На правом берегу Дона растет 25-этажный жилой комплекс «Державинский». Строительство началось весной 2020 года, но привлекло внимание только в конце июля — когда на сайте «Строительно-монтажного управления № 1» появился вызывающий споры проект: гигантские бело-голубые корпуса ЖК встанут вдоль реки. 161.RU разобрался, как появление комплекса повлияет на Ростов, почему строительство стало возможным и кто получит выгоду.

«О вкусах не спорят»

Петиция против строительства ЖК появилась на Change.org спустя пару дней после публикации проекта. Автор инициативы Елена Маркелова заявила, что жилой комплекс испортит облик города. Чуть позже появилась петиция на сайте «Активный ростовчанин». В обоих случаях сотни горожан выступили против проекта.

— О вкусах не спорят, — ответили недовольным в «СМУ-1», запустив продажи и пообещав опубликовать более подробную информацию о строительстве.

Четыре из пяти опрошенных 161.RU ростовских архитекторов заявили, что солидарны с позицией противников проекта. По словам доцента академии архитектуры и искусств Южного федерального университета Артура Токарева, жилой комплекс «уничтожит традиционный городской фасад», а сама архитектура «Державинского» — «абсолютно отсталая и беспомощная».

Архитектор Александр Дорохов охарактеризовал строящийся жилой комплекс как «человейник» и предположил, что цены на квартиры окажутся невысокими. По информации «СМУ-1», самая дешевая квартира обойдется в 1,1 миллиона рублей.

Строительный аналитик Виктор Белик отметил, что появление комплексов вроде «Державинского» тормозит развитие архитектуры в Ростове-на-Дону.

— Людям придется давиться квартирами в «Державинском». Его архитектура словно очередной понедельник, когда ты не бросил курить, — говорит Белик. — Такая застройка — плевок в будущее. Через много лет людям придется что-то с этим делать, хотя бы менять фасады, но вряд ли это будет возможно.

Сергей Трухачев, архитектор и директор НПО «Южный градостроительный центр», отметил, что «Державинский» отделит стеной город от реки.

— Это традиционное архитектурное решение для человейников, которые строятся по нашему городу, — высказался Трухачев по поводу внешнего облика высоток. — Этот ЖК там не к месту.

Один из архитекторов, с которым связалась редакция 161.RU, вовсе отказался говорить о новом ЖК. Он заявил, что обсуждать внешний вид «Державинского» не станет «из этических соображений».

Проект жилого комплекса успел оценить урбанист, архитектор и блогер Илья Варламов. Он назвал его «преступлением против города» и призвал ростовские власти остановить строительство «Державинского».

Великая державинская стена

Главная причина споров вокруг «Державинского» — его высота. По словам архитектора Трухачева, расположение Ростова предполагает, что город нужно застраивать террасно — повышать этажность застройки от кромки воды к центру города.

В случае постройки новый ЖК станет стеной между Доном и исторической частью Ростова.

— Высота «Державинского» — больше 81 метра, здание будет стоять на отметке в 7 метров над уровнем моря. То есть общая высота — около 89 метров. Между тем [находящаяся рядом] Театральная площадь расположена на уровне 60 метров. Выходит, что новый ЖК будет возвышаться над центром города почти на 30 метров, а это высота типовой панельной девятиэтажки. Более того, в других местах его будет видно еще лучше, потому что Театральная площадь — это самая высокая точка исторического центра, всё остальное — ниже, — отметил Трухачев.

По мнению архитектора, когда жилой комплекс возведут, идея Театрального спуска как общественного пространства станет бессмысленной, потому что по ходу движения к Дону стена «Державинского» будет расти, загораживая вид на Задонье и «Ростов Арену». Со смотровой площадки, которая завершает спуск, Дон можно будет увидеть только в узкую щель, оставленную новым ЖК.

— Раньше, приближаясь к Ростову с юга, люди видели красивый силуэт: композиция всей городской застройки каскадами спускалась к Дону. Теперь, получается, на самых нижних отметках мы эти ступени просто закроем стенкой, которая явно лишена архитектурных достоинств. Ростов перестанет быть Ростовом, — сокрушается архитектор.

