«Цены на квартиры растут, а качество падает». Как выживает рынок недвижимости Ростова

Рынок новостроек в Ростове оказался в стагнации. Пока одни девелоперы сетуют на скромный спрос и вынужденно снижают цены, другие «разворачиваются» к покупателям, работая над качеством своих домов. О том, как меняются правила работы с недвижимостью в кризисных условиях, — репортаж Марины Гаричян.

В материале мы цитируем участников круглого стола о перспективах жилого строительства, организованного аналитическим центром «Эксперт Юг».

Сбой идет по плану

Ввод жилья несущественно сократился в Ростове-на-Дону по итогам 2022 года, уверял собравшихся и. о. директора городского департамента координации строительства Александр Шелаков. По его словам, в этом году планируется ввести в эксплуатацию не меньше 72 многоквартирных домов. Показатель, на который ориентируются чиновники, — 1,4 миллиона жилых квадратных метров.

— У инвесторов и власти в последние годы в корне поменялись подходы к застройке территорий, — утверждал Шелаков. — Высотное строительство возможно только после разработки планировочной документации, которая должна учитывать всю необходимую социальную инфраструктуру, транспортную, инженерную. <...> Запросы у покупателей изменились, они теперь обращают больше внимания на оснащение микрорайонов, благоустройство и архитектурный облик.

Его слова в контексте того, как застраивают Ростов в последние годы, звучали почти как аффирмации.

По планам правительства области в 2023 году нужно ввести в эксплуатацию 2,9 миллиона квадратных метров жилья. План на 2025 год еще выше — 3,1 миллиона квадратных метров. Чтобы добиваться таких результатов, строят всё чаще ввысь. За последние три года количество домов выше 20 этажей в Ростове удвоилось, теперь таких небоскребов 208.

Участники дискуссии сошлись во мнении: за последние три года, в которые вошли пандемия и специальная военная операция, качество жилищного строительства в городе заметно упало, а цены при этом идут вверх.

Коммерческий директор «СЗ Альянс» Елена Бибик сказала, что средний чек сделки в Ростове не превышает 5 миллионов рублей. Главной проблемой она считает невозможность конкурировать с федеральными застройщиками, которые заходят в город с проектами комплексного развития территории. Недавний пример — предложение по застройке Левого берега от «Самолета», входящего в тройку крупнейших девелоперов страны. Бибик назвала задачей ростовских застройщиков остаться хотя бы на нынешнем уровне по продажам.

— Невозможно долгосрочно планировать, — подчеркнул председатель правления ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислав Цвиренко. — На проектирование жилого комплекса теперь уходит, как правило, 1,5–2 года, в процессе много издержек, долгие переговоры с банком. И до получения разрешения на строительство может уходить больше двух лет. Мало кто из строителей может настолько далеко закладывать средства.

Как и что могут продавать

Самый яркий блок выступлений пришелся на представителей застройщиков, которые выступали, как они сами выразились, «от лица покупателей». Руководитель отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» в Ростове Александр Жилин уверен: чтобы продавать квартиры в нашем городе, нужно сначала «упаковать» сам Ростов-на-Дону — «продавать» его как благоприятный для жизни город.

— Ростов варится в собственном соку. Сюда не приезжают люди сами по себе, чтобы здесь приобретать недвижимость, — отметил Жилин. — Мы отстаем в этом плане от Краснодара, Калининграда, не говоря уже про Петербург и Москву. Но Ростов тоже юг, нам тоже недалеко до Черного моря, и у нас своя культурная столица — город Таганрог. Он крутой, мы его сильно недооцениваем. Без разворота во внешнюю сторону девелоперам с глобальными проектами придется между собой толкаться, они просто задохнутся, и придется удешевлять продукт, потому что покупателей не будет. Мне кажется, это тупиковая позиция.

По его мнению, многие застройщики плохо подходят к разработке проектов и качеству продукта. Архитектура не просто плохая — ее нет. У потенциальных покупателей, соответственно, нет мотивации переезжать именно в Ростов.

