Город Монолитные трущобы или современный Ростов: что будут строить в городе в ближайшие 30 лет

Монолитные трущобы или современный Ростов: что будут строить в городе в ближайшие 30 лет

Разбираемся — надеяться на лучшее или готовиться к худшему

Так донская столица выглядит сейчас

Вдоль Нагибина появилась уличная выставка рисунков «Ростов — город будущего». На ярких картинках — футуристические пейзажи, дома в форме пирамид, сияющие летательные аппараты и пестрые башни фантазийных форм и размеров. Так город представляют дети. Перед взрослыми Ростов будущего предстает иным.

Каким — рассказываем в третьем выпуске проекта «Архитектура вне времени». В первых двух мы расспросили экспертов о прошлом — как менялся город от доходных домов до хрущевок, что происходило здесь в девяностые и как это повлияло на его сегодняшний облик.

Левый берег Ростова-на-Дону

Ростов обреченный?


Через 30 лет на Дон лягут тени. Тени тридцатиэтажек, которые вырастут на Левом берегу. По версии архитектора Сергея Трухачева, таких ЖК будет пять или шесть. Между собой и «большой землей» их соединят хитросплетения мостов и транспортных развязок.

Сергей Трухачев — директор НПО «Южный градостроительный центр».

— Несмотря на все попытки возводить что-то в пойме Дона, природа окажется сильнее. Застроить сплошь всю территорию между Батайском и Ростовом не удастся, — считает Трухачев.

Не только Левый берег окажется под гнетом высоток. Почти все свободные территории внутри города застроят — старый аэропорт, ипподром, промышленные зоны и пустые пятна, где когда-то стояли дома дореволюционной эпохи.

Трухачев говорит, что многие девелоперы будут стремиться строить «под отмостку», то есть ставить дом на весь участок целиком, оставляя совсем небольшое пространство вокруг. Плотность будет высокой.

— Такая ситуация сложилась из-за отсутствия в правовой базе документов, которые бы увязывали плотность застройки с площадью земельного участка, — поясняет архитектор. — А этажность зданий растет, потому что позволяют технические возможности.

— Современная архитектура останется неизменной — если рынок радикально не изменится, в ближайшие 30 лет в городе будут появляться однотипные башни-коробки, обшитые вентфасадом или облицованные кирпичом, — полагает Трухачев.

Архитектор Анатолий Мосин, считает, что в Ростове, как и в целом в России, будет развиваться капиталистический романтизм. Этим термином один из исследователей культуры метко назвал архитектуру девяностых.

— Так как строительным комплексом по большей части руководят люди 40–50 лет, имеющие большие возможности, то и результат им видится как символ успеха девяностых — башня из синего стекла или резьба по алюкобонду на высотке в 30 этажей у реки.

Анатолий Мосин — архитектор и основатель архитектурного бюро «Проект».

— В основе капрома лежит использование капитала и воплощение амбиций застройщика на основе личных представлений о прогрессе. В 2022 году этот стиль тоже находит свои проявления — в новых формах и с помощью новых технологий, — говорит Мосин.

Архитектор Артур Токарев говорит, что последние 26 лет архитектура не изменилась в лучшую сторону. Сейчас в городе происходит следующее: историческую застройку сносят, высотки — строят.

Артур Токарев — архитектор, советник Российской академии архитектуры и строительных наук.

— Положительные примеры есть, но их мало. Мы лишаемся исторической среды, формирующей лицо Ростова. Кроме того, нынешняя высотная застройка дает дополнительную нагрузку на инженерные сети и социальную инфраструктуру. Городу не хватает школ и детских садов, например. Но кто их будет строить? Особенно в центре. И эти вопросы будут только усугубляться, — считает Токарев.

Но всё не так мрачно. По мнению Токарева, в Ростове есть хорошие архитекторы. Поэтому в городе будут появляться положительные примеры — в большей степени в интерьерах, в меньшей — в архитектуре и благоустройстве.

— У нас есть прекрасно оформленные рестораны и кафе, отдельные общественные пространства, но на сегодняшний день с архитектурой ситуация не слишком хороша и тенденций к улучшению не видно, — добавил Токарев.

Генплан на будущее


По мнению Трухачева, генплан постепенно становится документом, который призван обслуживать застройщиков. Основная проблема — отказ от внесения в него изменений по итогам публичных слушаний. Что-то поменять можно только в следующей версии, а нынешний генплан действителен до 2025 года.

