Евгений Сосницкий, генеральный директор компании «Титул»: «Сегодня улица Большая Садовая переоценена»

За прошлый год практически все сегменты рынка недвижимости Ростова преодолели кризисные явления, кроме коммерческой недвижимости. О новых тенденциях на рынке корреспонденту 161metr.ru рассказал генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.

– Давайте подведем итоги прошлого года. Как он отразился на ростовском рынке недвижимости?

– Рынок за прошедший год преодолел все кризисные явления, особенно жилая недвижимость. Цены на вторичном рынке в 2011 году выросли на 10-15%, а в сегменте экономкласса мы видели рост до 25%. Экономжилье подорожало из-за жесткого дефицита, сейчас можно по пальцам пересчитать проекты, которые реализуются в этом сегменте и они не покрывают платежеспособный спрос. Факторами, влияющими на спрос, были развитие государственных программ и мощное развитие ипотеки, которое превзошло даже докризисный уровень.

– Будет ли рынок насыщен жильем в ближайшие годы?

– Не думаю. Сегодня в донской столице стало гораздо больше проектов, которые находятся у строителей в работе. Застройщики очень хорошо почувствовали ситуацию и понимают, что, чтобы хорошо заработать на росте цен, надо было еще вчера начинать строительство. И те, у кого есть хоть какие-то средства, начинают строить одновременно на нескольких пятнах. Я верю, что рынок насытится предложением, но это произойдет не скоро. В 2007 году озвучивалась информация, что при сохранении темпов жилищного строительства на покрытие существующего дефицита жилья нужно 15 лет активного строительства. Поэтому даже через пять лет рынок не будет насыщен жильем.

– Получается, что жилая недвижимость активно наверстывает упущенные позиции. А что происходит с коммерческой?

– Это самый сложный сегмент. Коммерческая недвижимость связана с ведением бизнеса, инвестициями и корпоративным кредитованием, поэтому по ее состоянию можно отслеживать ситуацию в экономике страны. Судя по тому, как обстоят дела сейчас, можно сказать, что ситуация в корпоративном кредитовании ужасная. Я как оценщик могу сказать, что объем заказов по оценке для целей кредитования просто упал. Банки занимают выжидательную позицию и не кредитуют. А не имея кредита, как купить гигантский объект?

С инвестированием тоже не все гладко. Инвесторы есть только точечные. Человек покупает офис, магазин, ремонтирует и затем сдает в аренду. Крупные инвесторы не вернулись, экономика ведь не преодолела кризис. Предприятия пытаются избавиться от непрофильных активов (таких объектов, как, например, дом культуры, бассейн) – и не могут их продать. Никто не покупает. К сожалению, рынок коммерческой недвижимости за 2011 год не оживился. Это не значит, что не было сделок. Они были. Просто есть некоторые моменты, которые я не могу объяснить. Один из них – поведение собственников на этом рынке. Я его не понимаю с 2008 года. Так, например, я не понимаю, когда закредитованное предприятие, которому нужны средства, чтобы обслуживать кредиты, выплачивать зарплаты, выставляет объект по докризисной цене. И, если находится покупатель и дает ему реальную сегодняшнюю цену, которая на 30% меньше, собственник не продает! Посмотрите, что происходит: цены предложения в коммерческой недвижимости практически не упали. Цены сделок, да, они стали меньше. И это неадекватное поведение собственников с точки зрения экономики необъяснимо. В том числе и по аренде.

– Некоторые эксперты считают, что в центре Ростова цены на коммерческие объекты несколько завышены.

– Да, это имеет отношение ко многим зданиям. Мы можем пойти по Б. Садовой от Буденновского, и я вам буду рассказывать про «Динамо», про гостиницу «Московская», про кинотеатр «Комсомолец», про «Родину». Они все выставлены по безумным ценам. И если появляются предложения по реальным рыночным ценам, собственник их не рассматривает. Поэтому и сохраняется большое количество объектов, выставленных на продажу. По моему мнению, улица Большая Садовая у нас переоценена. На самом деле там гораздо больше неудобств для ведения бизнеса, чем положительных факторов.

– Повлияет ли на рынок недвижимости продолжающийся экономический кризис?

– Нет ни одного маячка, который бы нам говорил: ребята, внимание, все рухнет, все упадет. И в 2008 году не было, и в 2009. Пружина так мощно сжата, что если она распрямится, мы получим галопирующий рост цен. Посмотрите, какая сложилась ситуация – люди опять вернулись в недвижимость. Суммы, которые держали в ценных бумагах или еще в чем-то, они забрали и пришли, чтобы докредитоваться и купить квартиру. Ситуация нестабильности на финансовых рынках будет этому способствовать и дальше. Люди будут стараться унести накопления на рынок недвижимости. Вот какой фактор также влияет на увеличение спроса.

– Выгодно ли инвестировать в недвижимость сейчас?

– Выгодно было вкладываться в конце 2008 года, когда все пытались продать. Сейчас уже не так прибыльно, но все же. Инвесторы вошли в кризис уже с объектом, и банки выбрали стратегию сжатия. Деньги-то были у банков и сейчас есть: на корпоративное кредитование, ипотечное. Просто менеджеры приняли решение затаиться на некоторое время, перестать выдавать кредиты, вести активную кредитную политику.

Если бы банки кредитовали, нашлись бы люди, которые скупили тогда жилье по 38 тыс руб за кв м, а сейчас продали бы по средней 56 руб, таким образом вернули бы банкам кредит и сами заработали.

На растущем рынке всегда выгодно инвестировать, поэтому прослеживается такая тенденция: люди пытаются купить хоть какую-то недвижимость, даже гостинку.