Никакого «пузыря» нет? Эксперт оценил, что будет с ценами на квартиры в Ростове

Купить квартиру или дом, как накопить на первый взнос, какой район выбрать? Вопросов и сомнений немало, а ситуация на рынке недвижимости в Ростове проверяет покупателей на прочность. Квартиры дорожают, при этом из-за растущей конкуренции между застройщиками вновь проектируемые жилые комплексы стали заметно прибавлять в качестве, считает директор агентства Immobily Алексей Олейников. В интервью Марине Гаричян он рассказал, чего ждать от цен в следующем году и хорошо ли сейчас продаются квартиры в новых домах.

— В последнее время много обсуждается доля нераспроданного жилья в новостройках, и в Ростовской области этот показатель достиг 45%. На твой взгляд, показывает ли он близкую к реальной ситуацию на рынке?

— В первую очередь я бы смотрел чуть глубже, чем на эти итоговые цифры. К тому же они были актуальны в сентябре, а если смотреть данные на декабрь, то доля нераспроданного жилья в Ростовской области составляет 43%.

Что значит доля нераспроданного жилья? Важно понимать, что это не значит, что 43% построенных домов стоят непроданными. Это доля не купленных квартир в тех домах, продажи в которых официально стартовали и которые находятся на разных этапах строительства. То есть сюда попадают даже те дома, сдача которых запланирована на 2028 год!

Действительно, часть из этих квартир застройщики могут, так сказать, придерживать. Но так ведут себя далеко не все девелоперы. При этом, если учитывать, что часть объемов застройщиком придерживается, то выбор у покупателя в реальности будет еще меньше, чем видится по цифрам.

Если смотреть усеченно, то в жилых комплексах, которые будет введен в 2024 году, 55% квартир уже раскуплено на декабрь 2023-го. На сегодня с выданными разрешениями на 2024 год запланировано около 700 тысяч квадратных метров жилья. Разумеется, данный показатель будет корректироваться, но большая часть этого объема уже раскуплена.

— За год квадратный метр в новостройках подорожал со 119 тысяч до 135,2 тысячи рублей. Ты не раз говорил, что в следующем году ожидается падение темпов ввода жилья. Может ли это привести к тому, что застройщики будут вынуждены дополнительно поднимать цены?

— Не думаю, что на рост цен повлияет снижение темпов ввода в эксплуатацию, потому как даже если у покупателей не будет возможности выбрать квартиры в сданных домах, им будет предложено купить квартиры в строящихся проектах — а их у нас в будущем году появится большое количество новых.

А вот то, что творит Центробанк и вся банковская система, как раз очень влияет на порядок ценообразования. Все риски и издержки всегда закладываются в цену конечного продукта. После введения проектного финансирования банки начали серьезно вмешиваться в процесс стройки, зачастую не имея должной экспертизы.

Любопытно, что со стороны ЦБ уже звучат призывы проверить прибыль застройщиков и ввести фиксированный процент прибыли, но при этом вот уже пятый год банки ежегодно отчитываются о рекордных прибылях. И почему-то наш ЦБ не очень хочет реагировать на это, каким-то образом фиксировать максимальную прибыль, которую должен получить банк.

— Предположу, что клиенты агентств недвижимости, ростовчане, которые обращаются к риелторам — люди с доходом выше той суммы, которую нам называют официально. С какими запросами они приходят? Чаще у вас это семьи, которые расширяют площадь, или молодежь, которая покупает свою первую квартиру?

— На самом деле, не очень сильно изменился портрет покупателя, по крайней мере у нас. Добавились покупатели из новых регионов, причем часто они приезжают с наличкой. Среди наших клиентов есть люди абсолютно разных слоев и статусов с разным уровнем дохода.

Как и раньше, хуже всего приходится именно бюджетникам: врачи, госслужащие, преподаватели — они сегодня, к великому сожалению, далеко не всегда могут позволить себе покупку первого жилья. Но я напомню, что у государства есть приличные субсидии для приобретения жилья этим категориям граждан. У медиков субсидия может перекрывать вообще до 90% от стоимости квартиры.

