22 комментария к публикации

Какое жилье приносит прибыль ростовчанам

9 июня 2012, 12:32

Гость

10 июня 2012, 20:27

Противоречия в статье, а эксперты из АН все как на подбор. Сначала советуют вкладывать в недвижимость, потом оговариваются, что в недвижимость выгодно вкладывать, если жилье для себя. Но сколько для себя? Одной квартиры же вполне достаточно. Пожалуй дам несколько советов как эксперт в финансах: 1. Неверно насчет держать деньги в банке, якобы он может лопнуть. Держать деньги надо именно в малоизвестных банках, главное, чтобы они участвовали в системе страхования вкладов, и не превышать сумму в 700 000 р в одном банке. Во-первых, малоизвестный банк дает больший процент по вкладам. Во-вторых банки лопаются в случае глобальных потрясений(например период конца 2008-2009 года), в этом случае стаховку получат как раз вкладчики малоизвестных банков, а пока очередь дойдет до крупных, то страховых денег им как раз и не хватит. 2. В статье приводится пример доходности от квартиры в 7-8% годовых. Сейчас банки предлагают 10-12% годовых. Сравнивайте доходность. 3. Насчет "недвижимость - это долгосрочное вложение не на год или на пять лет". А на сколько лет? Капитал в банке при 10% годовых за 7 лет удваивается, это простая математика. За 7 лет 2 млн.р. превращаются в 4 млн. р. без усилий. 4. Есть еще минус в недвижимости, что вы будете к ней привязаны. По крайней мере раз в месяц надо получать плату с квартирантов. А холодное время года хочется проводить под пальмой на песке возле экватора.

Гость

10 июня 2012, 20:28

Теперь как не стать обманутым дольщиком. Все знают, что квартира на стадии строительства стоит дешевле потому и риски больше. Я делаю так: 1. Узнаю стоимость квартиры на начальном этапе строительства. 2. Узнаю через сколько лет планируется сдача дома в эксплуатацию, прибавляю к этому сроку 1-2 года (потому что строители всегда врут насчет сроков) 3. Считаю сколько у меня будет денег к концу срока, если я отнесу их не строителям, а в банк. 4. Прикидываю, смогу ли я купить эту уже готовую квартиру в конце срока. Если строительство затягивается на 6 лет, то считайте, что вы переплатили за квартиру в 2 раза. Например, НОРД предлагает квартиры на начальной стадии за 1,5 млн (цифра с потолка для примера). Но строит он дом 4 года. Я несу 1,5 млн в банк под 10% годовых. В первый год добавляется 150 тыс.р., во второй год добавляется 165 тыс.р. в третий год добавляется 181,5 тыс.р. в 4-й год добавляется 199,65 тыс.р. итого к концу строительства у меня 2196 тыс.р. Я иду в тот же НОРД и покупаю квартиру за 2200 тыс. р. Но на самом деле я ничего не докладывал и для меня выгода в том, что я купил эту квартиру без риска для себя остаться обманутым вкладчиком. А если НОРД строит дом не 4 года, а 5 лет? Я уже могу покупать квартиру за 2420 и необязательно в НОРДе :) Это совет людям, у которых есть и квартиры и деньги. Естественно не для ипотечников и т.п. Я так понял статья для инвесторов. Да и помните, что квартиры это товар. И есть правило "Деревья до небес не растут", и цены на квартиры тоже.

Гость

21 июня 2012, 09:39

С дохода в банке 13% платить не надо если процент по вкладу меньше ставки рефинансирования+5. Т.е. сейчас ставка рефинансирования 8%, прибавляем 5, получается 13%. Таким образом если процент по вкладу меньше 13%, то от налогов вас освобождают. Насчет роста цен на квартиры, достаточно посмотреть на цены в 2007 и 2012 разницы особой нет. Помнится 3-х комнатные в новостройках стоили 4 млн рублей в 2007. К сожалению, сейчас время финансовых пузырей прошло. Надуть стоимость квартиры в 2 раза даже к сегодняшним ценам вряд ли получится. И судя по графику падения цен на нефть такая же участь постигнет квартиры через 3-4 месяца. Я побывал за тот год в 6 странах, нигде не предвидится бум в недвижимости. Давайте вернемся к этой теме через 4 месяца и посмотрим насколько "выросли" цены на квартиры.

