«Эти люди не гнушаются ничем»: как и почему ростовчане массово теряют деньги на строительстве частного жилья

В уходящем году в Ростовской области произошли несколько крупных историй о мошенничестве при строительстве частных домов. Сотни людей потеряли десятки миллионов рублей. Итог — громкие уголовные дела и неисполненные обещания застройщиков достроить объекты.

Часть скандалов связана с фирмами «Славянский дом» и «Казачья усадьба». Их клиенты брали ипотеки на строительство, но в итоге получили только статус потерпевших в уголовных делах. Впрочем, даже до их возбуждения дошло не у всех.

Корреспондент 161.RU пообщался с пострадавшими и экспертами, чтобы разобраться, как рынок ИЖС стал лотереей и могут ли жертвы надеяться на справедливость.

Весной прошлого года семья ростовчанки Маргариты решила взять ипотеку на строительство частного дома в Аксайском районе (СНТ «Заря»). На сайте объявлений она нашла рекламу строительной фирмы «Казачья усадьба». По словам ростовчанки, она подошла к вопросу основательно и даже обращалась к юристу, чтобы тот выяснил, безопасно ли сотрудничать с компанией. Тот никаких проблем не нашел. Маргарита познакомилась с руководителем фирмы Катериной Драгун и прорабом Назаром Ермоловым.

Руководители фирмы отвезли Маргариту с семьей на один из своих объектов, чтобы те оценили качество работ. На месте активно трудились строители. Правда, хозяев участка в тот момент там не оказалось.

Уже позже Маргарита снова приедет на этот участок и познакомится с владельцами. Те встретят ее фразой: «Как же мы вам сочувствуем».

Ростовчанка Юлия в мае прошлого года нашла в одном из чатов объявление о строительстве домов фирмой «Казачья усадьба», позже познакомилась с Назаром и Катериной. Чтобы убедить ее заключить договор, те тоже отвезли Юлию на один из своих объектов. В итоге она согласилась подписать договор. В октябре семье уже обещали сдать готовый объект.

— Мы строились в Азове, там СНТ у нас. Площадь будущего дома — 112 квадратных метров. Сумма всего по договору — 3,2 миллиона рублей. Мы внесли 1,9 миллиона рублей, — вспоминает Юлия.

Юлия и Маргарита заключали договоры примерно в одно время. Площадь дома Маргариты по плану была в два раза меньше — 54 квадратных метра. За него «Казачья усадьба» попросила 2,5 миллиона рублей.

Чтобы вложиться в строительство дома, семье Юлии пришлось продать свою квартиру. Маргарита с трудом взяла семейную ипотеку. Она отмечает, что Назар и Катерина проявляли в этом «сильно активное участие» и торопили с кредитом.

— Эти люди не гнушаются ничем. Катерина смотрела в глаза моему четырехлетнему ребенку. Я говорила ей: «Вы для нее строите дом. Не подведите, пожалуйста». А у нее своих двое детей. Она смотрела мне в глаза и говорила: «Конечно», — вспоминает Маргарита.

Работы на обоих участках не задались с самого начала. Строители не выезжали на участки. Объяснения для этого были самые разные: подрядчики уехали, сломался транспорт, у кого-то умер родственник, строители заболели, похолодало и нужны теплые вещи, пошел дождь и так далее.

— Не выполнено ни одного обещания. Они туда ни разу не приезжали, ни одного гвоздика там нет. Вот совсем. Не участвовали, ничего не делали, — говорит Маргарита.

За месяцы работ строители успели только забить сваи. Самих домов так и не появилось.

Юлия и Маргарита — далеко не единственные жертвы этих фирм-застройщиков. По приблизительным оценкам, от их действий пострадали больше десяти семей. Ростовчанка Светлана рассказала 161.RU, что заключила договор с «Казачьей усадьбой» летом 2024 года. Контракт был не на строительство дома, а только на установку свай. Сумма работ составила 350 тысяч рублей.

— Ничего, никаких работ. Он даже на мой участок не заезжал, — рассказывает Светлана.

По ее словам, Назар Ермолов нервно реагировал на просьбы вернуть деньги.

— Он начал мне говорить: «Что ты ко мне прицепилась, что ты постоянно названиваешь? Каких-то 350 тысяч, а ты мне мозг выносишь». Я говорю: «Это наши деньги, это немаленькие деньги», — возмущается Светлана.

Среди других жертв этих фирм-застройщиков оказался Юрий, отец двоих детей из Ростова. Он стал сотрудничать с фирмой «Славянский дом» в конце 2023 года. Ему обещали построить дом за 3,5 миллиона рублей. Кроме свай на участке ничего не появилось. По заявлению Юрия возбуждено уголовное дело, в рамках которого Назару Ермолову избрали меру пресечения — запрет определенных действий.

