«Наценка составляет 20–22%». Что сейчас выгоднее — снимать квартиру в Ростове или взять ипотеку

Цены на съемное жилье в Ростове стабилизировались, а застройщики накручивают стоимость квартир в новых домах под льготные ипотеки — всё это делает неочевидным выбор между ипотечным кредитованием и арендой. В некоторых случаях лучше подождать, отметил в интервью 161.RU руководитель ассоциации персональных риелторов «Соломон» Алексей Саймон.

— Как изменился спрос на съемное жилье в Ростове-на-Дону за последний год? Справедливо ли будет сказать, что снимать квартиру сейчас выгоднее, чем платить взносы по ипотеке?

— Ипотечные ставки всегда влияют на спрос по найму жилой недвижимости. Чем выше ставки, тем меньше клиентов на ипотеку и больше на аренду. Зачастую решение брать ипотеку откладывается и люди выбирают еще какое-то время снимать жилье. Стоит учитывать, что, даже приобретая объект по госпрограмме, а значит, приобретая новостройку, клиенты некоторое время, пока строится дом и делается ремонт, продолжают снимать жилье.

Тем не менее стоимость жилья внаём выросла на 10% и в среднем составляет размер месячного платежа по ипотеке на раннем этапе.

Сказать, что выгоднее снимать, чем приобретать в ипотеку, однозначно нельзя. Всё зависит от сегмента. Так, например, квартиры в спальных районах целесообразно брать в ипотеку. А объекты в дорогих ЖК, в домах бизнес-класса, в клубных домах, конечно, невыгодно приобретать под сдачу, даже посуточную.

— По сравнению с прошлым годом сильно ли изменились цены на съемные квартиры? Когда был пик с самыми высокими ценами с начала 2022 года?

— Серьезный рост цен на съемное жилье в Ростове-на-Дону произошел ровно год назад. С мая по сентябрь 2022 года собственники стали экспериментировать, поднимая цены. Увеличение цен было обусловлено, прежде всего, миграцией населения из ЛНР и ДНР. Но в августе 2022 года к ним добавились студенты вузов, и рынок аренды окончательно утвердился в цене. С сентября 2022 года рост приостановился, а чуть позже появились херсонские сертификаты и прочие виды поддержки. Так рынок аренды сбалансировали рынком купли-продажи.

— Какое жилье ищут в Ростове чаще всего — студии и однокомнатные или квартиры побольше? Какие районы самые востребованные?

— Настало время, когда спрос на студии начал падать. Потребности клиентов изменились. На пике спроса по-прежнему однокомнатные квартиры, но также вырос интерес к двухкомнатным квартирам и «евродвушкам» с кухней-гостиной.

По районам значительных изменений нет: как всегда, в топе центр. Немного вырос спрос на район Александровки по улице Вересаева из-за активной застройки. В настоящий момент в серьезной перспективе развитие Левого берега.

— В сентябре 2022 года объявили о частичной мобилизации. Как можно охарактеризовать тот период в контексте спроса? Был ли скачок предложений квартир в аренду на рынке?

— Можно сказать, что мобилизация никак не отразилась на спросе на недвижимость в нашем регионе. Наоборот, с сентября в плане цен наступила стабильность, которая сохраняется до сих пор. Я это связываю с ментальностью ростовчан.

— Какое жилье сильнее всего подорожало за последнее время?

— Дорожает только один сегмент — новостройки, причем любые: от тех, что в спальных районах, до элиток в центре города. Господдержка служит не лучшую службу. Иллюзия доступного жилья дезинформирует покупателей. Многие застройщики стали закладывать стоимость ремонта в цену, завышая таким образом еще раз стоимость квадратного метра.

Потребитель не учитывает, что сами застройщики строят на кредитные средства и ждут раскрытия эскроу-счетов. Естественно, такая нагрузка примерно в 15% закладывается застройщиком посредством повышения стоимости квадратного метра и ложится на плечо покупателя, который в иллюзии считает только процент ипотеки по госпрограмме в 5–7%. А по факту наценка составляет 20–22%.

Именно поэтому, когда квартира-новостройка выходит на вторичный рынок, она падает в цене на 20%, иначе ее невозможно перепродать. Это ловушка, в которую в 2022 году попало много инвесторов. Рынок предложения перенасыщен, выбор огромный, и в итоге вторичный рынок максимально гибкий по ценам. Иначе покупатель легко уходит к застройщику, ориентируясь на процент по госпрограмме, который на новостройки на 5% ниже, чем на вторичное жилье.

161.RU публиковал интервью с Александром Жилиным — руководителем ростовского отдела продаж федерального девелопера «Неометрия». Он оценил перспективы Ростова-на-Дону в борьбе за покупателей из других районов, а также рассказал о главных недостатках строящихся на Дону жилых комплексов. А перспективы вторичного рынка мы обсудили с владельцем агентства недвижимости Insula Максимом Кошевым.

Смотрите карту районов с ценами на квадратный метр в новостройках. Также мы показывали эскизы 24-этажной высотки, которая вырастет в переулке Чувашском — возле места пожара на Театральном спуске, в 2017 году уничтожившего более сотни зданий ниже стелы.