«Спада не избежать». Как продаются квартиры в Ростове и где самые дешевые

Цена квадратного метра в центре Ростова перевалила за 150 тысяч рублей. Квартиры продолжают дорожать, хотя внушительная часть площадей в строящихся домах остается нераспроданной. Корреспондент 161.RU Марина Гаричян узнала у экспертов, каких колебаний ждать на рынке недвижимости в ближайшие годы и какие квартиры предпочитают ростовчане.

К концу 2023 года ввод многоквартирного жилья на Дону сократится, уверен директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников. По его мнению, ростовские власти в последние несколько лет искусственно снижали конкуренцию.

— В следующем году, по сравнению с «сытыми» годами, спад будет, скорее всего, более чем двукратный, — считает Олейников. — Даже если «ЮгСтройИнвест» начнет активно застраивать территорию бывшего аэропорта и введет в эксплуатацию до 300 тысяч квадратных метров, заметного спада всё равно не избежать. Об этом надо было думать раньше. Темпы продаж падают по сравнению с предыдущими годами. С 2016 по 2021 год продажи росли: с 16 тысяч до почти 23 тысяч договоров долевого строительства.

По оценке эксперта, показатели ввода жилья будут падать до конца 2024 года. Но в будущем, вероятно, вырастут — за счет большой стройки на месте старого аэропорта, захода федеральной группы «Самолет» на Левый берег, где планируются районы на 33 тысячи человек, и расширения темпов и объемов строительства другими крупными игроками — например, «СК10» и «Галактикой».

В рейтинге РИА Новости по вводу жилья Ростовская область занимает 27-е место в стране. За 2022 год на Дону сдали 2,7 миллиона квадратных метров — больше 2 миллионов было также в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарстане, Башкирии, Свердловской, Тюменской, Новосибирской областях и Чечне. На эти регионы приходится 53% построенного в России жилья.

По данным Росстата, для строительной отрасли страны 2022 год стал рекордным. Объем ввода жилья составил 102,7 миллиона квадратных метров — на 11% выше, чем в 2021 году. Эксперты отмечают, что на 4,1% выросли темпы сдачи многоквартирных домов. В пересчете на каждого жителя России ввели 0,7 квадратного метра жилья.

Почти 70% жилых объектов в строящихся многоэтажках Ростовской области еще не проданы, отмечают аналитики bnMAPpro — системы анализа и мониторинга рынка новостроек. Наш регион оказался на шестом месте среди городов-миллионников России по доле нераспроданной недвижимости на первичном рынке жилья. Лидером рейтинга стал Краснодар, где для 83% жилых объектов в многоквартирных новостройках еще не нашли покупателей.

— Сам по себе показатель нереализованных запасов — это лишь картина рынка «в моменте». Оценивать, насколько доля товарных остатков «угрожающая» в том или ином регионе и как это влияет непосредственно на риски затоваривания рынка, необходимо взвешенно, привлекая к анализу дополнительные данные, — объяснили авторы исследования.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ростова по итогам апреля достигла 116 542 рублей, пишет портал Domostroydon. Это на 986 рублей больше, чем в марте. В трех районах города квартиры стали дешевле.

В апреле подешевели квартиры в новостройках Октябрьского района — он снова самый доступный в городе. С начала 2023 года этот статус чередовали Первомайский и Железнодорожный районы. В Октябрьском средняя цена квадратного метра опустилась на 1,2 тысячи рублей. Жилье в новостройках Кировского района подорожало за месяц на 8 тысяч — это самый большой скачок. В Ленинском районе разница с мартом составила 2,5 тысячи рублей.

Начальник отдела ипотечного кредитования группы компаний FINIST (ProMoneyClub) Лилия Золотарева отметила, что примерно 80% всех ипотечных сделок проходят по вторичному жилью, и лишь оставшаяся часть по новостройкам.

— Тут, конечно же, влияют процентные ставки, и они на вторичке сейчас начинаются от 11% и выше, что заставляет клиентов задуматься о покупке. Не все могут финансово осилить ежемесячные платежи. А с новостройками ситуация обстоит интереснее — ставки там, безусловно, ниже. Если брать в расчет госпрограммы, то в среднем 6–7%. Также не забываем про околонулевые ставки и суперакции от застройщиков вроде «ипотеки под 0,01%» или «ипотеки за 1 рубль». Именно с этими невероятно вкусными предложениями сейчас борется ЦБ. Ставки красивые, но стоимость жилья дороже в разы, поэтому многие клиенты и тут не видят выгоды своей, — говорит Золотарева.

Прогнозируя развитие рынка ипотеки в 2023 году, она добавила, что рост будет именно в пользу вторичного жилья, а рынок строящихся объектов быстрыми темпами развиваться не будет.

Аналитики отмечают изменение пропорций уровня продаж в основных сегментах рынка. По словам руководителя проектов компании Smartis Юлии Яровой, которая выступала на круглом столе представителей местных строительных компаний, продажи в разных классах жилья в 2023-м изменились. Существенно вырос спрос на покупку недвижимости в классах эконом и комфорт, а бизнес перетянул около 20% у класса премиум.

Читайте репортаж 161.RU с дискуссии застройщиков, властей и градозащитников о предлагаемых ограничениях на высоту новостроек в историческом центре Ростова. Предварительная версия проекта объединенной охранной зоны не устраивает местных девелоперов, которые, как подчеркивают чиновники, «должны зарабатывать».

Руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости «Технологий доверия» Андрей Тонконогов считает, что цены на жилье в Краснодаре «перегреты», поэтому при переезде на юг выгоднее купить квартиру в Ростове.