Наталья Бондаренко, и.о. начальника отдела регистрации ипотеки и долевого участия в строительстве управления Росреестра РО: «Договор долевого участия нуждается в госрегистрации»

Долевое строительство очень востребовано жителями Ростовской области, несмотря на громкие скандалы с обманутыми дольщиками. За последние несколько лет в регионе случаев обмана дольщиков нет. В основном, благодаря принятию закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и практике государственной регистрации договора долевого строительства. О последней Dom.161.ru попросил подробно рассказать и.о. начальника отдела регистрации ипотеки и долевого участия в строительстве управления Росреестра РО Наталью Бондаренко.

– Наталья Викторовна, какие условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

– Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет после ввода дома в эксплуатацию.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается не заключенным.

– Как жителю региона зарегистрировать долевое участие в Росреестре?

– Для того, чтобы произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, предоставляются следующие документы:

• заявление о государственной регистрации от сторон договора;

• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию (подлинник и копия);

• документ, удостоверяющий личность заявителя;

• нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия лица действовать от имени представляемого при проведении государственной регистрации (подлинник и копия);

• договор долевого участия в строительстве (подлинники);

• разрешение на строительство (подлинник и копия);

• проектная декларация (подлинник и копия);

• план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (подлинник и копия);

• договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство (подлинник и копия).

В определенных случаях управление может затребовать и другие документы, например, нотариально удостоверенное согласие супруга, согласие учредителей, если участником долевого строительства является юридическое лицо.

– В какую сумму обойдется госрегистрация договора?

– За государственную регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина. Юридическое лицо заплатит две тысячи рублей, а физическое – всего сто.

– Наталья Викторовна, а как быстро регистрируется долевое участие в строительстве?

Общее количество регистрационных действий в отношении объектов долевого строительства составило более 13 тысяч (13 468), что на 39,6% больше аналогичного показателя первого полугодия прошлого года.

– Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

– А если в процессе строительства дома дольщик решит продать квартиру, как ему быть?

– Если по каким-либо причинам участник долевого строительства не хочет приобретать квартиру в новостройке, но при этом уже заключил и зарегистрировал договор участия в долевом строительстве, то он может либо предложить застройщику расторгнуть такой договор по обоюдному согласию, подписав соглашение о расторжении договора, либо уступить свои права из договора участия в долевом строительстве другому лицу. Такие сделки также подлежат государственной регистрации.

При уступке права требования квартиры в новостройке новому лицу (правопреемнику) необходимо помнить, что

• во-первых, уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры);

• во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же дольщик не выплатил полную стоимость по договору, то в данном случае в соглашении об уступке прав требования необходимо включить положение об одновременном переводе долга на нового участника долевого строительства. Такой перевод долга осуществляется только с согласия застройщика.

Государственная регистрация договора уступки прав требования (цессии), дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве, соглашений о расторжении договоров осуществляется не позднее, чем в двадцатидневный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. За государственную регистрацию договора уступки прав требования (цессии), дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве, соглашений о расторжении договоров независимо от того, обратилось ли юридическое или физическое лицо, государственная пошлина составляет по сто рублей с каждой стороны.

– Когда можно зарегистрировать право на квартиру в новостройке и получить свидетельство о государственной регистрации прав? После окончания строительства?

– Когда завершится строительство дома, застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. После этого дольщику необходимо подписать с застройщиком акт приема-передачи квартиры. Только после этого можно обращаться в регистрирующий орган за регистрацией своего права на квартиру.

Для государственной регистрации права собственности первого участника на квартиру в регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о государственной регистрации от участника долевого строительства;

• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за государственную регистрацию (подлинник и копия);

• договор долевого участия в строительстве (один подлинник);

• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подлинник и копия);

• документ о передаче застройщиком участнику готового строительством объекта долевого строительства.

Государственная пошлина за государственную регистрацию права участника долевого строительства за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество юридическим лицам обойдется в – 15 тысяч рублей, физическим – в тысячу рублей.