Почему квартиры дорожают в Ростове и что будет с ценами в 2023 году? Прогноз эксперта по недвижимости

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Ростова-на-Дону с начала спецоперации выросла почти на 20 тысяч рублей. Чем обусловлен скачок цен и что ждет рынок недвижимости в 2023 году — в интервью Марины Гаричян с директором агентства недвижимости Immobily Алексеем Олейниковым.

— Оправдана ли столь высокая цена на жилье в Ростове?

— Завышенные, как многие говорят, цены на жилье не могут быть оправданы или не оправданы. Застройщик предлагает свой товар по определенной цене, которая ему интересна. А покупатель решает, покупать этот товар или искать более подходящий, или же отложить покупку вовсе. Статистика последнего года показывает переток покупателей с первичного рынка на вторичный и рынок индивидуального домостроения.

Однако нужно понимать, что застройщики, после перехода на модель проектного финансирования, зависят от банков, которые финансируют стройку и не в полной мере самостоятельны. Банки активно вмешиваются в ценовую политику по мере строительства. Банковской системе рост стоимости жилья очень выгоден.

На мой взгляд, квадратный метр в хорошем проекте с этажностью от 4 до 9 этажей в самом центре города, скажем, на Пушкинской, вполне может стоить и 300 тысяч после ввода. Но мы же понимаем, что это далеко не массовый сегмент. При этом сегодня можно купить квартиру и на первичке, скажем, в Суворовском от 90 тысяч за квадратный метр, уже с ремонтом или в более удобной локации, но уже чуть дороже. Покупатель уже в зависимости от своей жизненной ситуации смотрит, что ему важнее.

— Может ли Ростов похвастаться достаточным ассортиментом жилья, чтобы любой мог выбрать жилье по карману и предпочтениям и при этом не идти на жесткие компромиссы?

— Хороших жилых комплексов в Ростове не так много, как хотелось бы. При этом в общей массе домов строится много, но по своим убеждениям я с доброй частью ЖК не работаю. Выбор есть, и при каждой жизненной ситуации покупателей найдутся варианты. Как уже сказал, можно переключиться с новостроек на вторичку. Скажем, на Кировском проспекте есть качественные дома 2014–2016 годов постройки, которые дадут фору многим сегодняшним проектам, они уже дали усадку — и там цена меньше, чем у жилых комплексов, строящихся сегодня.

— В этом году мы уже пришли к пиковым показателям по ценникам на первичном рынке или скачки еще будут?

— Думаю, если смотреть на картину по всему городу, то мы останемся примерно в тех же значениях, что сейчас. Если только в регионе не произойдут какие-то серьезные события, способные повлиять на нашу жизнь, вроде второй волны мобилизации и обстрелов территорий близ нашего города.

Но хочу обратить внимание на те проекты, где открываются продажи. Они в перспективе будут двигать средние показатели по цене. На Западном открыли продажи двух качественных жилых комплексов («Таймс» и «Состояние». — Прим. ред.). Цена квадратного метра в них — от 130–140 тысяч. При этом есть ЖК «Шолохов» практически в центре, там квадратный метр стоит в среднем 160 тысяч, а в «Панораме» на набережной от 170 до 200 тысяч просят. Как мы видим, в Ростове появляется всё больше качественных и интересных проектов не только в центре, но это логичным образом отображается и на ценнике. Хотя в том же «Измаильском экоквартале» по-прежнему можно купить квартиру по вменяемой цене — около 130 тысяч за квадратный метр за полгода до сдачи.

— Какие тенденции ты видишь для местного рынка на ближайшее время?

— Скорее всего, в этом и следующем году нас ждет серьезное падение темпов ввода многоквартирного жилья, что нивелирует падение объема продаж в прошлом и этом году относительно последних пяти лет стабильного роста продаж. Если в последние несколько лет темпы ввода жилья в эксплуатацию росли от 1,1 млн кв. м жилья вплоть до почти 1,3 млн кв. м, то на 2023 год запланировано уже меньше одного миллиона квадратных метров многоквартирного жилья, а на 2024 год — и того меньше — порядка 0,7 миллиона квадратов, исходя из открытых данных.

Спасти ситуацию от провала для властей могут только два девелопера, представленные у нас в регионе, — «ЮгСтройИнвест» и «ВКБ-Новостройки». Но, на мой взгляд, даже они не смогут за эти два года нарастить темпы настолько, чтобы декларируемые администрацией прогнозы по росту объемов ввода в эксплуатацию сбылись.

Я предполагаю, что объем ввода многоквартирного жилья к 2024 году может сократиться чуть ли не в два раза по сравнению с показателем 2022-го. Спрос из новостроек плавно перетекает на вторичный рынок и на частное домостроение.

Власти начали активно работать над масштабными проектами, и в ближайшие пару лет мы увидим старты продаж большого количества новых районов, но они не могут быть построены по щелчку пальцев, как многим бы этого хотелось. Эти объемы будут вводиться в эксплуатацию уже в 2025 году и позже.

— Стабильным рынок назвать точно нельзя, и важно не ошибиться при покупке жилья. На что стоит обращать внимание покупателям на этапах до сделки, чтобы проверить надежность застройщика?

