Обзор рынка вторичного жилья (июль 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июле в среднем по городу составила 48 тысяч 431 рубль, что на 128 рублей выше аналогичной цены в июне. Общее изменение цен на квартиры составило 0,26%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 0,82%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 798 руб./кв.м (~1,65%), можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за июль, %.

Из графика видно, что в июле наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: цены предложения снизились в районе Сельмаша (-8,26%) и ЗЖМ (-0,34); в остальных районах наблюдался рост: Темерник (14,21%), Нахичевань (10,2%), Болгарстрой (7,53%), Александровка (4,27%), Чкаловский (2,72%); Орджоникидзе/Аэропорт (1,88%), Каменка/Зоопарк/РИИЖТ/Ленина (0,73%), Военвед/Стройгородок (0,7%), Центр (0,31%), СЖМ (0,26%) – стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июль квартиры в монолитных домах занимают 4,41% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 34,76%, квартиры в кирпичных домах – 60,83%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июле,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 26,93%, на втором месте Центр – 18,12% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 17,5%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,98%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июль,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в июле по сравнению с июнем 2010 года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за июль, %.

Как видно из графика, июльская структура предложения похожа на июньскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в июле находились двухкомнатные квартиры (32,19%), второе место занимают однокомнатные квартиры (24,11%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (22,64%), далее рейтинг продолжают гостинки (9,42%), комнаты в коммунальных квартирах (7,96%) и многокомнатные квартиры (3,67%).

Это видно на графике 6:

График 6. Структура предложения по продаже жилья за июль, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в июле 2010 в сравнении с июнем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в июле и июне с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с июля 2009 по июль 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в июле предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (51 037 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в июле 49 803 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене, в среднем, 45 297 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 41 977 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в июле, с разбивкой по этажности
и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в июле предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (35,53%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 22,53%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 29,12%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 12,82%.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Июль 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78