Ставок больше нет? Почему ипотека дешевеет, но ее никто не берет

Пока ипотечные проценты стремятся к историческому минимуму, потребители не торопятся воспользоваться щедрыми предложениями. Ключевая ставка Центробанка падала за год несколько раз, и, как прямое следствие, подешевели жилищные кредиты. Но почему вместе с этим упал спрос и стоит ли вам задумываться о рефинансировании уже сейчас?

Похоже, что планы российского правительства по поводу снижения ипотечной ставки могут сбыться, и к 2024 году она действительно достигнет уровня 7,9%. Во всяком случае, такие показатели заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда», а текущая ситуация намекает на то, что подобные цифры реально достижимы. Но проверить это мы сможем только через несколько лет. А пока обратимся к сухой статистике.

По статистике Банка России, на 1 октября средневзвешенная ипотечная ставка в стране составила 9,68% годовых. Это на 0,23 процентного пункта ниже, чем на 1 сентября. Да и вообще такие показатели стали минимальными за последние пару лет. Но, по мнению экспертов, настоящих рекордов стоит ждать в следующем году.

— Действия регулятора — всегда серьезный сигнал для участников рынка. Вслед за коррекцией ключевой ставки ЦБ РФ ведущие ипотечные банки пересмотрели ставки в сторону снижения, — поясняет руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева. — Средняя рыночная ставка по ипотеке при этом опустилась до 9,68% годовых. Таким образом, практически достигнут рекордный минимум лета 2018 года — тогда ставка снизилась до 9,6% годовых. Вероятно, следующий год станет временем новых рекордов. В первом полугодии 2020 года можно будет ожидать снижения средних ипотечных ставок по новым кредитам до 9% годовых.

По данным аналитического центра Дом.рф, уже в ноябре средневзвешенная ставка 15 крупнейших ипотечных банков снизилась до 8,96% на новостройки и 9,09% — на вторичное жилье. В том же нацпроекте «Жилье и городская среда» было запланировано, что в 2019 году средний уровень процентной ставки по ипотечному кредиту должен быть равен 8,9%. Таким образом, у банков еще целый месяц, чтобы не подвести авторов проекта. И на это есть все шансы. Руководитель ипотечного направления «Уральского банка реконструкции и развития» Елена Ботош не исключает, что снижение еще будет в самое ближайшее время.

— За год Центробанк РФ уже четыре раза снизил ключевую ставку. По нашим прогнозам, очередное снижение возможно и на декабрьском заседании, — говорит Елена Ботош. — Этот фактор простимулирует банки пересмотреть стоимость ипотеки. Возможно, новую волну снижения ставок мы сможем увидеть уже в начале следующего года.

Однако, несмотря на снижение ставок, люди несколько охладели к самой идее ипотеки. По данным Банка России, всего с начала 2019 года в стране выдано чуть больше миллиона жилищных кредитов, что на 14,2% меньше, чем год назад. Общая сумма кредитов составила почти 2,6 триллиона рублей, а совокупная задолженность по ИЖК в рублях и иностранной валюте на 1 ноября — 7,47 триллиона.

— В 2017 году и в первой половине 2018 года ипотека пользовалась большим спросом у заемщиков. Однако этот тренд переломился, когда Банк России был вынужден повысить ключевую ставку, — отмечает Елена Ботош. — После этого банки начали фиксировать спад клиентской активности. Даже несмотря на то, что с середины этого года ключевая ставка вновь начала снижение и ипотека стала доступнее для заемщиков, мы не фиксируем роста спроса.

Не исключено также, что покупатели (в том числе потенциальные) просто выжидают подходящего момента, когда ставка станет еще ниже, чтобы тогда приобрести жилье. Но в этом случае есть риск остаться у разбитого корыта: дешевеющая ипотека может повысить спрос, девелоперы рискуют не справиться с увеличением объемов, а стоимость квадратного метра запросто поползет вверх. По мнению руководителя дирекции розничного бизнеса «Альфа-банка» в Екатеринбурге Татьяны Парсиевой, если потребность в собственном жилье сейчас наиболее актуальна, то с решением лучше не медлить.

— Условия по ипотечному кредитованию на текущий момент являются комфортными: низкая ставка, широкий выбор программ. При возможности незначительного снижения процентной ставки в следующем году стоимость недвижимости может вырасти, — рассказывает Татьяна Парсиева. — Поэтому решение вопроса — купить жилье сейчас или дождаться большего снижения ставки в следующем году — исключительно желание и возможности каждого.

Когда выгодно рефинансировать

Вопрос о возможном увеличении стоимости квадратного метра у экспертов не вызывает сомнений, в отличие от роста доходов населения. Тем не менее ожидается, что объемы выдачи ипотечных кредитов еще вырастут. В 2020 и 2021 годах. По мнению Светланы Ковалевой, наиболее сильные игроки ипотечного рынка покажут рост выдач жилищных кредитов на 30–50%. Вместе с тем банки уже готовятся к новой волне рефинансирования ипотечных кредитов. Но если вы уже потираете руки в надежде, что скоро сможете платить меньше по существующему кредиту, предложение подойдет не всем.

— Надо учитывать, что интерес к рефинансированию ипотечных кредитов у заемщиков появляется всегда, когда разница между ставками достигает 1,5% и выше. В противном случае заходить в рефинансирование экономически невыгодно, — поясняет Светлана Ковалева. — Ведь при рефинансировании заемщик несет дополнительные затраты. Среди них оценка недвижимости, госпошлина, страхование залога. Также возможны комиссии от банка — первичного кредитора за справки об остатке задолженности и т. д.

— Всплеск интереса к этому продукту пришелся на 2017–2018 годы, когда многие заемщики перекредитовывались на более выгодных условиях, снижая стоимость кредита на 2–3 процентных пункта, — добавляет Елена Ботош. — Если посмотреть на рынок, то в январе 2019 года средняя ставка по ипотеке на вторичку составляла 10,42%, а в октябре — 9,61%. Возможно, для многих заемщиков разница менее 0,8 процентного пункта не такая значительная, чтобы сейчас рефинансировать кредит. Поэтому я думаю, что до конца года большого развития рефинансирования ипотеки можно не ждать.

Прежде чем решиться рефинансировать ипотечный кредит, эксперты советуют ответить на вопрос: а выгодно ли это вам? Например, если вы брали кредит на покупку жилья в 2009 году по ставке 16% годовых, то рефинансировать его в 2019-м по ставке 8,69%, конечно, выгодно — разница очевидна. Но если вы взяли кредит по ставке 10% годовых, а рефинансировать хотите по ставке 8,69%, то разница составит 1,31%. Это позволит сократить срок кредита на пару лет и снизит общую сумму выплат за кредит. Точно рассчитать сумму вам поможет ипотечный калькулятор, которым вы можете воспользоваться в том банке, в котором у вас оформлена ипотека. Но если смотреть на сегодняшние ипотечные ставки и перспективные данные того же 2024 года, то рефинансирование кажется всё менее актуальным продуктом.

У ипотеки еще столько тонкостей, что всего сразу и не охватить! Но раньше мы уже писали, как договориться с банком, если нечем платить по кредиту, и что делать, если банки не хотят брать материнский капитал за ипотеку.