— Зонирование города делит его на жилые и общественно-деловые пространства. И последние трактуются так, что жилье в них тоже можно размещать, — говорит эксперт. В жилых зонах при этом можно строить любые дома — и высотные, и малоэтажные, по-разному влияющие на инфраструктуру и прочие системы.

Частная малоэтажная застройка и высотное строительство — два разных типа жилья, по-разному влияющие на город. Но с точки зрения генплана это одно и то же. Свечки в частном секторе появляются именно поэтому.

В июне 2022 года депутаты Законодательного собрания Ростовской области приняли закон «О развитии агломераций в Ростовской области». Согласно документу, в регионе создадут три мегаполиса. Границы и органы управления городов в составе агломераций сохранятся, но появятся единые транспортные тарифы, ставки налогов, подходы к финансированию инвестиционных проектов. В Ростовскую агломерацию войдут Ростов-на-Дону, Аксай и Батайск.

Трухачев считает, что перспектив территориального слияния с Аксаем больше. Там следует ожидать хаотичной застройки. В течение 20 лет застроят территорию старого аэропорта, там сплошной стеной встанут башни в 30 этажей с вкраплениями ТЦ и школ на 4–5 тысяч мест каждая.

— За аэропортом, севернее Аксая, будут застраивать поля. Их уже начинают осваивать, — говорит эксперт. — Там, где раньше была зона воздушных подходов, возникнет частный сектор, состоящий из домов разной степени комфортности высотой в один или два этажа. Каждый из них обнесут высоким кирпичным забором. Улицы в этом районе будут узкими, в них с трудом будут разъезжаться машины.

Человеческие перемещения

В Ростове живет 1 миллион 134 тысячи человек. За последние 10 лет численность населения выросла всего на 38 тысяч. Но нет никаких сомнений, что в ближайшие 30 лет нас станет больше. Одна из причин — миграционный потенциал города. Весной 2022 года Ростовская область заняла седьмое место в десятке регионов, куда чаще всего переезжают.

— У нас действительно наблюдается интенсивный процесс миграции. Он предполагает приток активного трудоспособного и молодого населения. Наш город привлекателен для жизни. В первую очередь для жителей области, — считает социолог Оксана Посухова. — Люди приезжают как минимум для трудоустройства и получения образования. Население из области рвется в мегаполис по этой же причине. Кроме того, в качестве места для релокации наш регион рассматривают жители новых республик. Их много.

Оксана Посухова — социолог Института социологии и регионоведения Южного федерального университета.

В нынешних условиях спрогнозировать, какое жилье люди будут покупать чаще — почти невозможно. Особенно сложно определить, будут ли востребованы квартиры премиум-класса. Это эксклюзивная ниша. Относительно жилья экономкласса можно говорить о выделении, например, таких групп потребителей — ростовчане и мигранты.

Ростовчане в большей степени будут ориентироваться на покупку жилья в районе своего проживания: здесь срабатывает эффект привычки и хорошей ориентации в инфраструктуре. Для каждой группы потребителей существуют свои дополнительные критерии отбора жилья: для работающего населения — локация и транспортная развязка, для семей с детьми — развитая социальная инфраструктура. Но всё же решающий аспект — цена, метраж и по возможности планировка.

— Приезжие и молодежь, конечно, будут ориентироваться на жилье низкой стоимости и ипотеку, различные жилищные программы. Соответственно, наполняться жителями будут локации с доступными, недорогими квартирами, с ремонтом от застройщика. Маловероятно, что это будет центр, речь скорее о периферии с развивающейся «самодостаточной инфраструктурой». Суворовский микрорайон как раз такое место, — рассуждает Посухова. — Застройщики тоже ориентируются на ипотеку.

В то же время те, кто имеет стабильный доход и представляет средний класс, в Суворовский не поедут. Эти люди привыкли к комфорту и, скорее всего, уже имеют в собственности недвижимость. При этом в качестве места для переезда могут рассматривать пригород, в случае если могут работать удаленно или если дорога на работу не занимает более 30 минут.

— Побег из города — общемировая тенденция. Такие переезды связаны с большими затратами, поэтому здесь речь идет не просто о среднем классе, а даже о middle-плюс, — поясняет социолог. — Важно понимать, что эти люди не поедут в деревню, где дома отапливаются дровами, а туалеты — на улице. Отсюда вытекает популярность и активная застройка районов с VIP-жильем. Например, поселки Солнечный и Камышеваха. В будущем эти районы будут разрастаться и появляться новые.

