Частные дома подорожали на 9% в Ростовской области. Почему так и выгодно ли их покупать?

Частные дома на вторичном рынке в Ростовской области подорожали на 9% за 2023 год. Если в прошлом январе средняя стоимость лота составляла 7,8 миллиона рублей, то в декабре уже 8,5 миллиона, пишет портал Restate. Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев объяснил 161.RU, какие факторы влияют на удорожание домов и коттеджей, чего ждать от цен дальше и какие объекты стоит выбирать для выгодной перепродажи.

Ткачев отмечает, что львиная доля стоимости частного дома от застройщика завязана на цене земельного участка. Влияет также стоимость самого строительства и подведения коммуникаций.

— Если мы говорим про покупку на вторичном рынке, здесь мы понимаем, что удорожание будет происходить в принципе органически за счет роста стоимости вновь построенных домов и проведения какой-либо инфраструктуры к земельному участку, где расположен дом, или к какому-то коттеджному поселку, дачному товариществу. Условно, провели газ — стоимость выросла. Появились недалеко такие объекты инфраструктуры, как школа или садик, — ценник вырос. Открылись новые магазины, почта, пункты выдачи маркетплейсов — снова вырос.

Руководитель витрины недвижимости Restate Андрей Добрый подчеркнул, что в 2022 году покупатели спешили вкладывать деньги в дома в условиях нестабильного рубля и потери возможности инвестиций в зарубежную недвижимость.

— Но цены в итоге выросли столь сильно, что спрос ушел в соседние регионы. А состоятельным инвесторам стал больше интересен Краснодарский край. Многие вообще отложили покупку, тем более что загородное жилье для большинства не является предметом первой необходимости — в отличие от квартир. Можно сказать, что ценовой пузырь сначала надулся, а в 2023 году рынок вернулся в исходное состояние, — говорит Добрый.

На вторичном рынке домов, дач и коттеджей в Москве цены серьезно просели, а в Санкт-Петербурге, наоборот, взлетели почти вдвое. Теперь за средний лот в Петербурге просят в полтора раза больше, чем за московский. А лидерство в России захватил Сочи, где ценник тоже значительно вырос.

По итогам 2022 года средний прайс на домовладения в Москве достиг рекордного уровня в 75,9 миллиона рублей за лот, но с марта 2023-го тренд сменился на обратный. По данным витрины недвижимости Restate, на конец декабря дом в черте города стоил в среднем 31,5 миллиона рублей — это минимум за последние четыре года. За такие деньги предлагают, к примеру, довольно просторный таунхаус площадью более 200 квадратных метров в 12 километрах от МКАД. Год назад за такой же просили 47,5 миллиона рублей.

В Санкт-Петербурге частные дома за год подорожали почти вдвое и в среднем стоят 46,9 миллиона рублей. В Сочи коттеджи и дома подорожали почти на 13 миллионов рублей, или 29%. Теперь средний чек в главном курортном городе страны составляет 58 миллионов рублей — Москва осталась позади еще в мае, а затем отрыв еще больше увеличился. На 4% снизились цены в Краснодаре: с 11 миллионов до 10,6 миллиона рублей.

Если рассматривается перепродажа, то самый ликвидный и распространенный объект на рынке сейчас, по словам Евгения Ткачева, — это дом 80–90 квадратных метров с кухней-гостиной и 2–3 спальнями. При этом участок земли может быть от 4 до 6 соток.

Еще вариант — инвестировать в дом 1–2 этажа площадью от 120 до 140 квадратных метров, поделить его на студии и сдавать их отдельно. Но учтите, что если объект будет на участке ИЖС, то нужно будет согласовывать проект этого дома.

— Если покупатель хочет использовать частный дом как инвестицию, на какие объекты стоит обратить внимание?

— Прежде всего я бы рекомендовал смотреть на коттеджные поселки, которые строятся на земле ИЖС и при этом расположены недалеко от города. Если они в 5–10 минутах езды до черты города, нужно смотреть на внутреннюю инфраструктуру поселка.

Если мы покупаем дом в коттеджном поселке, понимаем, что здесь продажи ведет застройщик. Он будет в любом случае повышать цену реализации по мере того, как дома будут распродаваться. Плюс у нас ожидается введение эскроу-счетов на ИЖС, что будет способствовать росту стоимости недвижимости, расположенной на соответствующих участках.

Можно рассмотреть стратегию покупки дома для сдачи его в посуточную аренду. Такие объекты пользуются спросом для отдыха, проведения мероприятий и вечеринок. Доходность будет хорошая. Здесь мы не говорим о коттеджных поселках, поскольку это будет создавать неудобства соседям. В Краснодаре сейчас есть предложения от 2 тысяч рублей, если дом небольшой и предполагает отдых пары, и до 36 тысяч рублей и более в сутки, если это большой дом на компанию. В Ростове-на-Дону цены варьируются от 2 до 40 тысяч рублей и более в сутки.

— Выгодна ли сейчас перепродажа частного дома? Какие тенденции в сделках в этом сегменте вы наблюдаете?

— Да, спекулятивная стратегия по-прежнему в сегменте ИЖС актуальна. Как и на рынке многоквартирных домов, увеличился срок реализации объекта недвижимости. Но в любом случае со стандартного дома 90 квадратных метров на 4 сотках за 1,5 года мы можем получить рост стоимости +1 миллион рублей, грязный доход можно оценить в 1,5 миллиона рублей.

Из тенденций можно еще сказать, что покупатели по-прежнему приобретают дома на будущее. Они ждут своего часа, когда семья решит в них переехать. За это время локация, где расположен частный дом, обрастает инфраструктурой.

Коттеджные поселки строятся с учетом потребностей жильцов. В каждом поселке есть супермаркет от федерального ретейлера, а также школа и садик — мы видим тенденцию увеличения комфорта жизни. А еще растет качество строительства и больше внимания уделяется внешней, эстетической составляющей проекта.

— Как будут меняться цены на частные дома на юге России?

— Оценка здесь однозначная. Этот сегмент у нас пользовался, пользуется и будет продолжать пользоваться спросом. Юг — это хороший регион для миграции, как внешней, так и внутренней. Мы понимаем, что покупка дома — более осознанный шаг по сравнению с покупкой квартиры. По стране наблюдается увеличивающийся интерес у покупателей.

Люди отказываются от покупки квартиры в новостройке в пользу дома в силу того, что стандартный дом на 4 сотках 80–90 квадратных метров в некоторых городах стоит как двухкомнатная квартира на 65–70 квадратных метров. Люди рассматривают покупку дома как альтернативу городской жизни.

Доля ИЖС будет увеличиваться, стоимость будет расти. Государство всячески поощряет этот сегмент. У нас вводится такое понятие, как строительство по домокомплектам — по условным наборам строительных материалов, из которых можно собрать дом согласно прилагающейся проектной документации. Именно с ними в рамках ИЖС с эскроу-счетами планируется запустить субсидированную льготную ипотеку под 1%.

И самый важный аспект — рынок ИЖС будет отрегулирован. В ноябре прошлого года Госдума приняла в первом чтении законопроект о введении эскроу-счетов в ИЖС, в том числе для расчетов по договору подряда. Это приведет к стандартизации и повышению общего качества строительства.