Еще одна пострадавшая — Светлана — хотела построить дом в Неклиновском районе. Договор заключила с фирмой «Казачья усадьба». Дом предполагался небольшим — 50 с лишним квадратных метров. Стоимость — 1,2 миллиона рублей. Итог предсказуемый: вместо дома — сваи, вместо денег — уголовное дело и суд.

Жертвой «Славянского дома» стала и многодетная семья Ангелины из Ростова. В 2023 году она взяла ипотеку на строительство дома. Общая стоимость работ составила 3,7 миллиона рублей. Как и другие клиенты, семья Ангелины получила только сваи и проблемы с ипотекой.

Клиенты, а впоследствии жертвы, поначалу не догадывались, что мошенничество со стороны подрядчика носило массовый характер. Они надеялись, что работы продолжатся или фирма вернет деньги. Но вскоре Назар и Катерина просто пропадали с радаров и перестали отвечать на звонки и сообщения.

— Я очень хотела по-хорошему. Не хотелось человека сажать в тюрьму. Думали, мало ли, у них трудности, — вспоминает Маргарита.

Ростовчане пошли с исками в гражданские суды и с заявлениями в полицию. По словам Юлии и Маргариты, в их случаях уголовные дела почему-то не возбуждены. Они ходили на приемы к главе ростовской полиции Александру Козыреву. Но и это ни к чему не привело. Теперь ростовчане пытаются попасть на прием к начальнику управления МВД по региону Александру Речицкому. В прокуратуре признали, что сроки рассмотрения заявлений нарушены. Но на этом пока все и затормозилось.

— У меня много отписок, прям стопка. Наверное, штук 25 отписок, — говорит Маргарита.

Обращения в суды ничего не дают. Юлия смогла выиграть в гражданском процессе. Но денег всё равно не получила.

После того как ростовчанки стали писать обращения, они узнали, что стали не первыми жертвами Ермолова и Драгун. По мнению пострадавших, если бы полиция активнее занималась расследованием, то застройщики не успели бы обмануть так много семей.

— Если бы наши правоохранительные органы действовали быстрее и укладывались в сроки, ни я, ни другие не пострадали бы, — уверена Маргарита.

Корреспондент 161.RU несколько раз обращался в управление МВД за подробным комментарием, но ответа получить так и не удалось.

Пострадали от нерадивых руководителей фирм и строители. Они жаловались хозяевам участков, что Ермолов не платит им деньги. С задержкой получали средства и подрядчики.

Один из них — Антон — как раз занимался установкой свай на участках. Он рассказал корреспонденту 161.RU, что сотрудничал с Ермоловым и Драгун больше десяти лет. Но проблемы с ними появились примерно три года назад. Тогда Назар стал задерживать выплаты подрядчику.

— Началось у него «завтра-послезавтра», «через неделю — через месяц». Потом вообще прекратилось наше сотрудничество, — вспоминает Антон.

Он говорит, что в последние три года Ермолов стал более закрытым и старался избегать общения даже по темам, не связанным с работой.

История фирм «Казачья усадьба» и «Славянский дом» не единственная в Ростовской области. Громкие уголовные дела связаны с несколькими строительными компаниями, действовавшими по схожей схеме: подрядчик брал деньги, а затем исчезал, не выполнив работы. Пострадавшие включают в перечень таких фирм «Капиталстрой-инвест», «Доммастер» Самвела Галстяна и «Ситистрой» Арутюна Арутюняна. Последнего, кстати, объявили в розыск. Дело Галстяна недавно передали в суд.

— Ситуация с «обманутыми дольщиками ИЖС» закономерна и во многом предсказуема. Этот рынок долгие годы оставался вне полноценного правового регулирования. В отличие от долевого строительства многоквартирных домов, где действует 214-ФЗ и обязательное использование эскроу-счетов, в индивидуальном жилищном строительстве применяются обычные договоры подряда. По сути, граждане финансируют застройщика напрямую, без гарантий сохранности своих денег, — объясняет бум мошенничества основатель юридического агентства «Империал» Инна Чемеркина в беседе со 161.RU.

Чемеркина объясняет: когда ипотечные программы под ИЖС стали массовыми, на рынок пришли десятки мелких фирм. Некоторые из них не имеют допусков, страхования ответственности, опыта ведения крупных объектов.

— Пока кредитные средства поступали стабильно, система держалась. Но как только начались перебои с выдачей льготной ипотеки и подорожали строительные материалы, возник кассовый разрыв. Многие подрядчики просто не смогли выполнить обязательства. Это не всегда мошенничество, иногда банальная финансовая несостоятельность, — говорит юрист Инна Чемеркина.

Директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников в беседе со 161.RU отмечает, что на рынке ИЖС многие подрядчики работают как ИП. Требования к ним не такие жесткие, как к застройщикам в сфере многоквартирного строительства.

— У нас народ не привык проверять, куда он несет свои деньги. Приехали, встретились, пообщались. Вроде бы говорят хорошо, красиво, убедительно, значит, будем работать, — говорит Олейников.

