Вячеслав Лазарев, замруководителя службы Госстройнадзора области: «Жилье в новостройке нельзя покупать впопыхах»

В июле в регионе был принят закон о поддержке дольщиков. С начала этого года вступил в силу соответствующий федеральный закон. Кто сегодня вправе рассчитывать на помощь государства, как область поможет дольщикам, кто будет достраивать проблемные дома, рассказывает заместитель руководителя службы Госстройнадзора Ростовской области – начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством Вячеслав Лазарев.

– Вячеслав Петрович, в прошлом году количество обманутых дольщиков в Ростовской области насчитывало около двух тысяч человек. Сколько их сегодня?

– В настоящее время изменилось не количество этих граждан, изменился подход к проблеме обманутых дольщиков. Прежде всего, эти люди теперь называются не обманутыми дольщиками, а, согласно приказу Министерства регионального развития РФ №403, – лицами, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Этот приказ вышел еще 20 сентября 2013, но вступил в силу только 30 декабря. Вообще в этой сфере в прошлом году произошло достаточно много изменений. Принят большой объем нормативно-правовых актов региона, начиная с областного закона №1145-ЗС «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области». Он рождался долго и в больших муках. Но в результате в области появился механизм, благодаря которому лицам, заинтересованным в оказании помощи дольщикам и имеющим для этого финансовую возможность, на конкурсной основе будут выделяться земельные участки для последующего строительства. Получать их застройщики будут по результатам оказания помощи пострадавшим гражданам.

– Извините, прерву вас, а где будут расположены эти участки? На территории проблемных объектов?

– Согласно закону, располагаться участки должны на территории того муниципального образования, где находится проблемный дом. Главное: участок должен быть предназначен для строительства многоквартирных домов. А расположен он может быть как на территории строительства дома, так и вне ее.

Что касается механизма достройки проблемных домов, он стал публичным, это очень важно. В связи с тем, что изменились критерии, по которым определяются пострадавшие граждане, может измениться и их число. На сайте Гостройнадзора области размещен общедоступный «Реестр пострадавших граждан». В нем указаны конкретные пострадавшие, недостроенные объекты и другая важная информация.

Сегодня пострадавшими стали признаваться люди, которые раньше имели на руках судебное решение, но не могли его реализовать. Например, застройщик ликвидировался, или у застройщика забрали землю. Раньше ситуация была неоднозначной, и трудно было понять: относить данных граждан к пострадавшим или нет. Например, подобная проблема возникла у ростовчан, которые внесли средства на строительство многоквартирного дома (МКД) в пер. Малый. Они долгое время официально не считались обманутыми дольщиками, а после выхода приказа Минрегиона эти люди признаются пострадавшими и, как вы можете видеть, уже включены в соответствующий реестр.

Еще одна тонкость. Очень важно время, когда была совершена сделка. До 21 июня 2010 года действовал федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в редакции, не позволяющей четко отделить договоры долевого участия от иных договоров. Если сделка была совершена до этого момента, то гражданин признается пострадавшим, если позже – нет. То есть в случаях, когда привлечение денежных средств заявителя было произведено в 2011-12 годах физическими лицами или юридическими лицами на объект, который не имеет разрешения на строительство, или расположен на землях, не предназначенных для целей строительства МКД, то граждане не могут быть включены в реестр, поскольку попадают в категорию лиц, пострадавших от действий мошенников. Такая ситуация сложилась у граждан, которые внесли средства на строительство домов в Ростове на улицах Тракторной, 23-й линии и еще в ряде мест. Эти граждане считаются своего рода несостоятельными инвесторами.

– Почему же эти категории людей не защищены государством?

– Государство не может бесконечно показывать, что оно готово платить или признавать кого-то пострадавшим, если уже есть законодательство, регулирующее запрет. Закон показывает, какие мошеннические схемы существуют, и люди уже не будут идти на такой риск, понимая, что это априори не будет признаваться государством как нарушение их прав в части инвестирования. Но они могут защитить свои права – могут пойти в суд, могут взыскать с виновного лица проценты и убытки. Другое дело, смогут ли они реально вернуть свои деньги. Практика показывает, что нет.

И еще немаловажный момент. Согласно приказу №403, незаконным является привлечение денежных средств заявителя для строительства МКД на землях, не предназначенных для этих целей. В донской столице такая ситуация сложилась в домах на улицах Добровольского, Ленина, Нансена. Земля предназначалась для строительства индивидуального жилья, санаториев, офисных помещений. И в результате сейчас граждане, вложившие деньги в строительства домов на таких участках, не могут быть включены в реестр, и оказание им помощи законодательством не предусмотрено. Также пострадавшими не признаются лица, вкладывающие свои средства в строительство административных, офисных и промышленных зданий. Это вопрос мошеннических схем тех, кто привлекал деньги. В реестр не могут быть включены юридические лица и ИП.

