Эксперт объяснил, почему так подорожали частные дома в Ростовской области

Частные дома на вторичном рынке в Ростовской области подорожали на 9% за 2023 год. Если в прошлом январе средняя стоимость лота составляла 7,8 миллиона рублей, то в декабре уже 8,5 миллиона, пишет портал Restate. Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев объяснил 161.RU, какие факторы влияют на удорожание домов и коттеджей, чего ждать от цен дальше и какие объекты стоит выбирать для выгодной перепродажи. «Кубань стала больше интересна инвесторам» Ткачев отмечает, что львиная доля стоимости частного дома от застройщика завязана на цене земельного участка. Влияет также стоимость самого строительства и подведения коммуникаций. — Если мы говорим про покупку на вторичном рынке, здесь мы понимаем, что удорожание будет происходить в принципе органически за счет роста стоимости вновь построенных домов и проведения какой-либо инфраструктуры к земельному участку, где расположен дом, или к какому-то коттеджному поселку, дачному товариществу. Условно, провели газ — стоимость выросла. Появились недалеко такие объекты инфраструктуры, как школа или садик, — ценник вырос. Открылись новые магазины, почта, пункты выдачи маркетплейсов — снова вырос. Руководитель витрины недвижимости Restate Андрей Добрый подчеркнул, что в 2022 году покупатели спешили вкладывать деньги в дома в условиях нестабильного рубля и потери возможности инвестиций в зарубежную недвижимость. — Но цены в итоге выросли столь сильно, что спрос ушел в соседние регионы. А состоятельным инвесторам стал больше интересен Краснодарский край. Многие вообще отложили покупку, тем более что загородное жилье для большинства не является предметом первой необходимости — в отличие от квартир. Можно сказать, что ценовой пузырь сначала надулся, а в 2023 году рынок вернулся в исходное состояние, — говорит Добрый. На вторичном рынке домов, дач и коттеджей в Москве цены серьезно просели, а в Санкт-Петербурге, наоборот, взлетели почти вдвое. Теперь за средний лот в Петербурге просят в полтора раза больше, чем за московский. А лидерство в России захватил Сочи, где ценник тоже значительно вырос. По итогам 2022 года средний прайс на домовладения в Москве достиг рекордного уровня в 75,9 миллиона рублей за лот, но с марта 2023-го тренд сменился на обратный. По данным витрины недвижимости Restate, на конец декабря дом в черте города стоил в среднем 31,5 миллиона рублей — это минимум за последние четыре года. За такие деньги предлагают, к примеру, довольно просторный таунхаус площадью более 200 квадратных метров в 12 километрах от МКАД. Год назад за такой же просили 47,5 миллиона рублей. В Санкт-Петербурге частные дома за год подорожали почти вдвое и в среднем стоят 46,9 миллиона рублей. В Сочи коттеджи и дома подорожали почти на 13 миллионов рублей, или 29%. Теперь средний чек в главном курортном городе страны составляет 58 миллионов рублей — Москва осталась позади еще в мае, а затем отрыв еще больше увеличился. На 4% снизились цены в Краснодаре: с 11 миллионов до 10,6 миллиона рублей. «Юг — хороший регион для миграции» Если рассматривается перепродажа, то самый ликвидный и распространенный объект на рынке сейчас, по словам Евгения Ткачева, — это дом 80–90 квадратных метров с кухней-гостиной и 2–3 спальнями. При этом участок земли может быть от 4 до 6 соток. Еще вариант — инвестировать в дом 1–2 этажа площадью от 120 до 140 квадратных метров, поделить его на студии и сдавать их отдельно. Но учтите, что если объект будет на участке ИЖС, то нужно будет согласовывать проект этого дома. — Если покупатель хочет использовать частный дом как инвестицию, на какие объекты стоит обратить внимание? — Прежде всего я бы рекомендовал смотреть на коттеджные поселки, которые строятся на земле ИЖС и при этом расположены недалеко от города. Если они в 5–10 минутах езды до черты города, нужно смотреть на внутреннюю инфраструктуру поселка. Если мы покупаем дом в коттеджном поселке, понимаем, что здесь продажи ведет застройщик. Он будет в любом случае повышать цену реализации по мере того, как дома будут распродаваться. Плюс у нас ожидается введение эскроу-счетов на ИЖС, что будет способствовать росту стоимости недвижимости, расположенной на соответствующих участках. Можно рассмотреть стратегию покупки дома для сдачи его в посуточную аренду. Такие объекты пользуются спросом для отдыха, проведения мероприятий и вечеринок. Доходность будет хорошая. Здесь мы не говорим о коттеджных поселках, поскольку это будет создавать неудобства соседям. В Краснодаре сейчас есть предложения от 2 тысяч рублей, если дом небольшой и предполагает отдых пары, и до 36 тысяч рублей и более в сутки, если это большой дом на компанию. В Ростове-на-Дону цены варьируются от 2 до 40 тысяч рублей и более в сутки. — Выгодна ли сейчас перепродажа частного дома? Какие тенденции в сделках в этом сегменте вы наблюдаете? — Да, спекулятивная стратегия по-прежнему в сегменте ИЖС актуальна. Как и на рынке многоквартирных домов, увеличился срок реализации объекта недвижимости. Но в любом случае со стандартного дома 90 квадратных метров на 4 сотках за 1,5 года мы можем получить рост стоимости +1 миллион рублей, грязный доход можно оценить в 1,5 миллиона рублей. Из тенденций можно еще сказать, что покупатели по-прежнему приобретают дома на будущее. Они ждут своего часа, когда семья решит в них переехать. За это время локация, где расположен частный дом, обрастает инфраструктурой. Коттеджные поселки строятся с учетом потребностей жильцов. В каждом поселке есть супермаркет от федерального ретейлера, а также школа и садик — мы видим тенденцию увеличения комфорта жизни. А еще растет качество строительства и больше внимания уделяется внешней, эстетической составляющей проекта. — Как будут меняться цены на частные дома на юге России? — Оценка здесь однозначная. Этот сегмент у нас пользовался, пользуется и будет продолжать пользоваться спросом. Юг — это хороший регион для миграции, как внешней, так и внутренней. Мы понимаем, что покупка дома — более осознанный шаг по сравнению с покупкой квартиры. По стране наблюдается увеличивающийся интерес у покупателей. Люди отказываются от покупки квартиры в новостройке в пользу дома в силу того, что стандартный дом на 4 сотках 80–90 квадратных метров в некоторых городах стоит как двухкомнатная квартира на 65–70 квадратных метров. Люди рассматривают покупку дома как альтернативу городской жизни. Доля ИЖС будет увеличиваться, стоимость будет расти. Государство всячески поощряет этот сегмент. У нас вводится такое понятие, как строительство по домокомплектам — по условным наборам строительных материалов, из которых можно собрать дом согласно прилагающейся проектной документации. Именно с ними в рамках ИЖС с эскроу-счетами планируется запустить субсидированную льготную ипотеку под 1%. И самый важный аспект — рынок ИЖС будет отрегулирован. В ноябре прошлого года Госдума приняла в первом чтении законопроект о введении эскроу-счетов в ИЖС, в том числе для расчетов по договору подряда. Это приведет к стандартизации и повышению общего качества строительства.