— Я бы рекомендовал покупателям внимательно изучать уже готовые дома застройщика, появившиеся в последние годы. Съездил бы погулять в них, пообщался бы с жильцами, почитал бы обратную связь в чатах жильцов и районов. Но нужно помнить, что даже такую информацию смело можно делить на два, а то и более, потому как тут есть человеческий фактор.

Для примера можно взять даже мою предыдущую квартиру. Я прекрасно видел работу управляющей компании: подъезды убираются, на площадках полы моются, лифты ремонтируются в случае поломки в течение дня, траву косят, амброзию дергают, непонятных отключений воды и света не бывает, в квартирах тепло. При этом в чате жильцов постоянно есть недовольные и негодующие. То не так, это не так — складывалось ощущение, что или люди не умеют коммуницировать с окружающим миром, или мы живем в разных домах, или жильцы видят только негативную составляющую. У нас есть свежие дома, в которых УК не делает вообще ничего и при этом за обслуживание дома денег берет в разы больше.

Если нет возможности заниматься процессом изучения ЖК самостоятельно, можно обратиться к специалистам, но отключаться от процесса полностью всё равно не стоит. Вникайте, задавайте вопросы, сравнивайте, включайте критическое мышление. Лучше лишний раз что-то уточнить или переспросить, чем покупать не глядя. Специалисты ведь тоже бывают разные, и тут тоже есть человеческий фактор.

— В прошлом месяце вышел довольно спорный рейтинг о доходности недвижимости в городах России, и Ростовская область там в аутсайдерах. Как ты оцениваешь инвестиционную привлекательность нашего жилья?

— Тот рейтинг был странно сформирован. Эффективность инвестирования оценивалась при приобретении квартиры на вторичном рынке и дальнейшей сдаче ее в аренду. Это, мягко говоря, всегда было слабым инструментом в плане инвестирования. Другое дело — сохранить средства: арендовать на длительный срок и сдавать в субаренду посуточно — да, может быть. Но то, что рассматривали в том рейтинге, далеко от понятия инвестирования.

Я бы смотрел на инвестиции в недвижимость шире. Способов огромное количество. Можно покупать квартиры в плачевном состоянии, делать ремонт и продавать, можно сдавать посуточно, покупать коммерцию и сдавать, покупать большие площади коммерции, делить их и сдавать, можно работать с земельными участками. В некоторых жилых комплексах покупают квартиры и перепродают их потом через пару-тройку лет.

— Застройщики и некоторые представители власти признают, что выдача сертификатов беженцам из Херсонской области на покупку жилья не дала ожидаемого эффекта. В чем причина невысокого спроса и почему зачастую Ростовской области предпочитают другие регионы для переезда?

— Мне кажется, что момент уже упущен. Основная масса получивших эти сертификаты уже купили жилье, и в большей части выбор пал не на наш регион. У нас этим вопросом никто не занимается. Ростовская область «варится в своем соку», в то время как руководители других регионов формировали информационные материалы, всячески помогали переезжать, привлекали к себе наших собратьев, бегущих от боевых действий, помогали с трудоустройством. У нас, по моим наблюдениям, этим занимались разве что отдельные депутаты и активисты.

— Какого жилья не хватает в Ростове?

— Не достает качественных проектов во всех сегментах. Разве что среди самых доступных хорош пример Суворовского. Абсолютно нет элитного жилья. Состоятельные люди выкупают порой этажами площади в сомнительных ЖК, потому что проектов достойного уровня качества практически нет.

— Заметны ли изменения в приоритетах ростовчан при выборе квартир?

— Люди всё меньше готовы платить за лишнюю площадь. Я еще в 2018 году начал замечать, что акценты смещаются в эту сторону. Если поставить две трехкомнатных квартиры, одна из которых будет, скажем, 80 квадратных метров, но с более функциональной планировкой, а вторая — 100 квадратов и более, но будет проигрывать в эргономике, при этом разница между ними составит порядка 2 миллионов рублей, как вы думаете, какую квартиру купят быстрее?

Большая часть моих клиентов покупает квартиры для своих детей. В некоторых случаях сильно «на вырост» — детям сейчас по два-три года. А пока жилье можно сдавать. Те же, кто покупает для себя, смотрят варианты на расширение: скажем, продают «однушку», покупают двухкомнатную. За последние пару лет были случаи, когда семьи, наоборот, продавали большую квартиру и переезжали в более компактную, чтобы облегчить свое кредитное бремя. Это, к сожалению, показатель ошибок на предыдущей сделке — нетрезвый выбор жилья и заход в ипотеку. Некоторых клиентов я отговариваю от покупки квартиры в принципе, потому как понимаю, что они просто не справятся с кредитным бременем, и советую чуть подкопить, встать на ноги.

С ноября 2022 года люди чуть успокоились, перестали паниковать. Поняли, что обвала экономики и дефолта, о которых так часто писали наши «не партнеры», ждать не стоит. В большей части страны жизнь не сильно поменялась. При этом люди начали выбирать недвижимость более осмысленно. Это обнадеживает.