Люди не только убегают из городов, но и меняют квартиры на жизнь в частном секторе, заявляет эксперт по недвижимости Алексей Олейников. В качестве подтверждения можно оценить объемы введенного в эксплуатацию жилья. Если до 2020-го каждый год индивидуальных домов вводилось в среднем около 1,3 млн кв. м, а общая доля по вводу постепенно снижалась из-за роста объемов ввода многоквартирных домов. То в конце 2021 года частных домов было введено уже 1,45 млн кв. м при общих 2,7 млн кв. м введенного жилья.

То есть и доля частного домовладения, и объемы ввода ИЖС начали набирать обороты. Это происходит из-за серьезного роста цен на квартиры в новостройках, и сегодня купить дом уже выйдет значительно дешевле.

— Навскидку, за 8 миллионов рублей можно получить частный дом площадью в 100 квадратных метров со всеми коммуникациями, уже готовый к заселению. А квартиру той же площади за 8 миллионов рублей можно приобрести только в виде стройварианта, — поясняет Олейников.

Алексей Олейников — руководитель агентства недвижимости Immobily, риелтор, эксперт.

Чаще всего коттеджи — комфортные и красивые. Владельцы такого типа жилья, имеющие высокий доход, в большинстве случаев обращаются за проектами и оформлением домов к архитекторам и дизайнерам. Эта тенденция будет развиваться и в будущем.

Светлое будущее

Ростов сейчас не в лучшей форме, но ситуация не безысходная, считает архитектор Сергей Алексеев.

— Я верю, что будущее будет светлым. Из любого кризиса мы сможем найти позитивный выход. Почему ситуация кризисная? Потому что у нас пока что нет единой градостроительной политики, — говорит Алексеев. — Сейчас, с приходом нового главного архитектора ситуация может измениться.

Сергей Алексеев — архитектор, Советник РААСН (Российской академии архитектуры и строительных наук) и профессор кафедры истории архитектуры, искусства и архитектурной реставрации ЮФУ.

Первое, что придет в Ростов в ближайшие три года — кризис перепроизводства. Речь идет о квадратных метрах в многоэтажных домах. Алексеев отметил, по его наблюдениям, квартиры в 25–30 этажных башнях покупают всё меньше. Между тем капиталистической системе свойственны кризисы, в них нет ничего смертельного. Такое развитие событий негативно скажется на инвесторах и строителях, но положительно — на городе в целом.

— Качественное изменение ситуации неизбежно. Перепроизводство всегда заставляет изменить характер событий и искать новые решения. Я уповаю на то, что в Ростове будут строить качественное жилье и проводить комплексные реконструкции территорий. И в России есть примеры, где КРТ прошло, скажем, человечно, — говорит архитектор.

Смена градостроительной парадигмы приведет к возвращению европейского типа этажности. Низкая и средняя этажность положительно сказывается на людях — связи становятся крепче, в таких домах безопаснее жить, поскольку соседи знают друг друга как минимум визуально.

— Во дворе трехэтажного здания гораздо проще следить за ребенком, чем во дворе высотки. Низкие дома пасут детей как овечек. Это важно, — считает Алексеев.

На юге есть потенциал и запрос от клиента для появления качественных проектов с интересной архитектурой и благоустройством. Есть примеры малоэтажных проектов, например клубный поселок «Близкий» в Краснодаре, рассказывает Надежда Каграманян.

Надежда Каграманян — директор по маркетингу группы компаний АДМ.

— «Близкий» — это жилой комплекс таунхаусов с европейской архитектурой, единой средой и атмосферой добрососедства, — говорит Каграманян. — Автор проекта, архитектор Александр Дорохов стремился воссоздать среду маленького европейского города. Сомасштабная архитектура, квартальная застройка, собственный сквер. Фасад каждого таунхауса уникален и подчеркивает индивидуальность его жителей.

Будущее, по мнению эксперта, за проектами с авторской архитектурой, благоустройством и общественными пространствами.

«Близкий» — это жилой комплекс таунхаусов с европейской архитектурой
Здесь единая среда и атмосфера добрососедства
Фасад каждого таунхауса уникален
Автор проекта стремился воссоздать среду маленького европейского города
Каждый дом подчеркивает индивидуальность его жителей
Низкая и средняя этажность положительно сказывается на людях
1 из 6
«Близкий» — это жилой комплекс таунхаусов с европейской архитектурой

Птичьи гнезда


Квартиры в современных домах уменьшаются. В новых ЖК легко можно найти жилье площадью 20–25 квадратных метров. Маленькие квартиры, безусловно, дешевле, а застройщики ориентируются на разные целевые аудитории.

