Ростовчане скупают квадратные метры Лондона

Ростовские эксперты называют новую тенденцию на послекризисном рынке недвижимости – инвестиции в иностранные коммерческие объекты. Причем в качестве самого популярного города для вложений выступает Лондон.

Генеральные директора и собственники ростовского бизнеса обсудили на традиционной встрече Ростовского клуба финансистов тему личных инвестиций.

Жилая самая эффективная

По мнению руководителя отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ – недвижимость» Галины Пивоваровой, вложение средств в жилую недвижимость дает стабильность.

«Недвижимость – это долгосрочное вложение, не на год и даже не на 5 лет. Инвестировать нужно только в ликвидные объекты – те, которые можно продать наиболее быстро. Если говорить о вторичном рынке, то здесь выгодны долгосрочные вложения. Почему? – задается вопросом Галина Пивоварова и тут же отвечает. – Если взять ноябрь 2008 года, там цена спроса и предложения почти не отличалась, всего на 0,2-0,3%. Сколько просили, за столько и продавали. В тот период средняя взвешенная цена по рынку Ростова составляла около 58 тысяч рублей за квадратный метр. Кризис спровоцировал разрыв между спросом и предложением, который достиг на рынке жилой недвижимости 25%. Сегодня мы имеем разрыв между спросом и предложением в 7,95%. На ликвидные объекты этот разрыв еще меньше. Цена предложения на вторичном рынке – около 51 тысячи рублей за квадратный метр, цена спроса – 46,767 тысячи рублей за квадратный метр. По моим прогнозам, в 2011 году цена спроса и предложения сравняется и будет составлять около 50 тысяч рублей за квадратный метр».

Эксперты отмечают, что не всегда та квартира, которая нравится клиенту, считается ликвидным объектом. Кажется, что очень легко купить «выгодный» объект, но это не так. Ликвидной можно назвать небольшую квартиру площадью от 37 до 40 кв м. Она расположена рядом со всей необходимой для жизни инфраструктурой – школой, детским садом, магазином, и ее транспортная доступность составляет одну–две остановки.

Выгоднее купить две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную. Например, ликвидность дорогого жилого объекта намного ниже, чем ликвидность однокомнатной квартиры, которую человек приобретает для дальнейшей сдачи в аренду. Наиболее сбалансированным спросом и предложением для инвестиционных вложений в настоящее время отличается жилая недвижимость на Северном и Западном микрорайонах Ростова.

Коммерческая самая чувствительная

Считается, что хорошая окупаемость для коммерческой недвижимости составляет порядка 7 лет. Как подчеркивает заместитель генерального директора компании «Лендлорд» Евгений Паршин, коммерческая недвижимость чутко реагирует на все изменения – как банковских процентов, так и макроэкономической ситуации. Цена на нее медленно падала и теперь медленно набирает обороты к покупке.

«До октября в 2009 году сделок по покупке коммерческих объектов практически не было. Были сделки аренды, ведь бизнес потихоньку работал. Спекулятивные сделки на рынке земли практически ушли. Инвестиционная привлекательность сельскохозяйственных земель, которые активно покупали вдоль трассы М4, вообще пропала, – сожалеет Евгений Паршин. – Сохранился интерес к земельным участкам, расположенным вдоль основных городских магистралей, Стачки, Космонавтов и в центре города. Средняя стоимость предложения, например, по Стачкам в 2008 году составляла около 3-х млн рублей за сотку, сейчас цена снизилась до 2-х млн рублей, а ожидание к покупке вообще равняется 1,5 млн рублей».

Сейчас в Ростове остаются востребованными среди покупателей небольшие торговые площади в 50-100 кв м. Причем клиенты требуют, чтобы им сразу предоставили арендатора, и с сегодняшнего дня объект стал приносить доход. Только по такой схеме складывается предложение.

Заграничная самая безопасная?

Вложение в торговую коммерческую недвижимость Лондона вице-президент компании «КонсалКо» Михаил Соболев называет спокойным и беззаботным бизнесом. Она приносит постоянный доход – 7-10% годовых.

«Если мы посмотрим на рынки недвижимости Москвы, Ростова, Парижа, Лондона, где больше шансов, что рынок будет стабильно расти в течение длительного периода времени? Наверное, там, где царит максимальная деловая активность. В месте, которое можно назвать финансовым центром Европы. И в данном случае торговая недвижимость Лондона, особенно его центральной части, вызывает интерес со стороны инвесторов, – улыбается Михаил Соболев. – Все торговые объекты существуют не один десяток лет и находятся в привлекательных районах для магазинов, бутиков. Нет проблемы получать доходы от аренды уже с первого дня, потому что арендные договоры заключаются на долгий срок, от 15 лет.

Приведу пример, коммерческий объект в центре Лондона. Первый этаж занимает японский ресторан. Напротив идет реконструкция здания, которое через полтора года превратится в крупный офисный центр. Работникам надо где-то обедать, и они станут постоянными клиентами ресторана. Его проходимость, соответственно, увеличивается, и возрастает рыночная цена арендной платы объекта. Это приводит к увеличению коммерческой стоимости самого здания более чем на 4%».

Эксперты объясняют несомненную привлекательность инвестиций в недвижимость Лондона несколькими причинами. Во-первых, местный рынок недвижимости более объемный, ликвидный и устойчивый. Во-вторых, существуют налоговые льготы для нерезидентов, понятное и простое иммиграционное законодательство. В-третьих, здесь сохраняется динамичный спрос на недвижимость благодаря популярности страны среди бизнесменов из других стран.