«Жилье в новостройках покупают меньше». Будут ли дорожать квартиры в Ростове?

Покупая квартиру на вторичном рынке, не стоит пугаться ценников на сайтах объявлений — итоговая сумма сделки всегда примерно на 10% ниже заявленной. Директор ростовского агентства недвижимости Insula Максим Кошевой в интервью 161.RU оценил, что сильнее всего влияет на стоимость жилья в городе.

— Какие тенденции вы замечаете на рынке вторичного жилья с начала года?

— Мы в целом сейчас видим перевес в сторону вторичного жилья. Жилье в новостройках сейчас покупают гораздо меньше, и застройщики делают достаточно большие скидки. Например, в жилом комплексе «Рубин» цены упали на миллион рублей, и после этого продажи там пошли. На вторичном рынке покупателей стало больше, потому что инвесторы перешли во флиппинг. Люди покупают такие квартиры, делают ремонт и продают. Не уверен при этом, что у таких инвесторов хорошая прибыльность.

— Как изменились цены? Когда за последние годы были пиковые показатели по стоимости?

— Пик, естественно, пришелся на март 2022 года, когда банки объявили, что будет повышение процентной ставки по ипотеке. Заявки, одобренные до конца марта, банки проводили по прежней ставке и оформляли сделки. И тогда люди хлынули на рынок жилья, они скупали абсолютно всё, весь неликвид разобрали — по самым большим ценам.

Дальше стоимость жилья начала падать, особенно когда ключевая ставка была в районе 20–22%. В апреле и мае прошлого года продаж было очень мало, потому что с такой ставкой никто не брал ипотеку. Год назад на рынке остались только те клиенты, которые покупали квартиры за наличку, а их было не очень много. Ценник продолжал опускаться, потому что у нас достаточно много людей начали уезжать из страны и продавать недвижимость. Появилось большое количество предложений, в том числе по жилью в исторической части города, и это тоже стимулировало падение цен.

Второй момент с большим падением цен случился, когда объявили частичную мобилизацию. Вторая волна людей покинула страну, и многие продавали квартиры за бесценок. Я и сам тогда купил себе квартиру за половину стоимости.

Если рассматривать 2023 год, сейчас нет каких-то больших потрясений ни вверх, ни вниз. Рынок стабилен. Ориентироваться на исследования, например, «ЦИАН» для анализа не совсем правильно, потому что это портал, где выставляют недвижимость как агенты, так и собственники. Соответственно, это не цена сделки, а цена, которую собственник хочет получить. Цена сделки всегда примерно на 7–10% ниже, чем она стоит в объявлении.

— Какие прогнозы вы можете сделать по развитию ипотечного кредитования?

— Порядка 80% сделок, которые происходят у нас в агентстве, проходят с использованием ипотечных средств. У коллег из других агентств показатели примерно такие же.

Сейчас у застройщиков есть достаточно много программ с околонулевыми ставками. И на самом деле это в перспективе выливается в большую проблему: по первичке ценник разгоняется именно за счет этих ипотечных программ. И Эльвира Набиуллина давно трубит об этом. Насколько знаю, сейчас готовится ряд законопроектов, чтобы запретить ипотеку с околонулевыми ставками, потому что они могут угробить нашу экономику.

— С какими запросами приходят покупатели? Какие квартиры сейчас ищут?

— У нас в основном покупают студии и однокомнатные квартиры — сделки на них оформляют в инвестиционных целях, а студенты покупают для себя. В процентном соотношении студии и однушки составляют 60–65% от всех сделок.

Но люди у нас также женятся, разводятся, разъезжаются, умирают. Много примеров, когда люди продают трехкомнатные квартиры и разъезжаются, к примеру, в две однокомнатные. Или вырос ребенок, ему нужно уже отдельное жилье. Родители продают трехкомнатную квартиру, покупают себе, например, двушку, а ребенку берут небольшую квартиру в новостройке.

— С конца прошлого года выдают сертификаты на жилье беженцам из Херсонской области. Статистика такая: на Дону к концу мая дали чуть больше тысячи сертификатов, а в соседнем Краснодарском крае — больше 10 тысяч. Почему, как вы считаете, в Краснодарском крае спрос оказался выше? И в чём особенности покупок жилья по этим сертификатам?

— Схема сделки практически не отличается от стандартной на вторичном рынке. Но могу по опыту сказать, что деньги по сертификатам херсонским продавцы получают долго. И не все продавцы, которые уже наслышаны о проблемах с получением денег, хотят с ними сталкиваться. К примеру, у нас идет сделка, по которой людям деньги до сих пор не выдали. Задаток проходил в апреле.

Я в какой-то мере согласен, что Краснодарский край более привлекателен для держателей этих сертификатов. Думаю, что в Краснодаре есть районы, где недвижимость заметно дешевле, чем в Ростове. Учитывая, что расчет квадратуры жилья по сертификату идет по количеству членов семьи и выделяется определенная сумма, в Ростове не так много жилья, куда этот документ может быть применен.

Знаю, что многие предпочли взять жилье в области. В Батайске, Таганроге, Зернограде покупают часто. Коллеги говорят, что там сертификаты применяют активнее.

А по Краснодару, знаете, в последнее время складывается интересная тенденция. Стало больше сделок с гражданами, которые переезжают из Краснодара в Ростов. Люди нам говорят, что в Краснодаре жить невозможно. Постоянные пробки, и от пробок очень устают. Еще отмечают, что в Краснодаре очень сильный перезастрой: жилья много, а инфраструктура на такое количество жителей просто не рассчитана, она не справляется.

— Правильно я понимаю, что в Ростове херсонского сертификата хватит условно на Суворовский, а на квартиру поближе к центру в относительно новом доме рассчитывать не приходится?

— В центре Ростова сейчас вообще нет тех цен, которые подпадают под сертификат. Но нужно учитывать, что некоторые семьи приезжают со своими дополнительными средствами, и они могут к херсонскому сертификату добавить деньги. Но в основном да, покупается максимальный эконом-класс, например, в Суворовском, либо жилье в старом фонде, где цена очень низкая.

Дешевые квартиры в Ростове можно найти в Суворовском и жилом комплексе «Платовский». На вторичном рынке жилья также можно сказать о домах на улице Станиславского, на Тургеневской — там тоже есть очень дешевые квартиры, но они в плохом состоянии, очень ветхие.

— Что стоит учитывать при покупке жилья на вторичном рынке по части оформления документов? Некоторые наши читатели рассказывали, что отказались от покупки вторички из-за бюрократических сложностей.

— Действительно, когда вы приходите к застройщику, там изначально все документы в порядке. Если рассматривать в целом схему сделок, то да, по вторичке она сложнее.

У собственника могут быть обременения, то есть квартира приобреталась с ипотечными средствами или получена в наследство, может быть использован маткапитал, военная ипотека или другие финансовые программы. Всё это удлиняет срок сделки. А еще существуют некоторые моменты с юридической точки зрения.

— Как вы считаете, благоприятное ли сейчас время для покупки жилья? Стоит ли подождать лучших условий или критическая ситуация позади?

— Повторюсь, что рынок стабильный, и нет никаких предпосылок для того, чтобы ценник существенно рос или падал. Основная часть населения, которая собиралась уехать за рубеж, уже это сделала. Часть недвижимости, которая ранее появилась на рынке, уже распродана. Я не вижу никакого ажиотажа.