Гость

21 июня 2012, 11:12

Заметано! Учитывая, что Ростов - это город, в котором новый строительных площадок нет и не предвидится, в 2013 вы увидите, что значит отложенный спрос + дефицит новых площадей. А если наше доблестное правительство снизит (правда не представляю себе за счет кого...) ставку по ипотеке, то это будет просто ППЦ.!!! Опять выбросят деньги на рынок, который не обеспечен предложением.... Вот тогда и увидите. Я профессиональный девелопер, этот рынок знаю изнутри очень хорошо.... Кстати, как раз потому что цена 2007сопоставима с 2012 смело дисконтируйте на 4 года по ставке рефинансирования ЦБ и получите цену 2013г. Вот увидите. В кризис строители показали цифру, ниже которой строить ПРОСТО НИКТО НЕ БУДЕТ!!!!!!!!! Поймите одно - ДЕШЕВЛЕ НЕ БУДЕТ!!!! это ОБЪЕКТИВНО!!! Я сам 5 лет считал экономику новых проектов жилищного строительства в девелоперской компании!!!

Гость

21 июня 2012, 13:19

Гость

21 июня 2012, 11:12

Гость

22 июня 2012, 18:37

И хотелось бы вернуться к статье. Выгодно ли вкладывать сейчас в недвижимость? Я, как инвестор, считаю невыгодно. 1. Цены высокие. Вместо того, чтобы покупать стройвариант за больше 2 млн.р.(а еще потом ремонт делать, мебель, технику) я лучше положу их в банк, а на проценты сниму квартиру (проценты будут 20 тыс.р./месяц). А сейчас очень много вариантов снять квартиру за 20 тыс и с мебелью и с техникой. Это если бы у меня не было квартиры, но были деньги. 2. Дом в срок не сдадут. Это дополнительные риски. Инвестору такие риски без существенной прибыли не нужны. 3. Рост цен на квартиры закончился. Покупать некому. Нынешние ипотечники - это уже отчаявшиеся люди, которые уже хотят просто получить жилье любой ценой. Инвесторы не сунутся в недвижку, есть более доходные места. Сейчас не смысла покупать квартиру ни для себя, ни для извлечения прибыли. Понятно, что НОТ, как строитель говорит "люди, покупайте жилье - оно будет дорожать!!!". Если бы я продавал молоко, то тоже бы кричал, чтобы все бежали его покупать.

Гость

25 июня 2012, 10:49

Я жилой недвижимостью не занимаюсь, для информации... Резона уговаривать кого-то у меня никакого нет. Даже смешно. Положить деньги на депозит и проедать процент, а через несколько лет на выходе получить обесцененные деньги, которые "сожрала" инфляция... НУ-НУ Удачи.!!! После этого предложения дальнейший разговор считаю бесперспективным....

Гость

25 июня 2012, 22:33

Гость

25 июня 2012, 10:49

Ой, как мне нравятся эти сказки про "инфляцию". Раз уж Вы затронули эту тему, то развею очередной миф. Инфляция - это, то что отражается на расходах населения. Это очень важный момент. Многие люди думают, что инфляция "жрет" их деньги. Это немного не так. Например, инфляция 10% означает, что ваши траты увеличились на 10 %, но это не значит, что ваши доходы увеличились на 10%. У многих людей доходы практически равняются расходам, поэтому они не видят разницы. Например, деньги откладывают на покупку квартиры, и эти деньги съедает не инфляция, а рост цен на квартиры. А если деньги откладывают на покупку бытовой техники - жрет их инфляция или не жрет большой вопрос, потому что цены на технику падают, ну или сотовую связь, интернет и т.д. Да и на квартиры цены тоже могут падать, как показывает недавняя история. На нефть цены могут расти, а могут падать, на валюту точно также. Примеров множество. Но имея капитал, Вы получаете множество интересных возможностей, недоступных людям, у которых денег нет. Я расскажу просто один пример. Одна семья не откладывала деньги, чтобы просто сделать из своей однокомнатной 2-х комнатную. Откладывали себе на депозит. И тут кризис, и они смогли не просто увеличить жилплощадь, но купить себе еще одну квартиру. А если бы они верили в сказки про инфляцию, то такой возможности у них бы и не появилось.

