Доходные дома «приживутся» в Ростове?

Минимум 20% жилья, которое будет строиться в России в 2020 году, будет сдаваться внаем и располагаться в так называемых доходных домах. Об этом заявил заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский. В радужных перспективах строительства доходных домов в Ростове уверены не все эксперты местного рынка недвижимости.

«В настоящий момент в разных регионах России существуют проекты доходных домов, где все жилье будет сдаваться в аренду. Так, в Московской области и Чувашии строится около 200 тысяч квадратных метров доходных домов, – сообщил заместитель министра регионального развития РФ Константин Королевский. – Это точечно, это несистемно, но мы берем задачу обеспечить для этого условия».

Доходный дом это дом, жилье в котором предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. Жилье может быть как экономкласса, так и элитное. Сроки аренды доходят до 10 лет.

Два года назад о строительстве доходных домов всерьез заговорили и в Ростове. И даже создали инвестиционный проект «Доходный дом социального использования». Его суть заключалась в возведении жилья экономкласса по муниципальным стандартам. Жилье в таких домах планировалось предоставлять по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то есть очередникам и молодым семьям. При этом предельная доля расходов на наем должна составлять не более 10% совокупного дохода семьи. По мнению властей, это эффективный способ решения жилищной проблемы для очередников. Во втором квартале 2008 года чиновники хотели начать подготовку проектной документации и до 2010 года планировали построить не менее семи доходных домов. Кризис внес свои коррективы.

«Я думаю, что еще рано Ростову заниматься доходными домами. Еще не установлено, кто их будет содержать, как содержать, кто будет оплачивать. Инвесторам это невыгодно, администрации – выгодно, но пока говорить об этом рано», – комментировал причины нереализованного проекта Алексей Костин, в тот момент занимавший должность директора департамента координации строительства и перспективного развития администрации Ростова-на-Дону.

Сейчас экономическая ситуация налаживается, однако эксперты не спешат озвучивать примерные сроки появления доходных домов.

«Я оцениваю перспективы появления доходных домов в Ростове достаточно скептически, – безапелляционно сообщил генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий. – Назову причины. Во-первых, это экономически нецелесообразно. Данный вид строительства малоинтересен для частного бизнеса, потому что срок окупаемости составляет до 20 лет. Застройщикам невыгодно возводить доходные дома, им гораздо выгоднее продавать квартиры в построенном доме. Поэтому такие проекты может реализовывать только государство. Но здесь встает проблема квалифицированного управления домом. Зная состояние сферы ЖКХ и все ее «минусы», при таком обслуживании доходный дом может превратиться в обычную многоэтажку. Придется привлекать профессиональную управляющую компанию, что весьма увеличит затраты. Сложно представить, что государство будет эффективным собственником. При дальнейшем развитии ипотеки люди будут с большим желанием покупать квартиры, а не арендовать. Если платеж за погашение кредита равен стоимости арендной платы, то лучше человек будет отдавать 8-10 тысяч рублей, выкупая квартиру в собственность. Учитывая все эти факторы, перспективы распространения доходных домов в Ростове весьма призрачны».

«Я уверен, что в обозримом будущем в Ростове появятся доходные дома, и не обязательно собственником этого дома должен быть муниципалитет, – выражает прямо противоположное мнение генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. – Я знаю, что в настоящее время в городе ведется строительство 10-этажного «апартамент-отеля с квартирами, сдаваемыми внаем». В качестве доходного дома может быть и «шале» – многоквартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат разным собственникам и которые предназначены для сдачи внаем через единую для дома управляющую компанию. Но, как правило, квартиры в данных объектах предназначены для краткосрочной, от 10 дней до одного года, сдаче внаем. И, конечно, основное требование, которое инвестор будет предъявлять к доходному дому, это рентабельность проекта и срок возврата вложенных средств. В ближайшее время в качестве инвестора для строительства доходных домов, в которых можно снимать квартиру на длительный срок, может быть только муниципалитет. Ведь в его обязанности входит обеспечение жильем граждан, которые, в соответствии с законодательством, нуждаются в улучшении жилищных условий».

«Насколько мне известно, во многих европейских странах, особенно в Германии, большая часть квартир находится в доходных домах. Я думаю, что рынок российский наверняка придет к тому, что доходные дома начнут появляться, – высказывает прогноз директор и учредитель АН «Парус» Максим Хмель. – Во-первых, в сфере недвижимости осталось не так много ниш, где можно получать стабильный доход. По моему мнению, доходные дома являются именно такой нишей. Пусть ставки и невысоки, но и простой у них минимальный. Спрос на аренду жилья, особенно 1–2-комнатных квартир высочайший. Сегодня приличная 1-комнатная квартира сдается за несколько дней минимум за 12 тысяч рублей. При этом в доходном доме коммунальные расходы можно существенно сократить при помощи новых технологий и грамотного управления. Есть и возможность зарабатывать на дополнительных услугах: уборка, стирка, питание, фитнес и так далее. Во-вторых, не всегда интересно покупать квартиру, тем более в ипотеку, причин для этого много. Например, зачем покупать сегодня 1-комнатную квартиру, если через год–два нужна будет трешка или дом, или работаешь в Ростове по контракту на 3-5 лет и так далее. Про иногородних студентов (у многих из них родители весьма платежеспособны) я вообще не говорю. Кстати, по моим ощущениям, часть малоэтажных многоквартирных домов, построенных без соответствующей документации и числящихся в качестве ИЖС, может быть переформатирована в доходные дома. Сдаче их в наем, в отличии от продажи квартир, власти препятствовать не могут».