«Никто не был готов: ни застройщики, ни власть». Почему в Ростове останавливают стройки и не покупают жилье?

В Ростове, как, впрочем, и по всей стране, рынок недвижимости пребывает в кризисе. Всему виной фактическая отмена программы льготной ипотеки и, как итог, неподъемные условия для покупки жилья. Однако в Ростове на общероссийские проблемы накладывается еще и введенный врио губернатора Юрием Слюсарем мораторий на выдачу новых разрешений на строительство.

Как рассказал на круглом столе, организованном изданием «Эксперт Юг», замминистра строительства Ростовской области, главный архитектор региона Григорий Алексеев-Малахов, мораторий на выдачу разрешений на строительство губернатор ввел, чтобы участники рынка «просто играли по определенным правилам» и «чтобы мяч был не на одной стороне».

«Мораторий был введен внезапно, никто не был готов: ни застройщики, ни власть. Но было ясно, что момент пришел. Сейчас идет стабилизация процессов, и, в принципе, к середине года, я думаю, всё выйдет на правильные рельсы и всё запустится», — обозначил Алексеев-Малахов сроки возобновления выдачи разрешений на строительство.

Мораторий ростовские застройщики переживают не очень хорошо. Если он затянется, говорят эксперты, то часть компаний может просто уйти с ростовского рынка. Так, по словам руководителя отдела управления проектами «СК10» Татьяны Ушаковой, аналитики компании говорят о необходимости выхода на рынки других регионов, потому что ростовский характеризуется «высокой неопределенностью».

«Сейчас мы строим и проектируем 27 очередей. Это порядка 1,35 миллиона квадратных метров. Разрешения получены только 980 тысяч. Порядка 400 тысяч фактически заморожены. Мы не понимаем, когда именно мы получим разрешения и когда сможем приступить к строительству и продаже квартир», — говорит она.

Но, считает Алексеев-Малахов, более удачного времени для введения моратория и перезагрузки отношений с застройщиками не было и не будет.

«Экономическая составляющая показала, что сейчас — самое хорошее время. Хуже было бы, если бы это произошло в 2024 году, в 2026 или 2027 году. В принципе, 2025 год очень хорошо подстроился», — рассказал он.

Речь идет и об общем кризисе в жилищном строительстве, связанном с фактической отменой льготной ипотеки в середине 2024 года. Как жить в этих условиях, застройщики пока не понимают. По словам председателя правления концерна «Единство» Геннадия Наумова, главное, что сейчас определяет рынок, — это продажная цена жилья и то, за сколько люди могут себе позволить его покупать.

«Картина сейчас не очень понятная. Пока задача достроить то, что есть», — говорит он.

В России к началу марта 2025 года объем ввода жилья относительно прошлого года снизился на 26%, продажи новостроек по итогам первого квартала упали на 48,4%, сроки сдачи домов выросли на семь месяцев. По словам замгендиректора агентства недвижимости «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, все эти цифры полностью отражают ситуацию на рынке недвижимости Ростова.

«Нет отдельного первичного и вторичного рынков недвижимости. И когда происходит дисбаланс, это отражается на всём рынке. Говорим больше о первичном сейчас, но кто там был покупателем? Инвесторы. Квартиры, которые покупались для перепродажи, — это уже вторичное жилье. И сегодня вторичный рынок парализован еще больше, чем первичный, потому что никаких инструментов поддержки нет», — рассказала Пивоварова.

Как писал 161.RU, с 1 апреля в России семейную ипотеку распространили на вторичное жилье. Программа запущена в 15 городах Ростовской области, но Ростова в этом списке нет.

«К примеру, если купить квартиру на 2-й Краснодарской на вторичном рынке за 5,5 миллиона рублей, то платеж по ипотеке составит 110 тысяч рублей в месяц. Это вообще подъемно?» — говорит Пивоварова.

По словам управляющего партнера клубного дома «Парамонов» Александра Жилина, основной вопрос, который сейчас стоит и будет в обозримом будущем стоять перед застройщиками: кому вообще продавать?

«Предыдущие времена в массовом сегменте вырастили таких застройщиков, которые привыкли продавать даже людям без денег. Но эти покупатели больше никогда не вернутся на рынок, потому что в итоге остались в минусе», — говорит он, имея в виду инвесторов.

Для обычных граждан текущие ставки по ипотеке являются фактически запретительными, указывает руководитель проекта «Реноме» Максим Хмель.

«На рынок сейчас выходят только те люди, которым действительно очень нужно решить свои жилищные вопросы. Люди, которые использовали жилье как вход на рынок инвестиций, они сейчас с большим удовольствием кладут деньги в банк. Прибыль там может быть даже выше, чем от коммерческой недвижимости», — считает эксперт.

Невозможность купить квартиру напрямую влияет на застройщиков, которым приходится в лучшем случае откладывать новые проекты.

«Надеюсь, у государства всё же не было задачи убить отрасль, — говорит замгендиректора ГК „Носта“ Елена Хвостенко. — Потому что если государство не повернется к застройщикам лицом, то, скорее всего, оно добьется такого эффекта, как смерть строительной отрасли».

В конце 2024 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что когда-нибудь льготная ипотека будет восстановлена.

«Так как это капиталозатратное для бюджета мероприятие, мы расширяться пока не будем (по льготным программам. — Прим. ред.). Будем ждать, пока инфляция и ставка снизятся», — пояснял он.

По словам исполнительного директора компании «СитиСтрой» Дмитрия Павленко, в России «на высшем уровне» много говорится о жилищном строительстве, но никто пока не дал ответ, когда девелоперам ожидать оживление рынка.

«Они терпели до марта, не замораживали проекты. С марта уже массово идет остановка ввода новых объектов, застройщики не занимаются поиском площадок. Это говорит о том, что ни в 2026, ни в 2027 году не будет новых строек», — говорит он.

Другая, более отложенная проблема, — это снижение качества продукта со стороны застройщиков. Девелоперы ищут варианты хоть как-то удержать ценник, чтобы сохранить продажи.

«Я знаю компании, которые уже начали откручивать все „улучшалки“, которые были. Умный дом не нужен, датчики не нужны, подоконники не нужны, откосы штукатурить не надо и так далее. А почему? Потому что покупатель теперь будет реагировать только на стоимость жилья», — говорит Павленко.

Он добавляет, что еще около года, пока сдаются начатые ранее объекты, это будет не так заметно. Но следующая волна жилья уже будет значительно проще по внутреннему наполнению.

«В лучшем случае оставят имитацию фасада. А в остальном — более низкие потолки, худшая система вентиляции и так далее и так далее», — говорит эксперт.