Гость

2 июля 2012, 09:44

Замечательный пример Вы привели - квартира за 740 тыс. руб., а сейчас 2,5 млн. Если жилье будет дальше дорожать, то считаем к примеру 3,5 млн через 2 года. Много ли людей смогут купить эту квартиру? У меня таких знакомых нет. Допустим ипотека на 10 лет под 12%. Это стоимость квартиры будет в 2 раза выше, а ежемесячный платеж 43 тыс.руб. Так вот вопрос, который я ужу устал задавать. Откуда у людей возьмутся деньги на покупку квартиры?

Гость

3 июля 2012, 15:47

А у меня полно знакомых, которые регулярно квартиры покупают (улучшают жилищные условия). Потому что работают, а не ноют, как ты. Типа: дорого, куда выше и т.д. Работать надо и зарабатывать, а не ныть. Или ты считаешь, что всем должно по новой хате просто так прилететь... Только умничать можешь и на жизнь жаловаться... Если ты такой умный, что же ты такой бедный???

Гость

14 июня 2012, 16:34

Гость

15 июня 2012, 14:42

Никита, блестяще!!! Нобелевскую - в студию!!))) Только одно НО!!! Если Вы такой грамотный, то почему при дисконтировании денежного потока, Вы считаете только свои деньги))) Вы правда думаете, что через 4 года квартира в НОРДЕ будет стоить 2200 (если сейчас продается за 1500, к примеру)!!! Лучше бы не позорился бы, советчик-аналитик доморощенный)))

Гость

18 июня 2012, 06:55

Гость

21 июня 2012, 16:11

4 месяца-это ничто, даже в рамках краткосрочной статистики.... необъективно... Никакой девальвации выше 5% границ валютного коридора... С таким низким внешним долгом как у России, девальвации не может быть. Тренд падения цен на нефть до конца августа пока запасы есть, к отопительному сезону и концу сезона отпусков ощутимый рост стоимости нефти и укрепление рубля. Отставка правительства - только в случае, если окружение решат на тормозах слить "бывшего", но не раньше 3 квартала 2013г (в противном случае - никто не поймет...) и то, только с благовидной формулировкой - "ДОРОГУ - МОЛОДЫМ!!!". Падение цен на недвижимость возможно только в пределах статистической погрешности при крайне негативном раскладе. Затем тренд уверенного роста... Более того, предлагаю зафиксировать стоимость 1 кв.м. какого-нить объекта на этапе строительства с прогнозным сроком ввода, скажем 2 кв. 2014 и спрогнозировать его цену во введенном доме через 1,5 - 2 года.... Это объективнее...))) Я прогнозирую, увеличение стоимости квартир в отдельных новостройках на 40% через 2 года после ввода, и это как минимум.... З.Ы, ЭТО РОССИЯ.... У НАС ДЕШЕВЛЕ НЕ БЫВАЕТ, ДАЖЕ ЕСЛИ ДОЛЖНО БЫТЬ :) Смотрим на цены на заправках.

Гость

22 июня 2012, 00:30

Давайте все же через 4 месяца пообщаемся. Время рассудит. Я бы хотел, чтобы мантры про "все будет хорошо" работали. Но сейчас денег всем не хватает, и откуда Вам видится рост не очень понятно. ЗЫ Нефтью почти никто не топит, не понял реплику про отопительный сезон. ЗЫЫ Обязательно посмотрю цены на заправках, а что с ними? У меня нет автомобиля, не слежу за ценами, извините.