В коммерческом секторе курьеры вполне могут зарабатывать по 100 тысяч, таксисты тоже вплоть до 150 тысяч. В рабочих специальностях токари от 60 тысяч без опыта, сварщики от 80 тысяч и вверх, слесари от 60 тысяч и вверх, юристы — от 60 тысяч рублей вверх. И такие срезы можно делать по многим направлениям. Но там ведь тоже есть государственные программы для приобретения жилья, их много, просто далеко не все о них знают.

Стало ли проще покупать недвижимость относительно 2022 года? Я бы так не сказал. Однако люди приобретают ее не только для получения выгоды. Люди покупают недвижимость, потому что меняется их жизненная ситуация: рождаются дети, создаются и распадаются семьи, люди переезжают в другие города.

— Свернут ли программы льготной ипотеки после 1 июля 2024 года? Как ты оцениваешь обсуждаемую возможность переориентирования льготных ипотечных предложений на более адресные программы?

— Я думаю, что льготные ипотечные программы будут видоизменены, но останутся, несмотря на то, что, на мой взгляд, именно из-за льготной ипотеки пошел перекос цен между новостройками и вторичной недвижимостью. Сейчас правительство борется с выкрутасами ЦБ тем, что увеличивает лимиты средств на выдачу льготных ипотек. До 1 июля 2024 года еще дожить нужно.

В перспективе, дисбаланс цен между первичным и вторичным рынком начнет снижаться. Спрос чуть упадет, но ровно до того момента, пока ключевая ставка будет находиться на таком высоком уровне.

— Бывший главный архитектор области Игорь Далаксакуашвили заявил, что «в Ростове нет человейников». Как ты в принципе относишься к этому термину? Есть ли у твоих клиентов предпочтения по количеству этажей в доме, где они захотели бы жить?

— Человейник — субъективный термин, и порог отнесения того или иного комплекса к человейникам у каждого свой. Мне больше нравятся дома средней этажности до 15 этажей максимум, с количеством квартир на этаже от 3 до 5 единиц. Но при этом, ту же свечку на пересечении Газетного и Береговой у меня язык не повернется назвать человейником.

— Как изменилась за этот год ситуация с качеством вводимого в эксплуатацию жилья? В одной из бесед мы уже обсуждали, что в Ростове не хватает хороших, продуманных проектов.

— Собственно, происходит именно то, о чем уже несколько лет говорю: растет конкуренция, начинают появляться приличные проекты. В 2024 году интересных предложений будет еще больше, что опять же заставит девелоперов тщательнее продумывать свои объекты на этапе проектирования. Меня эта тенденция только радует.

— Какие тенденции наметились на рынке недвижимости в Ростове? Какие типы жилья пользуются наибольшим спросом?

— Пользуются спросом студии 20–25 квадратных метров, однокомнатные от 30 до 35 квадратов, маленькие двух- и трехкомнатные квартиры от 45 и 60 квадратных метров — это если мы рассматриваем по площади. По тенденциям, покупатели совершенно справедливо всё больше смотрят на строительство частных домов, потому как с учетом того, как сильно выросли цены на квартиры, собственный дом построить просто дешевле, к тому же при строительстве домов есть те же самые льготные и семейные ипотеки. Сельская ипотека вообще под 3% годовых, а стоимость строительства полностью готового и меблированного дома вполне укладывается в 100 тысяч за квадратный метр.

— На вторичке стоимость квадрата уверенно превышает 100 тысяч, новостройки не сдают позиции. Существует ли зависимость ценообразования от сезонности?

— В недвижимости, как и в других сферах, есть своя сезонность. В среднем, активные сезоны начинаются с конца февраля и длятся до июня, пока народ не начинает разъезжаться в отпуска. Вторая фаза активности начинается с конца августа и длится вплоть до Нового года.

Однако сейчас на вторичном рынке количество предложений сильно упало, поэтому я не готов в полной мере согласиться с коллегами, которые говорят, что сейчас время покупателя и собственники будут скидывать свои квартиры с сильными дисконтами — даже с учетом того, что ставки по ипотеке сильно выше тех, что стали привычны в последние несколько лет.

— Если говорить о «пузыре», который должен когда-нибудь «лопнуть» — близки ли мы к этому моменту?

— Я не считаю, что в нашем регионе сформировался ценовой «пузырь».