23 января воскресенье
СЕЙЧАС -2°С

Обзор рынка вторичного жилья (июль 2009)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июле в среднем по городу составила 48 тысяч 513 руб./кв.м, что на 595 рублей ниже аналогичной цены в июне. Общее снижение цен на квартиры составило -1,21%...

Поделиться

Поделиться

Поделиться

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июле в среднем по городу составила 48 тысяч 513 руб./кв.м, что на 595 рублей ниже аналогичной цены в июне. Общее снижение цен на квартиры составило -1,21%.

При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило -2,21%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1318 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменения обоих средних не превышают показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

Динамика роста средней цены предложения

Динамика роста средней цены предложения

Поделиться

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

Темпы прироста средней цены предложения

Темпы прироста средней цены предложения

Поделиться

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за июль, %.

Из графика видно, что изменение цен в районах города было разнонаправленным, с высокой амплитудой, что связано с меньшим, чем обычно бывает в это время года, числом заявок на продажу, причем большинство районов находятся в отрицательной зоне: Сельмаш (-25,38%), Военвед/Стройгородок (-11,1%), Темерник (-10,79%), Болгарстрой (-9,89%), Орджоникидзе/Аэропорт (-8,23%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-3,92%), ЗЖМ (-1,89%), Центр (-1,07%), Нахичевань (0,75%), Александровка (0,81%), Чкаловский (1,48%), СЖМ (2,53%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности, поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июль квартиры в монолитных домах занимают 5,97% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,74%, квартиры в кирпичных домах – 60,29%, это видно на графике 3.

Структура предложения жилья на вторичном рынке

Структура предложения жилья на вторичном рынке

Поделиться

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июле,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за июль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 21,4% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 23,46%, и на третьем СЖМ – 16,87%.

Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,82%).

Относительное количество предложений

Относительное количество предложений

Поделиться

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июль,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в июле 2009 в сравнении с июнем (график 5).

Рейтинг микрорайонов

Рейтинг микрорайонов

Поделиться

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за июль, %.

Как видно из графика, июльская структура предложения похожа на июньскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в отчетном месяце находились двухкомнатные квартиры (33,12%), второе место занимают однокомнатные квартиры (23,69%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (24,74%), далее рейтинг продолжают коммуналки (7,55%), квартиры гостиничного типа (7,13%) и четырехкомнатные квартиры (3,77%). Это видно на графике 6.

Структура предложения по продаже жилья за июль

Структура предложения по продаже жилья за июль

Поделиться

График 6. Структура предложения по продаже жилья за июль, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в июле 2009 в сравнении с июнем.

Средняя цена предложения кв. метра в июле и июне

Средняя цена предложения кв. метра в июле и июне

Поделиться

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в июле и июне
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

Динамика средней цены

Динамика средней цены

Поделиться

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки
за период с июля 2008 по июль 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения одного кв.м, в июле предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (52 019 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в 48 106 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 473 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 42 699 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

Структура предложения

Структура предложения

Поделиться

График 9. Структура предложения по продаже жилья в июле,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в июле предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (37,73%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 24,85%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 25,46%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 11,96%.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья. 
Июль 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

 

Квартиры в домах панельной постройки

 

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

 

Обобщенная выборка

 

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78

оцените материал

  • ЛАЙК0
  • СМЕХ0
  • УДИВЛЕНИЕ0
  • ГНЕВ0
  • ПЕЧАЛЬ0

Поделиться

Поделиться

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter