Ипотека не для всех

По официальным данным, в России от общего количества сделок с недвижимостью только 10% – ипотечные. Для сравнения: в США эта доля составляет 90%. Разница довольно существенная. В Восточной Европе за период с 2000 по 2005 год объем розничных кредитов вырос с 7% ВВП до 14%. При этом доля задолженности по ипотечным займам увеличилась с 25% до 40%. Почему мы до сих пор в аутсайдерах? Кому получить ипотечный кредит – не судьба? Каковы методики оценки банками собственных рисков и можно ли «одурачить» финансовый институт? Участники рынка главную причину отставания видят в неразвитости данного сегмента рынка в России. К ней добавляются: относительно низкие темпы строительства жилья, постоянно растущий рост цен на недвижимость, неуверенность населения в завтрашнем дне, слабая поддержка граждан со стороны государства.

Согласно социологическим исследованиям холдинга «Ромир», посвященным потребительским предпочтениям россиян в сфере ипотечного кредитования, только 5,5% наших соотечественников собираются в ближайшие два года воспользоваться ипотекой. В то же время более 50% респондентов заявили о необходимости улучшения своих жилищных условий.

Опросы показывают, что основная масса желающих приобрести жилье с использованием ипотечных кредитов – это молодежь в возрасте до 30 лет. Естественно, для данной категории граждан ипотека – удовольствие дорогое. Не у каждой молодой семьи есть достаточная для первоначального взноса сумма сбережений. Равно как и доход, который позволил бы, с одной стороны, исполнять обязательства по кредиту, а с другой – поддерживать нормальный уровень жизни супружеской пары с детьми.

«Большая роль в поддержке данной категории заемщиков отводится реализации социальных программ, в рамках которых выделяются субсидии на первоначальный взнос или компенсируется процентная ставка по кредиту. На мой взгляд, отказ от ипотеки обусловлен также социальной незащищенностью населения, порождающей неуверенность в завтрашнем дне. Процедура увольнения работника из организации в наше время предельно проста, а основная причина неплатежей по кредитам – это потеря дохода. У банка «Возрождение», правда, такой проблемы нет. Было несколько дефолтных ситуаций, которые разрешились в досудебном порядке. С нашей помощью заемщики реализовали жилье и покрыли свои долги по ипотечным кредитам», – рассказала заместитель начальника управления розничных операция банка «Возрождение» (ОАО) Татьяна Чепенко.

Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош несовпадение желаний населения с его возможностями объяснил тремя ключевыми, на его взгляд, причинами: пропастью между ценой на недвижимость и доходами граждан, наличием нестабильной заработной платы (и неуверенностью в получении устойчивого дохода в будущем), ужесточением требований банков и ростом процентных ставок. «Что же касается проблемы невозвратов по кредитам, то для российской ипотеки она неактуальна. Можно сказать, что сегодня в целом ипотечный портфель отечественных банков имеет высокое качество», – заметил топ-менеджер РИБа.

В современной России кредиты на покупку недвижимости активно выдаются банками только последние три-четыре года. Большинство же личных дефолтов, по опыту зарубежных стран, происходит на заметно более поздних сроках. Поскольку на нашем рынке нет пока ни одного заемщика, полностью выплатившего десяти- или двадцатилетнюю ипотеку, говорить о статистике невозвратов и какой-либо распространенной практике работы с должниками представители финансовых институтов не рискуют.

«Несколько лет назад стоимость жилья в нашей стране была гораздо ниже существующей, средний же платеж по кредиту некоторое время оставался довольно низким, несмотря на более высокую процентную ставку, действующую на момент выдачи такого рода займа. Сейчас, когда уровень цен на недвижимость просто «зашкаливает», многие клиенты берут ипотечные кредиты на пределе своих возможностей, отдавая в качестве платежей банку до 50% дохода. В данной ситуации, если заемщик вынужден сменить место работы либо стал жертвой обстоятельств, не попадающих под действие договора страхования, это очень сильно влияет на его личный бюджет. В подобных ситуациях мы всегда предлагаем обратиться в банк для того, чтобы найти совместный выход из сложившейся ситуации», – прокомментировал начальник управления кредитования физических лиц ЗАО «Банк жилищного финансирования» (ЗАО «Банк ЖилФинанс») Михаил Савичев.

