RU161
Погода

Сейчас+23°C

Сейчас в Ростове-на-Дону

Погода+23°

переменная облачность, без осадков

ощущается как +24

2 м/c,

сев.

754мм 65%
Подробнее
0 Пробки
USD 87,81
EUR 95,78
Недвижимость Жилье в Ростове интервью «Война рекламы, а не качества». Как спецоперация подстегнула рост цен на квартиры в Ростове

«Война рекламы, а не качества». Как спецоперация подстегнула рост цен на квартиры в Ростове

Эксперт — о ценах и качестве нового жилья

Ростовская область среди лидеров по темпам роста цен на новое жилье

Квартиры в Ростове начали дорожать весной на фоне политических и, как следствие, экономических потрясений. Только в августе стоимость квартир в новостройках «вышла на плато». С директором агентства недвижимости Immobily Алексеем Олейниковым корреспондент 161.RU Марина Гаричян обсудила, как будут меняться цены и экономят ли ростовские застройщики на своих клиентах.

Мы уже пережили пиковые цены?

— На самом деле, в Ростове уже в конце 2021 года цены начали отыгрываться: в декабре подорожали стройматериалы — арматура выросла в три раза, кирпич невозможно было найти. К примеру, компания «ККПД», которая строит Левенцовку, кирпич на свои монолиты везла из Подмосковья. При том что цена керамического кирпича в нормальной ситуации — около 20 рублей за штуку, а тогда она за 40 уже перевалила.

Стоимость квартир пошла вверх еще до Нового года. Я думаю, произошло это в первую очередь потому, что застройщики не понимали, чего ждать. Они видели, что в разы растут цены на стройматериалы. Они наблюдали, что заводы и трейдеры того же металла не располагают нужной арматурой. Заводы останавливали заявки и не отгружали товар. Все перестраховывались.

По итогам августа средняя цена квадратного метра в Ростове составила 113 863 рубля. C начала 2022 года квадрат подорожал на 16 572 рубля.

Если посмотреть с Нового года по июль, цена у нас выросла примерно на 15%. Финансовая модель застройщика выстраивается на полтора-два года вперед. При старте продаж и в процессе строительства финансовая модель корректируется — в зависимости от ситуации.

Есть «МСК», которые больше всех в Ростове строят, но из-за своей репутации продажи делают такие, будто их нет. Это отражается в отчетах на различных сервисах. И по срыву сроков ввода в эксплуатацию они тоже «лидеры», ни один объект вовремя не сдали. В июле, к примеру, они продали 26 квартир — по данным сервиса «Про дома». Они строят 500 тысяч квадратных метров на 9 жилых комплексов.

Для сравнения, «ЮСИ» строит 368 тысяч квадратных метров, а в июле они продали 296 квартир. При этом даже средняя цена продажи квадратного метра выше, чем у «МСК». Еще пример: «ВКБ» продали 31 квартиру в июле. При этом даже средняя цена квадрата в Суворовском, судя по отчетам, уже очень близка к цене, по которой были проданы квартиры от «МСК».

Покупатели начинают ориентироваться на рынке, они понимают, кто надежен, а кто нет, кто в Ростове строит качественно. Тот же «ЮгСтройИнвест» не отличается качеством, но застройщик привнес в наш город принципиально новую концепцию благоустройства, с ними в этом аспекте сложно конкурировать.

При этом «ЮСИ» критикуют градозащитники и архитекторы, говоря о том, что, к примеру, строить жилые дома на Левом берегу опасно и проект квартала «Левобережье» составлен с грубым нарушением генплана. Почему им это прощается?

— Попадать под критику должны не они, а чиновники, которые эти проекты одобряют, кто дает разрешения на строительство. У компании выстроена хорошая рекламная стратегия, они делают ставку на маркетинг. Создают вау-эффект: альтернатив «ЮСИ» по уровню благоустройства практически нет в Ростове. Только-только появляются крутые проекты: жилой комплекс «Сокол на Оганова» от ГК «Сокол» или, например, «Измаильский экоквартал» от «Альянса», «Девелопмент-Юг» и их «Династия» и «Западная Резиденция». Интересную концепцию благоустройства предлагает «Сигма» у ЖК «Шолохов» и «СК10» в своих новых проектах. По качеству есть к чему придираться, но видно, что часть застройщиков пытается меняться и развиваться.

Так будет выглядеть квартал «Левобережье»

Однако зачастую у застройщиков, которые конструктиву уделяют внимание, не найти эстетики, благоустройства и качественной инженерки. В том же «Белом Ангеле» (застройщик — «СМУ-1», — Прим.ред.) стоят окна Rehau самой дешевой линейки, как в Суворовском. Это, кстати, можно оценивать в плюс последнему.