100–150 лет этот район плотно застраивали невысокими домами, которые гармонично сочетались по высоте с деревьями. Сегодня зеленые спуски застраивают многоэтажками. Высотки «Державинского» станут самыми заметными из всех.

Где припарковать машину, куда отправить учиться ребенка

Проектная документация «Державинского» и все разрешительные документы опубликованы на портале Минстроя России, собирающем оперативные данные о строящемся жилье — «Нашдом.рф».

По бумагам, в «Державинском» появится 1311 квартир (598 — в первой высотке, 713 — во второй). Согласно заключению негосударственной экспертизы, высотки-близнецы рассчитаны на 1449 жильцов. Это соизмеримо с населением небольшого села, например, поселка Прогресс в Волгодонском районе.

Посмотрим по сторонам. Если встать лицом к «Державинскому», то в 300 метрах слева окажется Центральная котельная, отделенная от строящегося ЖК складом мельницы Парамонова, справа — Ростовский порт. Чуть выше, у Чувашского переулка, — руины, оставшиеся после катастрофического пожара в августе 2017 года. Когда уберут остовы домов, неясно до сих пор. Зато до Театральной площади от «Державинского» — 10–12 минут пешком.

Строительство огромного ЖК не подкреплено инфраструктурой — новых школ и детских садов в этом районе не строили со времен Советского Союза.

— На Театральном спуске уже стоят несколько 25-этажных домов, но вопрос с застройкой вокруг еще не решен, — отметил Трухачев. — Представим, что добавляется еще один ЖК. Куда ходить школьникам? Ближайшие школы — № 5 и 2. В 70-е годы был проект, где отведен под снос целый квартал в Нахичевани для строительства школы. Прошло 50 лет, но ничего так и не случилось.

На момент публикации комментарии по вместимости ближайших школ у Управления образования Ростова-на-Дону получить не удалось.

По нормативам для жилого комплекса таких размеров нужно создать не менее 534 мест для парковки. Согласно опубликованным документам, застройщик предусмотрел проектом 88 парковочных мест на внутренней автостоянке и 23 места — на открытой. Отсутствует 421 необходимое машино-место.

Согласно приложенной экспертизе, парковочные места предложено разместить на территории Ростовского порта. Эксперты ссылаются на соглашение от 12 февраля 2018 года и схему размещения по адресу: Береговая, 30. Копии соглашения в заключении нет.

— Договоренности неясны, — подчеркивает архитектор Трухачев. — Для размещения 421 машины по нормативам нужно около 10,5 тысячи квадратных метров, весь участок на Береговой, 30 — это 56 тысяч квадратных метров, но это порт — там какие-то склады, пакгаузы, железнодорожные пути, и вообще-то это режимная территория... Даже если из этой площади какая-то территория всё же будет отведена под автостоянку, насколько это безопасно? И самое главное: дом и машины никуда не денутся, а территория порта, в соответствии с генпланом и заявлениями властей, подлежит перепрофилированию в набережную. Значит, когда уйдет порт, стоянка уйдет вместе с ним?

Проект «Державинского», вероятно, не соответствует правилам землепользования и застройки, которые Ростовская гордума приняла 21 декабря 2018 года. Во втором пункте статьи 15 отмечено, что при подготовке документации следует руководствоваться «принципами развития сложившейся структуры центральной части города без ущерба для его характерного облика, художественных особенностей».

В пятом пункте той же статьи говорится, что если габариты проектируемого здания превышают размер строений на смежных участках, нужно учитывать принцип постепенного понижения этажности к реке Дон. Кроме того, новостройки следует располагать узкой частью к Дону, чтобы создавать просветы в застройке. «Державинский» строится в нарушение всех ныне действующих норм: формально, разрешение на строительство выдали за полгода до принятия правил, но фактически работы начались только в 2020 году — тогда правила землепользования и застройки действовали уже почти полтора года.

Редакция 161.RU запросила в администрации Ростова-на-Дону оценку проекта и его соответствия установленным в городе градостроительным нормам, но к моменту публикации не получила ответа на официальный запрос.

ЖК строит сын депутата

«Державинский» возводит специализированный застройщик «Бриг» — эту компанию зарегистрировали в мае 2020 года. Одновременно с этим полтора гектара земли на Береговой перешли в собственность стройкомпании. Формально учредителем «Брига» является ООО «Газмаркет газозаправочные станции. Ростов», но фактически компания-застройщик принадлежит бизнесмену Вадиму Джиоеву, который владеет «Газмаркетом» через «Строительно-монтажное управление № 1».