В целом, у каждого банка собственная методика оценки рисков, в которой учитывается все – от уровня стабильности трудовой занятости клиента, сферы его деятельности, работодателя и наличия материальных активов до оценки внешнего соответствия сведений, заявленных в анкете. Естественно, каждая финансово-кредитная организация обращает внимание на подлинность предоставляемых им на рассмотрение документов.

«Наиболее понятен банкам клиентский и корпоративный сегмент заемщиков. Что касается отказа в выдаче кредита, то причины тут могут быть разными. Например, несоответствие требований кредитора к платежеспособности клиента, к форме подтверждения его доходов, невозможность предоставления займа ввиду отсутствия соответствующей кредитной программы и так далее», – пояснила Татьяна Чепенко.

Как в свою очередь рассказал корреспонденту 161bank.ru Алексей Дорош, основным классифицирующим признаком, по которому определяется «доверие» банка заемщику, считается форма подтверждения дохода последнего (официально подтвержденный источник средств или же неподтвержденный). «Как правило, «белая» зарплата выплачивается в крупных или достаточно прогрессивных компаниях, всерьез заботящихся о долгосрочных перспективах своего бизнеса. Таким образом, «белые» заемщики являются наиболее защищенными от риска дефолта, поэтому и ставки для таких категорий граждан, как правило, на 0,5-1% ниже, чем для остальных.

Предприниматели же и собственники бизнеса – это клиенты с высоким уровнем риска для банка. Однако ни плюсом, ни минусом предпринимательская деятельность не считается, просто это другой подход к андеррайтингу заемщика. При рассмотрении заявлений таких клиентов изучается существенно больший пакет документов. Соответственно, и сроки рассмотрения заявок – в несколько раз дольше. Основная причина такой «дискриминации» – непрозрачность бизнеса в нашей стране», – подытожил директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка, уточнив при этом, что для оценки уровня рыночного дохода заемщиков банки используют различные базы данных.

По словам Михаила Савичева, наибольшее доверие банкиры оказывают гражданам, которые указывают в анкете-заявлении достоверную и подробную информацию о себе и своей работе, с предоставлением максимально возможного числа контактных телефонов и адресов. «Наш банк обращает внимание и на кредитную историю клиента: положительная ли она, или же заемщик не совсем добросовестным образом выплачивал взятые ранее кредиты в других банках, допускал просрочки», – сообщил начальник управления кредитования физлиц ЗАО «Банк ЖилФинанс».

Он назвал несколько причин, по которым банк может отказать заявителю в предоставлении займа: «В анкете надо указывать правильную информацию о компании-работодателе. Чаще всего отказ связан с недостоверностью предоставляемых о работе сведений. Ложные данные в анкете или в документах также крайне негативно влияют на решение специалистов кредитного отдела о возможности предоставления ипотечной ссуды. Лучше уж сообщить о себе отрицательные сведения и объяснить их причину, чем скрывать. В этом случае банк сможет понять и проявить лояльность по отношению к заемщику», – подчеркнул Михаил Савичев.

Однако в современном мире факты мошенничества встречаются даже при выдаче финансовыми организациями ипотечных займов. «Так, например, был у нас один случай, когда за кредитом в банк «Возрождение» обратился клиент, желающий приобрести достаточно дорогую квартиру на стадии строительства. Внешние данные гражданина и не совсем адекватные ответы на вопросы, связанные с его профессиональной деятельностью, вызвали сомнение менеджера в достоверности предоставленных заемщиком сведений о себе и своих намерениях. Дополнительная проверка подлинности договора долевого участия показала, что данный документ был сфальсифицирован. Вслед за этим, естественно, последовал наш отказ», – привела пример Татьяна Чепенко.

Общепринятая практика показывает, что в случаях, когда клиент передает в банк недостоверную информацию, он обеспечивает себе 99-процентный отказ в предоставлении кредита. Все данные, которые попадают в руки специалистов финансовых институтов, детально рассматриваются и проверяются различными службами, разными способами и по нескольку раз. Если хоть где-то обнаруживается «нестыковка» информации, мечта «подружиться» с банком так и останется неосуществленной.