Про УК либо плохо, либо никак

Уже прошло много времени с момента, когда появился рынок управления многоквартирными домами, но до сих пор его лихорадят скандалы, постоянно меняется законодательство и правила обслуживания. Как результат, появилось несколько категорий управляющих многоквартирными домами, про которые хотелось бы рассказать.

К первой, самой большой группе, я бы отнес те компании, которые были ранее МУПами, ЖЭКами и прочими пережитками советской эпохи. В них и осталось все по-старому, а со временем стало еще хуже. Причин тому несколько. Как правило, эти компании обслуживают интересы районных администраций со всеми вытекающими из этого плюсами и минусами. К плюсам можно отнести, что без всяких усилий им достались весь муниципальный фонд, и дома, которые с появлением рынка данной услуги не провели вовремя собрания, так называемые «молчуны», и администрация решила за них, кто их теперь обслуживает. Как мне кажется, на этом плюсы заканчиваются. Они не самостоятельны в принятии решений

Эти компании до сих пор работают по тарифам пяти-шестилетней давности, которые раньше и назывались муниципальным тарифом технического обслуживания. Вероятно, на каком-то этапе эти тарифы были рентабельны и позволяли развиваться, нормально обслуживать дома, если много не воровали. Но за это время официальная инфляция в стране составила более 50%. Как можно и дальше не менять тарифы, если, как правило, рентабельность, закладываемая в тариф, составляет от 5-10%, значит, остается только сокращать объем услуги, либо вовсе ничего не делать и собирать, что дают? Они бы, возможно, и рады были поднять тариф, но, с одной стороны, администрация стоит на страже интересов граждан и не позволяет повышать тариф. С другой стороны, и граждане не готовы нанимать эти компании за большие деньги, так как не верят, что эти УК в качестве сервиса изменятся к лучшему. Вот и получается, что те деньги, которые они собирают, позволяют эксплуатировать дома от аварии до аварии, про уборки подъездов и плановые мероприятия даже говорить не приходиться. Поэтому бывшие ЖЭКи постепенно отмирают, так как их фонд превращается в ветхий и аварийный. Новые дома они не в состоянии привлечь, да и зачем – их и так все устраивает. А более-менее исправные технически дома либо уже ушли в другие компании, либо создали ТСЖ.

Вторая категория компаний имеет относительно короткую историю существования, но быстро становятся видными и всем известными. Как правило, цикл их жизни не превышает двух-пяти лет, а руководители этих компаний в дальнейшем становятся беглецами или осужденными – кому как повезет. Если первая категория несет славу некачественной работы в сфере ЖКХ, то эти возводят УК в ранг жуликов и воров.

Третья группа компаний, пока что является в меньшинстве, занимая, по моей оценке, 15-20% рынка управления недвижимости. Но это те компании, которые пытаются оказывать качественную цивилизованную услугу. Они обеспечены штатом компетентных сотрудников, имеют достаточную материально техническую базу, стремятся развиваться и оказывать дополнительные услуги населению. Им сложнее всего: с одной стороны, им нужно доказывать, что они не жулики и воры, с другой, – что их услуга стоит обоснованно дороже по сравнению с бывшими ЖЭКами. Их доля из года в год неуклонно растет, просто в других условиях этот рост мог бы быть стремительным по сравнению с текущей ситуацией.

Есть еще одна категория, которая занимается управлением многоквартирных домов. К ним относятся ТСЖ, ЖСК и прочие подобные образования. Жилищный кодекс предусматривает еще и третий способ управления, которое называется «непосредственным управлением». Но лично я не сталкивался с таким проявлением на рынке, так как это очень трудно реализуемый способ. Как и в случае с УК, существуют ТСЖ, которые собирают деньги и ничего не делают. Так же хватает и таких, где председатели проворовались и являются объектом интересов прокуратуры и прочих надзорных органов. Но, чтобы быть объективным, нужно сказать, что есть и достаточное количество эффективных ТСЖ, где к обслуживанию своего дома относятся ответственно и серьезно. Это случается, когда в доме собирается активисты-профессионалы. Бухгалтера, электрики, слесари, проживающие в этом доме или по соседству.

Безусловно, эксплуатация через ТСЖ будет несколько дешевле, чем в случае привлечении профессиональной УК. И тому есть несколько причин. Во-первых, любая управляющая компания, это, в первую очередь, коммерческая организация, целью которой является извлечение прибыли. Соответственно, даже при равных затратах с ТСЖ тариф будет отличаться на величину прибыли. Во-вторых, компания обязана соблюдать абсолютно все требования изменчивого законодательства, регулирующего отношения в сфере ЖКХ. Это содержание офиса, обучение персонала, отчетность и многое другое. В противном случае компанию ждут штрафы предписания, вплоть до закрытия организации, на чем, как правило, экономит ТСЖ. Их реже проверяют, а если проверяют, то смотрят «сквозь пальцы».

Но все же есть у ТСЖ и слабое положение по сравнению с управляющей компанией. К счастью, это случается редко, но, если в результате своей деятельности ТСЖ нанесет кому-либо или чему-либо вред, то финансовую ответственность за это – штраф, компенсацию вреда – разделят все жильцы пропорционально своей доле в имуществе. В подобной ситуации, если домом управляет УК, всю полноту ответственности она несет самостоятельно, без участия жильцов.

На мой взгляд, чтобы рынок развивался, и компании, которые реально видят свое будущее в данной сфере, росли, государство должно определить минимальный обоснованный тариф, с применением норм обслуживания квадратных метров жилого фонда на одного специалиста, бюджет на материалы и прочие расходы на содержание дома, исключая ветхое и аварийное жилье, так как это особый, нетипичный случай. Необходимые требования по качеству обслуживания многоквартирных домов в законодательных актах уже прописаны, то есть половина пути в нужном направлении уже проделана. Это решение обеспечит минимально необходимый уровень оплаты услуг, упорядочит ситуацию, сделает рынок этой услуги более прозрачным и понятным.