Евгений Сосницкий, директор риелторской компании «Титул»: «Дефицит жилья породил порочную формулу: не нравится качество жилья – не покупай, придут другие – купят»

Вглядываясь в историю формирования российского рынка недвижимости, можно отчетливо разглядеть сейчас в ней лишь неизбывную тягу любого нормального человека к обладанию своим кусочком недвижимого имущества. Остальные детали – расплывчаты, затянуты дымом скандалов и миражами представлений рядовых граждан о том, как это должно быть. Возможно, у профессии риелтора в России и более глубокие корни, но без сомнения последние полтора десятка лет можно назвать если не «золотым веком», то уж по крайней мере этапом первоначального накопления опыта. Об истории и ее законах, о домах и домовладельцах 161.ru рассказал генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.

– Что такое отечественный рынок недвижимости?

– Само понятие «рынок недвижимости» в России появилось после1991 года, когда появился закон о приватизации, и операции с недвижимостью стали возможны. Но формироваться во что-то цивилизованное он начал только сейчас. Ведь в начале 1990-х у нас не было целых сегментов рынка, которые есть сейчас: не было рынка земли, не было ипотеки. Много чего не было, и вся работа походила на какое-то хаотичное движение: не было единых стандартов работы, существовали объекты рынка, но субъекты рынка играли по абсолютно разным правилам. И правил не было, и государство редко вмешивалось.

– А вы бы хотели, чтобы государство вмешивалось?

– Государство пыталось вмешиваться, но попытки эти были не совсем удачными. То же лицензирование позже отменили, и сейчас это отдано на откуп саморегулируемым организациям.

– Торговля недвижимостью и автомобилями – отрасли, на которых еще с советстких времен лежит отпечаток подпольно-криминальных войн. Как вы сражаетесь с «тенями»?

– Я никогда не работал в тени. Скорее всего, повезло: руководители тех риелторских компаний, где мне доводилось работать, изначально были ориентированы на то, что бы работать на свету. Так и продолжаю. Понятно, что все люди стремятся минимизировать свои расходы. В этом плане мы стараемся помогать клиентам. В самом деле: если есть возможность, используя легальные схемы, заплатить 6% налога, а не 13 – почему бы этим не воспользоваться? Так поступают во всем мире. Оптимизация налоговой нагрузки.

– Ага, «Юкос» тоже занимался оптимизацией...

– Знаете, даже самую прозрачную компанию, которая платит все налоги, при наличи заказа можно превратить в то, во что превратился «Юкос». Мы работаем вдалеке от политики. Но то, что бизнес в России можно вести честно – это абсолютно точно. Это менее доходно с сиюминутной точки зрения, но в стратегической перспективе позволяет сохранить бизнес как таковой, что, в свою очередь, выгодно.

– Специалисты утверждают – чтобы удовлетворить спрос, в Ростове надо построить 40 миллионов квадратных метров жилья. А если вдруг возьмут и построят – что будет с рынком?

– Ну, если считать, что всей России дефицит составляет 1,5-1,7 миллиардов квадратных метров, то вполне возможно, что в Ростове не хватает как раз этих 40 миллионов. Вдруг – их не возьмут и не построят. Есть объективные законы рынка. Если сейчас в области строится два миллиона в год, то сколько надо времени, чтобы построить 40? А за это время часть жилья разрушится, выйдет из строя. Этот процесс бесконечен.

– Ну вот на Западе такого дефицита не существует. Как там живется риелторским агентствам? Они настолько же прибыльны, как у нас?

– Нет, они не настолько прибыльны, как компании в России. У них норма – чуть выше уровня инфляции, 7-10%. У нас же- как раньше было? Если бизнес не приносил 100% прибыли, то это не бизнес. Сегодня мы приближаемся к мировым стандартам работы, поэтому основная тенденция для самых разных сфер очевидна – доходность снижается. Это может пугать, это может вдохновлять, к этому можно никак не относиться – это объективная реальность. Так что, в перспективе, доходность в нашем секторе будет такая же, как в среднем по миру, за исключением некоторых региональных и национальных особенностей, связанных с необходимостью размещения нефтедолларов.

– Дайте определение понятию «работа нормального риелтора».

– Работа нормального риелтора заключается не в том, чтобы продавать на пике, на ажиотаже. Вы поймите: когда есть ажиотажный спрос – никто не заботится о качестве. Почему мы сегдня говорим, что строители плохо строят? Потому что у них подход такой: не хотите – не покупайте, другие придут – купят. Дефицит жилья, кроме роста цен, порождает то, что операторы рынка, в том числе и риелторы, не заботяттся о качестве своей работы. Строители не заботятся о качестве возводимого жилья, риелторы – о качестве услуги, которую они оказывают. А вот если рынок нормальный, если идет здоровая конкуренция, тогда работать сложнее.

И у нас было время, когда мы работали имено так, это был период между кризисом 1998 и 2003 годом, когда рынок вначале был стабильно плохой, потом стабильно поднимался, и в этих условиях работать сложнее. Потому что люди предъявляют гораздо более высокие требования, они выбирают. Нормальный рынок – это когда правила игры диктует потребитель. Мы не говорим, о потребительском экстремизме – это исключение. Потребитель диктует и имеет право выбора. Сегодня он не имеет права выбора, сегодня мы ему диктуем, поскольку дефицит: не хочешь – не покупай, нам твои деньги не нужны. Это на самом деле – порочная практика. Вот на Западе – там все по-другому.