УК и ТСЖ: новые правила игры

Законопроект о совершенствовании управления многоквартирными домами принят Госдумой в первом чтении. В документе определяется система договорных обязательств при управлении домами, а также вводятся понятия «обязательные платежи» и «взносы» для работы ТСЖ. По мнению экспертов, новый закон способствует устранению множества проблем, возникших за время пятилетнего действия российского Жилищного кодекса.

Инициаторами проекта федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» стали депутаты Виктор Плескачевский, Мартин Шаккум, Андрей Чиркин, Владимир Пехтин и Константин Шипунов.

«Со вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации была создана нормативно-правовая база реформирования системы ЖКХ, основанная на привлечении коммерческих структур для предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, – подчеркивал в своем интервью председатель Комитета ГД по собственности Виктор Плескачевский. – Однако с приходом в сферу ЖКХ частных управляющих компаний у граждан не появилось гарантий их надежности и профессионализма, поскольку законодательно не были определены требования к ним».

«Новый законопроект направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, разрешение ряда проблем, проявившихся за более чем пятилетний срок со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», – отметил сотрудник Управления по связям с общественностью Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Важные моменты, которые прописывает документ:

• регламентирует порядок создания ТСЖ в домах-новостройках; запрещает застройщикам принимать участие в создании ТСЖ; описывает процедуру предоставления информации для организации общего собрания будущих собственников помещений, которой сегодня монопольно владеют лишь застройщики;

• уточняет процедуры создания ТСЖ, снижая тем самым риск создания товариществ без ведома и участия собственников, а также упрощает процедуру выхода собственников помещений в доме, входящем в состав товарищества собственников жилья, созданного на несколько многоквартирных домов, из такого товарищества, тем самым обеспечивая указанным лицам возможность реализации права выбора и изменения выбранного способа управления многоквартирным домом без привлечения к решению этого вопроса собственников помещений в соседних домах;

• определяет, что компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются льготникам при отсутствии у них задолженности по оплате или выполнении соглашений по ее погашению;

• предлагает правительству РФ установить принципы определения размера платы для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, регулированием которой муниципалитеты не занимаются

• обязывает УК, ТСЖ и собственников заключать договоры ресурсоснабжения при непосредственном управлении многоквартирным домом, (в настоящее время существует практика отказа управляющей организации и ТСЖ от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, при этом такие организации нарушают требования правил предоставления коммунальных услуг гражданам);

• вводит возможность внесения прямых платежей собственников ресурсоснабжающим организациям;

• уточняет, что изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;

• содержит норму о дополнительных ежеквартальных отчетах управляющей организации, в которых должны содержаться сведения о наличии или отсутствии просроченной задолженности перед организациями-поставщиками ресурсов;

• совершенствует процедуру заключения договора управления многоквартирным домом, вводит новое условие договора – срок его действия. Максимальный срок действия договора увеличивается до семи лет, автоматическое пролонгирование договора допускается только на один год;

• вводит раздел, определяющий особенности деятельности саморегулируемых организаций (СРО) управляющих компаний. С 1 января 2013 года вводится обязательное членство управляющих организаций в СРО;

• вносит изменения в закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», (предполагается, что до 1 января 2013 года для управляющих организаций будет введен уведомительный порядок о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами; при этом функции приема и учета таких уведомлений возлагают на государственные жилищные инспекции);

• предусматривает административную ответственность за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о своей деятельности управляющими организациями вплоть до дисквалификации на срок от одного года до трех лет;

• вводит административную ответственность собственников помещений в многоквартирном доме за непринятие решений по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества в многоквартирном доме.

«Меры по ужесточению ответственности управляющих организаций необходимы, – уверен заместитель директора департамента ЖКХ и энергетики администрации Ростова-на-Дону Олег Заруба. – Жители сами не справляются с ситуацией. Формально собственники квартир должны сами контролировать и снимать управляющую компанию, если она не исполняет свои обязанности».

«Должен быть пересмотрен статус управляющих компаний, – соглашается с необходимостью законодательных перемен в своем блоге мэр Ростова Михаил Чернышев. – Ни для кого не секрет, и это подтверждено социологическими исследованиями, что 46% граждан недовольны работой своих управляющих организаций. Поэтому в законодательство будут внесены изменения, которые позволят собственнику контролировать работу УК и обяжут управляющие компании отчитываться как перед жильцами, так и перед субъектом федерации. Законодательно будет закреплено, что деятельность всех УК станет прозрачной. Должна быть упрощена процедура отказа от услуг недобросовестных управляющих компаний. Внесение таких изменений в законодательство непременно породит здоровую конкуренцию между УК и, как следствие, улучшит качество услуг. Кроме того, Минрегион разрабатывает проект договора, который будет в обязательном порядке заключаться между ресурсоснабжающим органом и управляющей компанией. Также будет введено так называемое «расщепление» платежей. То есть деньги будут перечисляться непосредственно на счета ресурсоснабжающих организаций, минуя счета УК. Это позволит как сделать платежи более оперативными, так и защитить финансовую систему от нецелевого использования средств».