«СМУ-1» выглядит максимально привилегированным застройщиком, потому что им дают участки у береговой линии — «Державинский», «Белый Ангел», «Адмирал», «Донская Слобода». При этом лично у меня вопросы и к качеству, и к внешнему виду.

— Справедливости ради скажу, что сваи в «Белом Ангеле» залегают более чем на 50 метров вниз. Это очень много. В Ростове редко сваи забиваются глубже, чем на 25 метров

«Державинский» — один из самых высоких ЖК в Ростове. Больше фото здесь

«СМУ-1» всегда демпят. Продажи в «Державинском» открывали по 60 тысяч рублей за квадратный метр, а он ведь неподалеку от центра, хоть и промзона. «Донская Слобода» примерно по такой же цене, хотя на Западном, куда дальше от центра, есть комплексы, в которых цена квадрата была сильно выше — и на старте продаж, и даже сейчас. Зато у них нет агрессивной навязчивой рекламы о том, что «мы в центре», «мы лучшие».

Уже можно оценить, как спецоперация на Украине повлияла на продажи квартир в Ростове?

— Весной исчезла ипотека из-за роста ключевой ставки — тогда на рынке недвижимости в Ростове случился анабиоз. В июне-июле начали потихоньку восстанавливаться. Динамика продаж росла. Цена продержится в ближайшие месяцы. Отдельные застройщики, чтобы увеличить показатели по продажам, будут с ценниками играть, работать с партнерами и делать спецпредложения.

ЦБ в июле снизил ключевую ставку до 8% годовых — в пятый раз с середины апреля. По данным «Дом.РФ», в июле среднерыночная ипотечная ставка на новостройки составила 10,6%, а на вторичку — 10,8%.

Выравнивается ситуация со строительными материалами. Цена арматуры упала до декабрьских значений. По кирпичу тоже стало полегче. Несколько производств по газоблокам планируется к открытию.

«Паника и шок, которые возникли с началом спецоперации, уходят»

Нам рассказывали, что страна упадет, экономика развалится. Но люди видят, что этого не происходит. Никуда падать мы не собираемся. Да, у нас есть высокая инфляция, да, у нас не всё классно в экономике. Но мы оказались гораздо более крепкими, чем нам пророчили скептики. Достаточно посмотреть на прибыль, которая страна стала получать после изменений цен на сырье. Бюджет в первом полугодии был профицитным на 1,6 триллиона рублей — даже с учетом затрат на спецоперацию и выделения громадных средств на восстановление территорий после боевых действий.

По данным отчета за март 2022 года от сервиса аналитики жилищного строительства «Про дома», Ростовская область занимала второе место в Южном федеральном округе по объему жилищных кредитов после Краснодарского края. На Дону в начале года было около 50 тысяч кредитов на общую сумму в почти 117 миллионов рублей. Средняя ставка составляла 7,5%, а средний срок кредита — 20 лет.

Но надо учитывать, у каждого застройщика свой план продаж. «ЮгСтройИнвест», как мы уже говорили, в июле продал 296 квартир, из которых около 180 — это «Левобережье», остальное — «Вересаево». Но для них это маленькие темпы, им нужно больше. А у компании «Кристина» (строит жилые комплексы в Нахичевани. — Прим. ред.), я уверен, всё более чем хорошо. Они строят небольшими объемами, их комфортно реализовывать, к тому же у застройщика серьезное имя и репутация, которая строилась годами.

«Дом на 16-й Линии / Ченцова» от строительной компании «Кристина» будет средней этажности

Если в 2020 году спрос у нас рос на двухкомнатные квартиры, то в последние пару лет мы откатываемся к «однушкам» и студиям — их берут для детей, под сдачу или просто чтоб не держать на руках бумажные деньги.

На ваш взгляд, большинство застройщиков в Ростове халтурят?

— В основном, сегодня идет война маркетинга. А хочется, чтобы застройщики все-таки конкурировали уровнем и качеством жилых комплексов: архитектурой, планировками, наполнением, территорией, озеленением. В последние годы чаще стали использовать словосочетание «квартиры в центре» — в «географическом», в «историческом», а дальше, пожалуй, остается «культурный» еще добавить и «в центре Северного». (Смеется.) А какие названия! Соревнуются маркетологи. А покупатель видит планировки и наполнение жилого комплекса и не понимает, за что там платить.

