Осторожно, коттеджи

В Ростове появятся зоны, где можно будет возводить многоквартирные дома коттеджного типа на законных основаниях. Это положение закреплено в обновленных Правилах землепользования и застройки, которые скоро начнут действовать. Судьба существующих нелегальных многоэтажек в частном секторе пока неизвестна – власти обещают с ними разобраться, но на практике это не всегда удается.

Проблема возведения многоэтажных незаконных построек рядом с частными домами волнует ростовчан уже не один год. Застройщик начинает строить объект, который по документам проходит как индивидуальный дом. Затем жители наблюдают, как вместо домика появляется многоквартирное строение в четыре или пять этажей, которое разбивают на доли и продают. Застройщики не предусматривают парковки для машин, детские площадки, благоустройство территории – качество строительства частных коттеджей остается целиком на совести предприимчивого бизнесмена. Коммуникации, подключенные к такому дому, не рассчитаны на количество семей, проживающих в доме, что приводит к перебоям в работе коммунальных ресурсов у жителей всего квартала.

Бесчисленные обращения в районные администрации не всегда приносят результат, особенно если застройщик успевает узаконить дом через суд. Потому что снести такой самозастрой можно тоже только по решению суда.

В 2010 году вступило в силу первое решение суда о сносе малоэтажного многоквартирного дома, самовольно построенного под видом частного домовладения. Суд Советского района обязал застройщика снести 4-этажный дом на ул. Шекспира, 32. Списки остальных домов, которым грозит демонтаж, по данным на конец прошлого года, выложены в конце статьи.

«У нас в этом плане довольно либеральное законодательство. Для индивидуального строительства практически не требуется документов, кроме разрешения на строительство дома. Этим пользуются недобросовестные застройщики, которые под видом индивидуального жилья возводят многоквартирные дома, хотя в зоне индивидуальной застройки разрешено строить не более трех этажей, – отмечает мэр Ростова Михаил Чернышев. – Сегодня в этом плане ведется более жесткая политика. И уже не редкость, когда суды после обращений районных администраций принимают решения о демонтаже лишних этажей».

По словам заместителя главы администрации города, начальника управления по развитию застроенных территорий, разработке инвестиционных программ и проектов Геннадия Ананьева, в настоящее время в Ростове зарегистрировано больше 120 незаконных многоэтажек, по двум десяткам принято решение судов о сносе, демонтировано три дома.

«Проблема заключается еще и в том, что после решения суда судебные приставы должны сносить строение за счет федеральных средств, а потом взимать сумму с застройщика. У нас был случай: построили самовольное кафе, решение суда о сносе есть. И судебные приставы обращаются к нам: снесите за свой счет. А по закону мы не можем этого сделать, – не скрывает эмоций Геннадий Ананьев. – Но теперь есть возможность строить многоэтажные коттеджи законно и без ущемления интересов. Если застройщик в разрешенной зоне официально будет делать проект планировки малоэтажного четырех-пятиэтажного жилья, получать технические условия, проходить экспертизу – это вполне цивилизованная застройка».

В Правила землепользования и застройки введен новый регламент, который создает правовые условия для регулирования малоэтажной застройки. Теперь вопросы, связанные с переводом территорий садовых товариществ в зоны индивидуальной или смешанной жилой застройки, будут решаться публично. Регламенты также исключают возможность точечной застройки многоквартирными жилыми домами территорий садовых товариществ, попавших в зоны действия градостроительных регламентов Ж-1, Ж-2, ОЖ-1, ОЖ-2.

Да, документ, безусловно, предусматривает строительство новых коттеджей, а что делать соседям существующих? Покупатели на такое жилье находятся легко, цены могут варьироваться от 300-750 тысяч рублей, тем более в городе дефицит доступного жилья. Покупатель, так или иначе, рискует – угроза сноса все-таки существует, но страх пересиливает желание обрести свою квартиру.

«Люди, покупающие там квартиры, не подозревают, какие трудности их ожидают, они гонятся за дешевым квадратным метром, – рассуждает в форуме на сайте мэрии пользователь Berlioz. – Никто не задумывается, что не соблюдаются пожарные нормы: практически никто из застройщиков не думает о путях эвакуации, не предусматривают пожарные проезды вокруг здания, а ведь последствия могут быть плачевны».

«Ни в коем случае не соглашайтесь на покупку, – предупреждает Геннадий Ананьев. – Мало того, никто не знает, как они строят, есть дома, которые, как карточные, могут завалиться, ведь их же никто не контролирует, они не проходят экспертизу, не получают разрешения, строят их самовольно, из каких материалов, кто строит – неизвестно».

Начальник юридического отдела «Риэлтерской Конторы №1» Аркадий Калои согласен, что потенциальные покупатели рискуют. Во-первых, при покупке жилья за такие деньги качество строительства, естественно, будет невысокое, во-вторых, договора по приобретению недвижимости в коттеджных домах на стадии строительства, построенные частными лицами, не регистрируются в Регистрационной службе в связи с отсутствием соответствующих документов на строительство многоквартирных домов.

«Задумайтесь, стоит ли игра свеч? В отличие от коттеджей строительство многоквартирного жилого дома, строящегося в соответствие с законом, ведется под контролем многочисленных органов, которые призваны наблюдать за качеством строительства и соблюдением строительных норм и правил», – советует Аркадий Калои.

Впрочем, у многоквартирных коттеджей есть сторонники: по их мнению, в Ростове возводят и легальные дома, согласовав строительство с соседями. А большое количество негативных отзывов – дело рук застройщиков многоэтажных домов, которые боятся потерять клиентов из-за дешевого жилья, которое предлагают конкуренты по строительному рынку.