Парадные дореволюционных жилых домов иногда выглядели как произведения искусства

— Почему своей популярности не теряют квартиры в дореволюционных домах? Потому что они добротные. И важно отметить, там большие квартиры. Когда в крохотной квартире живет одинокий человек или молодая пара — это относительно приемлемо, но если в семье появляется ребенок? Эти квартиры бесперспективны. Сейчас нет жилищного кризиса, нет потребности в покомнатном заселении и создании коммуналок, — добавляет Алексеев.

Будущее, по мнению архитектора, за большими квартирами и комфортным жильем в домах малой и средней этажности.

Надежда Каграманян, напротив, считает, что средняя площадь квартир в новостройках будет снижаться. Сейчас это 50–55 квадратных метров для класса комфорт, но в Москве мы уже видим среднюю площадь 42 квадратных метра для бизнес-класса.

— С одной стороны, это связано ростом стоимости квадратного метра, с другой — с изменением портрета клиента. Молодые люди рациональны и не готовы вкладывать в излишние квадратные метры, гораздо важнее для них среда, в которой они будут жить, — поясняет эксперт. — Поэтому будущее не за большими квартирами, а за общественными пространствами — соседскими центрами, коворкингами, общими гостиными, где можно провести время и пообщаться с друзьями. Хороший пример соседского центра расположен в Тюмени в микрорайоне Видном.

Бессмертие старого фонда

Алексеев считает, что отреставрированные дома дореволюционной эпохи могут простоять вечность

Если качественно отремонтировать историческое здание — оно простоит вечность, считает Алексеев. И ничто, кроме землетрясения и бомбежки, его не разрушит. Без прошлого нет будущего, поэтому восстанавливать и приводить в порядок наследие Ростова нужно уже сейчас. На это уйдут десятилетия, но зато удастся сохранить лицо города и вдохнуть в исторический центр новую жизнь.

— Многие дома, которые сейчас пытаются снести, нужно спасать. Это наш золотой фонд. Более того, это может оказаться выгоднее. Есть ситуации, когда снос дома стоит, к примеру, 17 миллионов рублей, а реконструкция — 15, — говорит Алексеев. — Стоит заменить деревянные перекрытия на монолитные железобетонные, сгораемую кровлю — на несгораемую, и это уже может гарантировать, что здание прослужит еще столетия.

Архитектор считает, что восстановление исторического центра также задача, которая будет воплощена в будущем.

Эволюция частного сектора


В Ростове есть два полюса: с одной стороны — человейники, которые ростовчане интуитивно не любят, с другой — малоэтажная жилая застройка, говорит Алексеев. И если в СССР частный сектор был обречен, то сейчас частной собственности ничего не угрожает. Коттеджное строительство будет и дальше эволюционировать.

— Частное жилье — самое комфортное для города. Современные богатые люди не селятся в 25-этажных домах. Они покупают участок и строят большой дом с бассейном и садом. Это жилье эволюционирует, — рассказывает эксперт. — В Ростове много молодых архитекторов, которые прекрасно проектируют частные дома. Застройка качественно меняется, и за ней будущее в том числе. Это комфортно, спокойно, безопасно.

Сейчас в частном секторе иногда строят высотные дома

Потенциал для развития малоэтажного строительства высокий. В городе есть места исторической застройки частного сектора, также бывшие садовые товарищества сейчас активно застраиваются новыми домами. На практике это некомфортное жилье — узкие грунтовые дороги, отсутствие освещения и общественных пространств, рассказывает Каграманян. Будущее малоэтажного строительства — в загородных поселках.

— У нас есть хорошие примеры: поселки с единой средой, архитектурой, ухоженными улицами, скверами, но без социальной и коммерческой инфраструктуры. Отсутствие школ, детских садов и плохое транспортное сообщение с городом — это ключевые проблемы загородного жилья, которые можно решить, развивая загородку в рамках комплексного развития территорий, — говорит эксперт.

Алексеев говорит, что профессия архитекторов сейчас в упадке. Золотые годы — с конца девяностых по середину нулевых — остались в прошлом. Сейчас город застраивают проектировщики и бенефициары, но никак не архитекторы.

— Я верю, что наша профессия вернется к управляющему началу. Сейчас просто экономически к нам невыгодно обращаться. В итоге мы наблюдаем диктат чистой прибыли, который приводит к таким негативным последствиям, — рассуждает эксперт. — Но мы на пути к тому, чтобы из южного города превратиться в современный и комфортный мегаполис. У нас это точно получится. Ростов сам по себе — удивительное явление.

Партнёрский проект

ПО ТЕМЕ
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем