НеЭкономное жилье

Жители Ростовской области, возможно, получат свое право на доступное жилье. Госдума приняла в первом чтении законопроект, направленный на развитие строительства жилья эконом-класса.

Документ предлагает внедрить два механизма предоставления застройщикам земельных участков для строительства жилья эконом-класса.

Первый предусматривает заключение договора между застройщиком и муниципалитетом о развитии застроенной территории для возведения эконом жилья. При этом должен быть выполнен ряд условий: подготовка документации по планировке и предоставление жилья для переселяемых из аварийного жилищного фонда.

Как отмечают эксперты, несмотря на усилия властей, пока доступное жилье для большинства жителей находится где-то за гранью фантастики. В базе недвижимости 161metr.ru доступные варианты жилья предлагаются в многоквартирных малоэтажных домах, цену около 30 тыс. руб. за кв. м можно получить, только купив квартиру на стадии строительства (при этом нужно учитывать все возможные риски и покупать жилье, только если оно строится с разрешениями). На вторичном рынке по цене Минрегиона нет практически ничего. Даже коммуналки, в которых согласится жить далеко не каждая семья, чаще продают дороже.

Второй механизм предполагает договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья эконом-класса. Сюда относятся земли, не занятые объектами недвижимости и свободные от прав третьих лиц, за исключением самовольных построек. Условием заключения такого договора является подготовка документации по планировке территории.

Оба вида договоров заключаются с победителем аукциона, передает «Интерфакс-Недвижимость», которым признается участник, предложивший наиболее низкую цену в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений договоров купли-продажи и договоров участия в долевом строительстве.

Предмет аукциона – стоимость квадратного метра жилья, за которую застройщик обязуется продать построенное эконом жилье или заключить договоры долевого участия в строительстве. При этом начальная цена предмета аукциона устанавливается исходя из средней рыночной стоимости, определяемой Минрегионразвития России для конкретного субъекта РФ.

«Поскольку стоимость квадратного метра жилья, устанавливаемая Минрегионом, значительно ниже фактически сформированных рыночных цен на жилье, то конечная продажная стоимость жилья эконом-класса, определенная по итогам аукциона, будет не только ниже среднерыночных цен на жилье, но и ниже стоимости, установленной Минрегионом», – поясняют авторы законопроекта в пояснительной записке.

Федеральные власти пытаются создать благоприятные условия для развития дешевого жилья уже несколько лет.

«Наша конечная цель – доступность жилья, возможность граждан реально решать свои жилищные проблемы. Надо продвигать процессы проектов строительства домов эконом-класса, малоэтажной застройки, программы льготной социальной ипотеки для людей, которые работают в «социалке» и не получают больших доходов – это врачи, учителя, молодые семьи, молодые специалисты вообще. Такие инициативы, ответственный подход регионов, безусловно, будем поддерживать», – заявлял премьер-министр Владимир Путин.

По словам директора МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону» Владимира Иванова, к экономжилью могут относиться малоэтажные и многоэтажные дома с площадью квартир от 28 до 126 кв. м. Главное, чтобы цена квадратного метра была не выше уровня Минрегиона.

Как объясняет генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев, если посмотреть историю вопросов, поднимаемых в законопроекте, то можно заметить, что вопросы известны давно. В Ростове уже есть пример реализации механизма комплексного освоения территории в первом и третьем микрорайонах «Левенцовки». Механизм предоставления земельных участков на основании договора о развитии застроенной территории введен ФЗ №232. Однако до настоящего времени в Ростове не проведено ни одного аукциона и не заключено ни одного договора о развитии застроенной территории.

Средняя рыночная цена на жилье, установленная Минрегионразвития для Ростовской области – чуть более 30 тыс. руб. за квадратный метр.

«Не будет застройщик продавать жилье ниже его себестоимости! А в себестоимость жилья, кроме затрат на проектирование и экспертизу, само строительство, подключение инженерных сетей, прокладку дорог, расселение граждан с застроенной территории и компенсации собственникам строений, еще добавляются существенные финансовые и временные затраты на подготовку и утверждение документации по планировке территории, – комментирует Андрей Шумеев. – То есть предлагаемые механизмы значительно дороже и более затратные, особенно на начальной стадии освоения участков».

Генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» добавляет, что, как показывает опыт, средняя рыночная стоимость цены на жилье, установленная Минрегионразвития в период 2009-2011 годов, не позволяет застройщику в донской столице не то что развиваться, а даже не всегда компенсирует затраты на строительство, особенно в центральной части города. Так что ожидание того, что конечная продажная стоимость жилья эконом-класса, определенная по итогам аукциона, будет значительно ниже фактически сформированных рыночных цен на жилье, не даст результата.

Стимулировать строительство любого жилья, в том числе и жилья эконом-класса, может только заинтересованный спрос конечного потребителя. И здесь не важно, в какой части проявляется слово «эконом», то ли в стоимости одного квадратного метра жилья, то ли в стоимости одной, маленькой по площади, квартиры, а дополнительным бонусом для клиента может стать низкая стоимость затрат на эксплуатацию жилья. Только застройщик после оценки экономики проекта, которая складывается из разницы в стоимости продаж и себестоимости строительства, может принять решение о классе жилого дома, который он будет строить на приобретенном земельном участке.

Значительную часть себестоимости строительства, особенно в центре города, составляют цена земельного участка (освобождение застроенной территории с целью её развития) и расходы на подключение к инженерным сетям. Тем более возникает сомнение в возможности реализации положений проекта закона о строительстве жилья эконом-класса на основании договора о развитии застроенной территории.

Разгадка секрета доступности жилья лежит в доступности земельных участков. Сегодня сохраняется достаточно высокий спрос на жилье эконом-класса, следовательно, для стимулирования его строительства требуется увеличение предложения на рынке земельных участков, что позволит снизить стоимость земли. А это, в свою очередь, даст резерв застройщику для снижения стоимость продаж, сохраняя приемлемый для компании экономический результат.