Вадим Джиоев — сын депутата Законодательного собрания от «Единой России» Асланбека Джиоева. Тот владел «СМУ-1» до прошлого лета и, согласно информации на сайте парламента, всё еще возглавляет совет директоров компании.

Джиоев-старший родился в 1957 году, окончил Ростовский инженерно-строительный институт по направлению «промышленное и гражданское строительство», прошел путь от каменщика до директора филиала ПАО «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону» и владельца нескольких крупных бизнесов.

В 2013–2018 годах Асланбек Джиоев заседал в донском Заксобрании. По данным избиркома, он прошел в парламент по спискам и на выборах 2018-го, но депутатом стал только в феврале 2020 года — партия передала ему освободившийся мандат Владимира Влазнева, назначенного на должность главы Ленинского района.

«СМУ-1» зарегистрировали в 2002 году. На счету компании — «Белый ангел» на Береговой, «Адмирал» на Буденновском проспекте, «Александрийский» на Кировском, «Парадиз» на Варфоломеева и другие. Кроме «Державинского», компания строит жилые комплексы «Соловьиная роща» и «Гагарин».

Согласно проектной декларации, строительство «Державинского» обойдется в 2 миллиарда 556 миллионов рублей, включая расходы на благоустройство, техприсоединение и озеленение.

По информации «СМУ-1», строительство планируют завершить в 2022 году. В первой высотке нового ЖК будет 253 однокомнатных квартиры, 229 — двухкомнатных, 116 — трехкомнатных. Во второй — 115, 230 и 368 соответственно. На начальных этапах самые скромные квартиры обойдутся в 1,1 миллиона рублей.

Согласно документам, единоличный бенефициар проекта — Вадим Джиоев.

Высоток на берегу Дона быть не должно

В январе 2020 года глава ростовской администрации Алексей Логвиненко пообещал, что на берегу Дона перестанут строить многоэтажные дома. Тогда горожане жаловались на проект жилого комплекса «Донской причал», который компания МСК собиралась построить на Береговой, 71–75 — на соседнем от «Державинского» участке.

— Запрет нового жилищного строительства в районе набережной Дона в Ростове — это требование губернатора, с которым администрация города полностью солидарна. Власти Ростова отказывают всем застройщикам, которые приходят с такими проектами, — заявил Логвиненко.

Как уточнил тогда замдиректора областного департамента архитектуры Глеб Мельников, губернатор Василий Голубев предложил закрыть прибрежную территорию Дона для жилищного строительства. Запрет предложили распространить от существующей набережной до 13-й Линии, куда собираются продлить пешеходную зону.

По словам главы ростовской администрации, только в 2019 году власти завернули четыре проекта высотной застройки, в том числе «Донской причал». Как оказалось, соседнего «Державинского» запреты властей не коснулись.

Компании Джиоева — сначала отца, а потом сына — готовили проект как минимум с 2017 года, которым датированы самые ранние заключения экспертиз и другие документы. В апреле 2018-го застройщик получил разрешение на строительство 25-этажного жилого комплекса — бумаги подписал главный архитектор города Роман Илюгин, которого в феврале 2019-го обвинили в выдаче незаконных разрешений. Впрочем, в июне 2020 года суд оправдал чиновника.

2 августа 2020 года — уже после появления петиций с критикой проекта — департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону продлил действие разрешения на строительство «Державинского».

Редакция 161.RU попросила пресс-службу администрации Ростова ответить, как слова сити-менеджера Логвиненко о недопустимости строительства на Береговой соотносятся с реализацией проекта «Державинского», но на момент публикации не получила ответа на официальный запрос.

— Новый ЖК напрочь убьет силуэт города, — считает архитектор Трухачев. — Это большой железный гвоздь в крышку гроба панорамы Ростова. Если «Державинский» завершат, это будет воспринято другими застройщиками как зеленый свет для строительства высоток на правом берегу.

Редакция 161.RU попыталась связаться со «СМУ-1» для получения комментария и разрешения на использование изображений «Державинского», но не получила ответа.