Гость

22 июня 2012, 09:45

Гость

22 июня 2012, 11:40

Гость

22 июня 2012, 15:12

Мы изначально говорили о жилой недвижимости! Цены растут в случае, если спрос значительно превосходит предложение. Предложения в Ростове практически нет, так как нет строительных пятен. Если бы Вы были специалистом в данной области, то знали бы какой объем жилья строится в том же Краснодаре... Поэтому там и цены на 15% ниже... Спрос будет расти из-за отложенного спроса за период 2008-2012гг., все ждали что цены упадут, а не тут то было - нащупали дно... НИЖЕ НЕ БУДЕТ !!! Повторюсь, что Если снизят ставки (хотя я не представляю за счет чего!!!), то увидим то, что было в 2005г. - а именно рост в стоимости на 1 000 руб/кв.м. в НЕДЕЛЮ!!! Повторюсь - я говорю про рынок Ростова!!!! Если Вы считаете, что цены на жильё упадут, жду аргументов, почему.... У нас острый дефицит жилья, строят мало, фонд старый, себестоимость высокая, плата за технологические подключение космическая... ЗА СЧЕТ ЧЕГО ДЕШЕВЕТЬ???? Строить и продавать себе в убыток компании не будут, ТОЧНО!!! При негативном сценарии, когда у населения нет денег, мы видим: недострои ( так как нет поступлений для финансирования стройки), отсутствие новых строек (упираемся опять в отложенный спрос), как следствие - сокращение игроков и объектов на рынке, следовательно: сокращение предложения - ИТОГ: РОСТ ЦЕН ПРИ ЛЮБОМ РАСКЛАДЕ. ОСОБЕННО ВО ДОМАХ ВВЕДЕННЫХ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ!!!!!!!!!! (это, кстати, то, с чего начали...) Резюме: Если брать квартиру на этапе строительства (котлован - начало продаж), скажем - 40 руб/м2, то через 2 года (планируемый срок ввода) стоимость будет равна стоимости 1 кв.м. СЕЙЧАС во введенном в эксплуатацию объекте-аналоге, а ориентировочно 50 000 + 10% +10% = 60,5, а это уже УДОРОЖАНИЕ ПОРЯДКА 23% В ГОД..... ТАК что так...

Гость

22 июня 2012, 16:46

"Повторюсь, что Если снизят ставки (хотя я не представляю за счет чего!!!), то увидим то, что было в 2005г. - а именно рост в стоимости на 1 000 руб/кв.м. в НЕДЕЛЮ!!!" В своей логике Вы исходите из ложных предпосылок и на них строите свои рассуждения. Получаются глупости. Особенно в скобочках для себя перечитайте, пока не дойдет. И в Вашем резюме циферка неправильная. Исправьте 2 года на реальный срок "с котлована до сдачи" и пересчитайте циферки заново.

Гость

27 июня 2012, 21:33

Гость

5 июля 2012, 11:48

Цены на недвижимость расти не будут, потому что в столице цены уже достигли европейского уровня. Ни при каких условиях недвижимость в России не станет дороже, чем в Европе. Российская экономика периферийная и она просто повторяет все движения в Европе и США. Это так же очевидно, как недвижимость Ростова по цене не превысит цены в Москве. Точно так же как российские зарплаты и пенсии не станут выше европейских, а ростовские московских. P.S. НОТ, я не спорю с Вами. Я пытаюсь логично и объективно донести факты до читателей. Если бы объективные процессы говорили о будущем росте цен на недвижимость, я бы Вас всецело поддержал. Но Вы противоречите фактам. В споре Вы переходите на личности, что говорит о Вашей неспособности к конструктивному диалогу. Вам достаточно было бы указать источники для роста цен на недвижимость, но Вы сами признались, что "не знаете за счет чего" появятся деньги. Я тоже не знаю и не вижу за счет чего появятся деньги у населения. Своими нелогичными высказываниями Вы либо обманываете себя, либо пытаетесь обмануть других. P.S.S Да, я умный и совсем не бедный. Я не работаю, потому что могу себе это позволить. Работать и зарабатывать - это 2 разные вещи.

Гость

7 сентября 2012, 12:05

Полностью согласен с Никитой рынок недвижимости в Ростове-на-Дону перегрет, сейчас вкладывать в недвижимость или покупать для себя (улучшать свои жилищные условия) невыгодно - цены завышены (как минимум, просто от отсутствия должного количества строящегося жилья)! Зарплаты не растут совсем, недвижимость дальше расти в цене просто не может (хотя в этой стране всё возможно, но это уже просто геноцид народа), а стагнацию поддерживать дорого и никто этого не будет делать за свои деньги (только за бюджетные дотации, или снижая количество строящегося жилья - зачем строить больше за те же деньги?), соответственно цены будут либо на прежнем уровне (что тоже падение) или будут снижаться. И самый худший вариант стройки опять встанут (недострои). И ещё распространённый комплекс, "не иметь жилья в собственности стыдно и позор" - это МИФ и не более!, большинство кто его имеет либо наследство либо мама с папой купили либо и то и другое в складчину, но не у всех всё так "радужно", молодые люди работают и помимо работы ещё подрабатывают и не могут купить жильё потому, что им никто не помогает (совок каках руководству города!), отсюда и семей мало образуется, и какой тут позор?, а мама с папой квартиру купили не позор?