К тому же из-за денежной политики застройщики перестают справляться с финансовыми обязательствами, растут расходы, оборотные кредиты практически недоступны.

— Стала заметно расти себестоимость строительства. Причем в текущей ситуации этот рост продолжится. Работники серьезно увеличивают прайс, в некоторых случаях вдвое и даже больше раз. Скорее всего, у подрядчиков перестала биться финансовая модель. Им просто невыгодно исполнять обязательства, взятые на себя ранее. Например, когда начинали строить дом, по смете стоимость выходила порядка шести миллионов, а его себестоимость по итогу вышла в семь миллионов, а в договоре суммы иные. Подрядчик решил, что следующим контрактом покроет это всё, выровняет, и пошло-поехало как снежный ком. Но это только гипотезы, — рассуждает Алексей Олейников.

По словам Инны Чемеркиной, клиенты на рынке ИЖС остаются без защиты закона. У них нет статуса участников долевого строительства, нет страхового покрытия, а споры могут решиться только через гражданские суды.

— Ключевая проблема — в схеме финансирования. До марта 2025 года действовали договоры, при которых средства заемщика по ипотеке перечислялись подрядчику напрямую, без эскроу-счетов и без контроля целевого расходования. Это создавало идеальные условия для кассовых разрывов и злоупотреблений. Компания могла получить крупный транш и использовать его не по назначению, перекладывая риски на заказчиков, — говорит Чемеркина.

Алексей Олейников отмечает, что органы начинают заниматься проблемой, когда проблема приобретает массовый характер, а не после единичных обращений.

— Проблема нарастает годами, прежде чем на нее обратят внимание. А жулики за это время успевают вывести свои капиталы и обмануть огромное количество людей, — говорит эксперт.

Единого механизма помощи обманутым клиентам на рынке ИЖС пока нет. Директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников предполагает, что помочь сможет внедрение эскроу-счетов по аналогии с рынком многоквартирных домов. Застройщик сможет получить деньги за строительство только после того, как завершит строительство, а дом поставят на учет. Но в таком случае строить, скорее всего, он будет за кредитные деньги, а это приведет к серьезному увеличению стоимости. При этом, по мнению Олейникова, искать решение начнут, когда проблема достигнет федеральных масштабов.

— Скорее всего, всё дойдет до президента, он вмешается. Вероятно, предложат банкам дать каникулы для обманутых клиентов. Как это всё реализуют и как быстро это произойдет, непонятно. Пока что мы заходим на самый мощный виток этой ситуации, — рассуждает эксперт.

Юрист Инна Чемеркина предлагает пострадавшим проанализировать свои договоры. Обманутые клиенты могут требовать от подрядчика расторгнуть договор и вернуть деньги, взыскать неустойки и убытки, обратиться в полицию.

— Банк выступает не просто кредитором, но и контролирующей стороной по целевому использованию средств. Если кредит выдавался под конкретный договор, а объект не создан, заемщик вправе инициировать проверку соблюдения банком условий выдачи траншей и целевого контроля, — объясняет Чемеркина.

При этом она отмечает, что нужен отдельный федеральный закон, регулирующий строительство частных домов.

— Рынок ИЖС вырос стихийно. Компании без СРО-допусков, без страхования ответственности, без управленческого и финансового опыта получили доступ к крупным ипотечным деньгам, — резюмирует юрист Чемеркина.

Алексей Олейников рекомендует перед заключением договора изучить, есть ли у потенциального подрядчика судебные дела с другими клиентами из-за невыполненных обязательств. Это яркий маркер недобросовестности.

— Если подрядчик заключил договор на строительство частного дома и в течение года его не построил, скорее всего, у него уже будет судебное дело висеть, — говорит Олейников.

Пока правоохранительные органы думают о возбуждении дел, пострадавшие пытаются сами решать свои проблемы. Юлия с семьей осталась и без квартиры, и без денег, и без обещанного дома. Маргарита выплачивает ипотеку.

— Это страшно для меня. Мне нужно до апреля либо сдать дом, либо полностью возместить все денежные средства банку. Если я этого не сделаю, я пойду платить ипотеку по стандартной ставке. Это реально страшно. У меня начались большие проблемы со здоровьем на нервной почве. Я ночами не сплю, нервничаю. Я не понимаю, как люди могут быть такими. Куда они дели деньги, тоже непонятно. Это же огромные деньги, — рассуждает Маргарита.

Пострадавшие объединяются и коллективно пишут жалобы в разные инстанции. Главное для многих из них — добиться возбуждения и расследования уголовных дел.

— У нас полный состав преступления. Ни одного гвоздика нет. И тишина от следствия. Никто не пишет, никто не звонит. Я каждый день молюсь, чтобы следователь позвонила, — заключает одна из пострадавших.