Хочу подчеркнуть, что включение граждан в реестр производится на безвозмездной основе, без оплаты пошлин и сборов.

– В прошлом году мы писали о долгострое в Таганроге на улице Чучева. Шла речь о том, что новый инвестор достроит МКД. Какова сегодня судьба этого дома?

– В отношении прежнего застройщика были возбуждены уголовные дела. Сейчас они закрыты, поскольку мошенничества в его действиях не обнаружено. Застройщик не имеет средств для завершения строительства. Сейчас открыто конкурсное производство, и арбитражный управляющий ведет достаточно активную работу по поиску инвесторов. Вероятнее всего, собственники попадут под оказание помощи по закону №1145-ЗС, если, конечно, будут соблюдены необходимые условия.

Что касается ранее привлекаемого инвестора, то он отказался от объекта в связи с тем, что учредитель организации застройщика создал большой объем задолженности. Сейчас идет речь о банкротстве предприятия. Это не так плохо, поскольку, согласно параграфу 7 закона «О банкротстве», граждане вправе получить этот дом с незавершенным строительством в собственность с передачей им участка, на котором расположен объект. Нужно передать имущество гражданам (ЖСК), потому что, если они не получат это имущество, тогда их требования о предоставлении жилых помещений трансформируются в денежный эквивалент. А тут уже возникает сложность. И одновременно нужно искать инвестора. Причем не одного. Администрация Таганрога предлагала инвесторов. Но хотелось бы, чтобы они активизировали свою работу. Вообще от муниципалитета в решении проблем людей, чьи права были нарушены, зависит очень многое. Так, у нас еще не вступил в силу закон, а в Батайске администрация уже начала работу по привлечению инвесторов. К этому муниципальному образованию у областного ГСН сегодня меньше всего вопросов. А вот понимания от администраций Ростова и Таганрога мы пока не видим. По крайней мере, в нужном объеме.

– Но ведь в Ростове, как неоднократно сообщала мэрия, ощущается дефицит свободных земельных участков. Как же быть?

– Дефицит земли – вопрос спорный. Есть градостроительное планирование, формируются новые участки. И от администрации Ростова тоже поступали предложения, связанные с выделением земли застройщикам. Другое дело, в каких объемах эта земля будет выделяться и в какие сроки. Это зависит, во многом, наверное, от мэрии. Надо искать и проводить кропотливую работу. Смотреть, какие участки не используются приобретающими их лицами. Ведь есть в городе земли, которые стоят пустые.

– Сколько долгостроев сейчас в регионе?

– С начала года уже 15 объектов признаны проблемными с целью оказания мер поддержки. В ближайшее время будет сформирован и реестр объектов, который мы тоже опубликуем на нашем сайте. Число их увеличится. Вообще по области их было до 30, сейчас прогнозируется меньше.

– Вячеслав Петрович, давайте разъясним читателям Dom.161.ru, что нужно учитывать при покупке новостройки, чтобы действительно получить жилье за свои деньги?

– Во-первых, нельзя передавать деньги за квартиру физическим лицам. Только юридические лица имеют право привлекать денежные средства для строительства домов по 214-ФЗ. Во-вторых, всегда нужно смотреть, на кого выдано разрешение на строительство. Обращать внимание, кто собственник или арендатор участка. Желательно, чтобы все эти документы были оформлены на одно лицо. В-третьих, не забудьте навести справки о застройщике: давно ли он строит, насколько успешны его проекты. В-четвертых, как следует разберитесь, что же конкретно строится. В разрешении на строительство должно быть указано, что строится многоквартирный жилой дом. Там же содержатся сведения о его площади, о количестве этажей. Обязательно нужно взять копию разрешения на строительство и пойти с ним в тот орган власти, который его выдал. В Ростове это департамент архитектуры и строительства, в Таганроге, Батайске, других городах – местная администрация. Там нужно выяснить, не приостановлено ли действие разрешения. Можно направить в эти организации письменный запрос, на который обязаны ответить в течение месяца.

Торопиться не следует: ни одна крупная сделка не должна заключаться впопыхах. Не нужно переживать, что рубль обвалится, что вырастут цены на недвижимость. Кризис у людей в головах. А цены на жилье даже во время кризиса могут вести себя по-разному: как расти, так и падать.