— До сих пор у застройщиков не было поводов стараться: и так продавалось, все ошибки прощались. Застройщики, которым в Ростове разрешено всё, не парятся над архитектурой и квартирографией, они не думают о конечном покупателе, — высказался Жилин, отметив, что жилье в городе неликвидное, а компании застряли в своих непроданных проектах и не могут заниматься новыми.

О крахе архитектуры новостроек города заявил и руководитель агентства элитной недвижимости «Маралин Ру» Алексей Маралин. Ее состояние он охарактеризовал коротко и емко: «Ужас». Маралин считает, что к клиенту нужно обращаться еще на этапе проектирования, чтобы понимать реальные запросы. От планировки квартир зависит успех — хоть и «продать можно всё что угодно».

— Есть ситуации, когда в доме мало парковочных мест — должно быть минимум одно на квартиру. Дом на вторичном рынке, где мало парковочных мест, невозможно продать. Наблюдаю за архитектурой, которой застраивается Ростов, — это ужас просто. Я не понимаю, почему строят такие дома. Нет витражей, нет внутренних территорий, нет элементарных электрозаправок, — перечислял Маралин.

Он обратил внимание на высоту потолков: они должны быть 3,2 метра и выше, но в Ростове этим правилом пренебрегают.

— Риелтор должен принимать активное прямое участие в реализации дома, потому что отделы продаж, к сожалению, ушли в прошлое. Хотелось бы, чтобы наш город становился красивее, а проекты были интереснее.

Председатель правления концерна «Единство» Геннадий Наумов возразил: «Все хотят жить в пентхаусах, но мало кто хочет за них платить».

Шанс в реновации

Заместитель директора по работе с клиентами в агентстве недвижимости «Дон-МТ» Галина Пивоварова со ссылкой на официальную статистику рассказала, что в 2022 году зарегистрировано около 15 тысяч договоров долевого участия на первичке.

— Такого количества не было зарегистрировано никогда. Даже в 2016-м показатель был 16,7 тысячи договоров, а в 2021-м — 22,2 тысячи. За семь лет это максимальное падение объемов продаж, оно составило более 30%, — заявила Пивоварова. — Средневзвешенная цена квадрата на первичном рынке в Ростове в 2021 году была 57,7 тысячи рублей, в конце 2022-го — 96,8 тысячи, а в феврале 2023-го — 105,5 тысячи рублей.

Исполнительный директор компании «СитиСтрой» Дмитрий Павленко заявил, что работа застройщиков ограничена уровнем принципиальности в позиции власти, умным потребителем и совестью самого организатора бизнеса — в том числе и местного менеджмента, если речь идет о федеральном игроке. Чтобы привести антипример современного жилого комплекса и актуальной урбанистики, не называя компанию-застройщика, Павленко предложил участникам дискуссии посмотреть в окно — из «ДонЭкспоцентра» обзор на него отличный.

— В принципе те компании, «которым можно всё» в Ростове-на-Дону, придерживаются именно такой концепции застройки, где бы они ни реализовывали свои проекты. Главное для них — высокие темпы строительства типовых ЖК, которые не соответствуют городу-миллионнику, — считает Павленко.

Надежду он видит в проектах комплексного развития территории, то есть реновации. При КРТ, считает Павленко, нужно предусматривать не только социальные объекты к жилым домам, но и дорожные развязки, чтобы город не вставал в гигантскую пробку. И проектировать их сразу, а не когда дома уже стоят.

Встречу за круглым столом с коллегами по цеху пропустили приглашенные организаторами замминистра строительства Сергей Вифлянцев, депутат донского Заксобрания Арутюн Сурмалян и заместитель гендиректора «Региональной корпорации развития» Игорь Далаксакуашвили. Не было и представителей крупных компаний, которые во многом формируют облик современного Ростова.

161.RU публиковал большой разбор будущей жилой застройки Левого берега. Читайте, какие новые участки выбрали под реновацию в Ростове-на-Дону.