Доходные дома «приживутся» в Ростове?

Минимум 20%жилья, которое будет строиться в России в 2020 году, будет сдаваться внаем ирасполагаться в так называемых доходных домах. Об этом заявил заместительминистра регионального развития РФ Константин Королевский. В радужныхперспективах строительства доходных домов в Ростове уверены не все экспертыместного рынка недвижимости.

«В настоящиймомент в разных регионах России существуют проекты доходных домов, где всежилье будет сдаваться в аренду. Так, в Московской области и Чувашии строитсяоколо 200 тысяч квадратных метров доходных домов, – сообщил заместитель министра регионального развитияРФ Константин Королевский. – Это точечно, это несистемно, но мы беремзадачу обеспечить для этого условия».

Доходный домэто дом, жилье в котором предоставляется во временное пользование на основаниидоговоров аренды или коммерческого найма. Жилье может быть как экономкласса,так и элитное. Сроки аренды доходят до 10 лет.

Два годаназад о строительстве доходных домов всерьез заговорили и в Ростове. И дажесоздали инвестиционный проект «Доходный дом социального использования». Егосуть заключалась в возведении жилья экономкласса по муниципальным стандартам.Жилье в таких домах планировалось предоставлять по договорам найма вприоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшениижилищных условий, то есть очередникам и молодым семьям. При этом предельнаядоля расходов на наем должна составлять не более 10% совокупного дохода семьи.По мнению властей, это эффективный способ решения жилищной проблемы дляочередников. Во втором квартале 2008 года чиновники хотели начать подготовкупроектной документации и до 2010 года планировали построить не менее семидоходных домов. Кризис внес свои коррективы.

«Я думаю,что еще рано Ростову заниматься доходными домами. Еще не установлено, кто ихбудет содержать, как содержать, кто будет оплачивать. Инвесторам это невыгодно,администрации – выгодно, но пока говорить об этом рано», – комментировалпричины нереализованного проекта АлексейКостин, в тот момент занимавший должность директора департаментакоординации строительства и перспективного развития администрацииРостова-на-Дону.

Сейчасэкономическая ситуация налаживается, однако эксперты не спешат озвучиватьпримерные сроки появления доходных домов.

«Я оцениваю перспективы появления доходных домов в Ростоведостаточно скептически, – безапелляционно сообщил генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий. – Назову причины. Во-первых, этоэкономически нецелесообразно. Данный вид строительства малоинтересен длячастного бизнеса, потому что срок окупаемости составляет до 20 лет.Застройщикам невыгодно возводить доходные дома, им гораздо выгоднее продаватьквартиры в построенном доме. Поэтому такие проекты может реализовывать толькогосударство. Но здесь встает проблема квалифицированного управления домом. Знаясостояние сферы ЖКХ и все ее «минусы», при таком обслуживании доходный домможет превратиться в обычную многоэтажку. Придется привлекать профессиональнуюуправляющую компанию, что весьма увеличит затраты. Сложно представить, чтогосударство будет эффективным собственником. Придальнейшем развитии ипотеки люди будут с большим желанием покупать квартиры, ане арендовать. Если платеж за погашение кредита равен стоимости арендной платы,то лучше человек будет отдавать 8-10 тысяч рублей, выкупая квартиру всобственность. Учитывая все эти факторы, перспективы распространения доходныхдомов в Ростове весьма призрачны».

«Я уверен,что в обозримом будущем в Ростове появятся доходные дома, и не обязательнособственником этого дома должен быть муниципалитет, – выражает прямопротивоположное мнение генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.– Я знаю, что в настоящее время в городе ведется строительство 10-этажного «апартамент-отеляс квартирами, сдаваемыми внаем». В качестве доходного дома может быть и «шале» –многоквартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат разным собственниками которые предназначены для сдачи внаем через единую для дома управляющуюкомпанию. Но, как правило, квартиры в данных объектах предназначены длякраткосрочной, от 10 дней до одного года, сдаче внаем. И, конечно, основноетребование, которое инвестор будет предъявлять к доходному дому, эторентабельность проекта и срок возврата вложенных средств. В ближайшее время в качествеинвестора для строительства доходных домов, в которых можно снимать квартиру надлительный срок, может быть только муниципалитет. Ведь в его обязанности входитобеспечение жильем граждан, которые, в соответствии с законодательством,нуждаются в улучшении жилищных условий».

«Насколькомне известно, во многих европейских странах, особенно в Германии, большая частьквартир находится в доходных домах. Я думаю, что рынок российский наверняка придетк тому, что доходные дома начнут появляться, – высказывает прогноз директори учредитель АН «Парус» Максим Хмель.– Во-первых, в сфере недвижимости осталось не так много ниш, гдеможно получать стабильный доход. По моему мнению, доходные дома являются именнотакой нишей. Пусть ставки и невысоки, но и простой у них минимальный. Спрос нааренду жилья, особенно 1–2-комнатных квартир высочайший. Сегодня приличная 1-комнатнаяквартира сдается за несколько дней минимум за 12 тысяч рублей. При этом вдоходном доме коммунальные расходы можно существенно сократить при помощи новыхтехнологий и грамотного управления. Есть и возможность зарабатывать на дополнительныхуслугах: уборка, стирка, питание, фитнес и так далее. Во-вторых, не всегдаинтересно покупать квартиру, тем более в ипотеку, причин для этого много.Например, зачем покупать сегодня 1-комнатную квартиру, если через год–два нужнабудет трешка или дом, или работаешь в Ростове по контракту на 3-5 лет и так далее.Про иногородних студентов (у многих из них родители весьма платежеспособны) явообще не говорю. Кстати, по моим ощущениям, часть малоэтажных многоквартирныхдомов, построенных без соответствующей документации и числящихся в качествеИЖС, может быть переформатирована в доходные дома. Сдаче их в наем, в отличииот продажи квартир, власти препятствовать не могут».