У нас манипулируют классами жилья. Очень многие дома позиционируют бизнес-классом, хотя они таковыми не являются. Но в домах «бизнес» не должно быть студий, по крайней мере в том виде, в котором они представлены в большинстве объектов Ростова. Застройщику выгодно строить студии — на них всегда есть спрос со стороны инвесторов, их сметают под сдачу. Высота потолков должна быть не ниже 3 метров в чистом виде после ремонта. Единицы проектов, где этот критерий соответствует.

Бывает, что на большой дом в 400–500 квартир застройщик ставит одну убогую песочницу и горку на детской площадке. Это «бизнес-класс» такой? Это то отношение, которое клиенты заслужили, по мнению застройщика?

«Застройщики думают: «А у меня и так квартиры покупают, зачем тратить больше денег на оснащение домов»»

Жилой комплекс от «Альянс Групп» расположится на Социалистической, 118

Редкое исключение по качеству разработки продукта — строящийся ЖК «Шолохов» от «Сигмы». Себестоимость квадратного метра там переваливает 100 тысяч рублей. Я такого еще нигде не видел. На начальном этапе продаж квадрат там обойдется в 160–180 тысяч. Компания максимально вкладывается в наполнение и инфраструктуру — и там заявленный «бизнес-класс» очевиден.

Хорошие примеры на рынке строящегося жилья есть?

На Социалистической строят довольно солидный жилой комплекс, им занимается «Альянс Групп». Концепция там с закосом на элитку, но что-то мне подсказывает, что техническое наполнение может пострадать. Но надо учесть, что этот же застройщик делает «Измаильский экоквартал» — один из топовых проектов в Ростове. Завершается первый этап строительства, уже ключи передают. Начала вырисовываться итоговая картина, которая совпадает с тем, что застройщик транслировал изначально в рекламе — это очень большая редкость сегодня. Когда, во-первых, ЖК выглядит так же, как на эскизах, во-вторых, когда соблюдаются все фишки, которые декларировались.

«Гранд Панорама» у реки Дон

Покупатель должен понимать: если в доме 12 квартир на этаже, а сам ЖК в 25–26 этажей, какую бы крутую квартиру он ни выбрал, он никуда не денется от дальнейших склок и негатива, связанного с желаниями и хотелками соседей. Примерно 10–15% покупателей готовы создавать конфликт буквально на ровном месте. Им куда проще рассказать, как все плохо вокруг и какие все плохие, вместо того, чтобы направить запрос о проблеме в управляющую компанию или ТСЖ. Кому-то будет жалко платить 25–100 рублей в месяц на домофон, кто-то откажется платить за обслуживание дома, потому что якобы дорого. Причем даже если тариф ТСЖ будет в пределах 30 рублей с квадратного метра в доме на 70 квартир, найдутся те, кто сочтет эту ставку неоправданно высокой.

«У нас острая нехватка качественных проектов. Мне, как специалисту рынка недвижимости, практически нечего продавать»

Когда на ростовский рынок пришли застройщики из других регионов, лед хоть немного тронулся и проекты начали меняться. Чем больше конкуренции, тем лучше — компании просто вынуждены будут соревноваться не только рекламой и ценой, но и качеством самих жилых комплексов. А те, кто не смогут конкурировать, просто уйдут с рынка

В тему


Вместе с экспертами обсудили проект реновации: в Ростове завершились слушания по межеванию участка на проспекте 40-летия Победы — там планируют «комплексно развивать территорию». Мы показали первые эскизы и узнали детали проекта.

Смотрите также, как выглядит достроенный ЖК «Державинский» на набережной Дона.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии
45
Читать все комментарии
ТОП 5
Мнение
Россиянка съездила в Казахстан и честно рассказала об огромных минусах отдыха в соседней стране
Виктория Бондарева
экскурсовод
Мнение
«Простите, доктор, что нет рака». Как ростовчанка просила вырезать опухоль, но ей отказали — ведь это не онкология
Анонимное мнение
Мнение
Слоны ходят по дорогам, папайя стоит 150 рублей. Россиянка провела отпуск на Шри-Ланке — сколько это стоит
Алена Болотова
директор по продажам 72.RU
Мнение
Дорожные иллюзии: пересядут ли ростовчане из машин на общественный транспорт — колонка журналиста 161.RU
Ренат Дайнутдинов
Корреспондент 161.RU
Мнение
«Чтобы пройти к воде, надо маневрировать между загорающими»: турист рассказал об отдыхе в Адлере с семьей
Александр Зубарев
Тюменец
Рекомендуем