«Чтобы строить в Ростове, нужно быть "уважаемым человеком"». Риелтор оценил будущее Левого берега

Левый берег Дона размечают под застройку: выделение участков под два новых жилых района на 33,5 тысячи человек на стадии обсуждения. Корреспондент 161.RU Марина Гаричян обсудила с директором агентства недвижимости Immobily Алексеем Олейниковым, насколько перспективны районы на Левом берегу и как приход крупного федерального застройщика может повлиять на местный рынок недвижимости.

— Что вы думаете о концепциях застройки, которыми известен «Самолет», и о репутации этого девелопера? Полезно ли для ростовского рынка недвижимости, что к нам заходит такой крупный игрок?

— Однозначно полезно, что к нам зайдет крупный федеральный девелопер. Такое ощущение, что в Ростове «междусобойчик» организовался, в рамках которого пилят оставшиеся земельные участки. «Самолет» — большой, серьезный игрок, второй номер в РФ по объемам строительства.

Они строят довольно интересные проекты с точки зрения архитектуры, подхода к продукту, планирования пространства на территории жилых комплексов. И немаловажный момент для Ростова — плотность застройки. Судя по информации которой мы пока располагаем, их микрорайон вместе с социальными объектами расположится на 123 гектарах. То, что на таком большом участке будут возводить дома только на 14,5 тысячи жителей, то есть около 11–12 тысяч квартир — для Ростова это прямо круто.

Для сравнения мы можем посмотреть на плотность застройки на территории бывшего завода «Электроаппарат». Там «МСК» построит 13 домов, а «ЮгСпецСтрой» 9 домов. Суммарно получается чуть больше 16 гектаров. У «ЮгСпецСтроя» будет порядка 3,5 тысячи квартир, у «МСК» 7–8 тысяч квартир. Причем оба застройщика строят детские сады, а школы не делают.

Выходит, что на двоих у этих компаний будет около 11,5–12 тысяч жителей, но это на 16 гектарах. На Левом берегу, повторим, 14,5 тысячи человек на 123 гектарах.

Появление федеральных девелоперов безусловно полезно. Почему я очень надеялся на наш старый аэропорт: туда должен был прийти федеральный застройщик «Кортрос» Виктора Вексельберга. Серьезный человек с серьезным влиянием. Но в итоге как минимум две трети территории старого аэропорта на Шолохова получила под застройку компания «ЮгСтройИнвест».

— Ситуация у нас такая: на земли Левого берега претендуют две компании, и, как понятно, остались только бюрократические формальности. При этом «Самолет» — крупный девелопер, проекты которого известны на рынке, а «Проект-21» — микропредприятие, созданное в 2021 году и нигде еще не засветившаяся. Уж слишком большой контраст по масштабам компаний, на мой взгляд.

— В Ростове не дают строить «кому попало». Более того, строить не дают тем, кто не входит в перечень, как я в последнее время говорю, «уважаемых людей». Что называется, эта земля — кого надо земля.

— Согласны ли вы в принципе с тенденцией возведения на Левом берегу многоэтажных жилых домов? Были же, теоретически, другие варианты — отдать земли под социальную инфраструктуру или сделать там элитный коттеджный поселок, например, а не высотки ставить.

— Я больше разделяю мнение одного из архитекторов на тему того, что строить в нынешнем формате там практически нельзя. Чтобы дома нормально стояли, нужно отсыпать несколько метров от текущего уровня, досыпать, укреплять и потом уже пытаться что-то строить. Но, справедливости ради, у меня нет строительного образования.

— В любом случае, новые дома на Левом берегу будут пользоваться спросом, — продолжает Олейников. — Очень многие ростовчане были вынуждены покупать себе квартиры в Батайске, просто потому что им был нужен быстрый доступ к центральной части Ростова. Из районов это делать, мягко говоря, сложно. Соответственно, те, кто брал жилье в Батайске, начнут перебираться в дома поближе.

И мне эта логика в принципе понятна. Но тогда город должен, как минимум, предоставлять землю без торгов и подводить дорожную и коммунальную инфраструктуру за свой счет.

Давайте вспомним Суворовский: застройщик [«ВКБ-Новостройки«] делает в среднем по 8–10 домов в год, и уже должно было быть три школы, а по факту строятся модульные корпуса, нарушая нормативы. То же самое со строительством дороги. На мой взгляд, она тоже уже не решит проблему района, потому что процесс очень медленный. К тому моменту, как дорогу построят, нагрузка будет несоизмерима.

— То, что «Самолет» со своим федеральным уровнем заявил о желании делать проект в Ростове-на-Дону именно сейчас, говорит ли о том, что на локальном рынке произошли какие-то показательные изменения и он только теперь стал привлекательным?

— Да у нас не было проблем с желаниями застройщиков! Они хотели заходить на наш рынок, но их особо никто не пускал. Второй момент: исходя из уже выданных разрешений на строительство, у нас будет очень серьезный спад по темпам возведения домов. Между разрешением на строительство и вводом в эксплуатацию проходит в среднем два года, хотя и есть уникальные ситуации в лице «ЮСИ» и «ВКБ-Новостройки». Власти Ростова не задумывались о грядущей проблеме раньше и упорно придерживали выдачу новых разрешений. По актуальным открытым данным, на 2023 и 2024 годы нас ждет приличный спад темпов многоквартирного строительства. Возможно, более чем в два раза по итогам 2024-го.

Надо понимать, что если девелопер сейчас берется за жилой комплекс, у него уходит года полтора на проектирование и получение разрешения.

На 21 марта назначены публичные слушания по застройке Левого берега. Встреча пройдет в 17:00 в Донской публичной библиотеке. Мы рассказывали, как оставить свои замечания по предложенным изменениям в Правила землепользования и застройки.

Читайте репортаж с дискуссии ростовских застройщиков. Представители компаний обсудили, как меняются правила работы с недвижимостью в кризисных условиях и какие проблемы с жилыми комплексами самые острые в городе. Одной из них называют отсутствие качественной и привлекательной архитектуры зданий.

161.RU писал, что Ростов-на-Дону стал четвертым по количеству высоток в рейтинге российских городов.