Обзор рынка вторичного жилья (август 2009)

Средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в августе в среднем по городу составила 47 тысяч 197 рублей, что на 1316 рублей ниже аналогичной цены в июле.

Изменение цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в августе 2009 года составило -2,71%. Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – изменение данного показателя за отчетный месяц составило -0,83%.

Резюмируя вышесказанное с учетом погрешности в расчете средней, равной в отчетном месяце 1182 руб./кв.м, мы делаем вывод о снижении цен, поскольку изменение средней цены превышает показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м,
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за август, %.

Из графика видно, что в большинстве районов наблюдалась отрицательная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Нахичевани (-15,12%), Сельмаша (-5,84%), Центра (-4,95%), снижение цен в районе ЗЖМ составило (-4,76%), в СЖМ (-3,22%), в районе Александровки (-22,7%), Каменки/РИИЖТа/Зоопарка/Ленина (-0,91%), в некоторых районах наблюдался рост: Болгарстрой (4,36%), Военвед/Стройгородок (4,52%), Темерник (6,65%), Чкаловский (9,02%), и Орджоникидзе/Аэропорт (17,55%), вызванный выбросом большего числа предложений о продаже дорогих квартир, чем в данных районах в предыдущем месяце.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за август квартиры в монолитных домах занимают 5,91% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,33%, квартиры в кирпичных домах – 60,48%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в августе,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за август (график 4) показало: первое место занимает Центр – 21,9%, на втором месте ЗЖМ – 20,84% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 17,94%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою – 1,06%.

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за август,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в августе по сравнению с июлем 2009 года (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья
за август, %.

Как видно из графика, августовская структура предложения похожа на июльскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в августе находились двухкомнатные квартиры (35,54%), второе место занимают однокомнатные квартиры (27,59%), на третьем месте «трешки» (20,16%), далее рейтинг продолжают коммуналки (7,96%), квартиры гостиничного типа (5,57%) и четырехкомнатные квартиры (3,18%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за август, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки в Ростове-на-Дону за период с января 2002 года по август 2009 года, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья на вторичном рынке
с января 2002 по август 2009,
с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в августе 2009 г. в кирпичных домах составила 48 289 руб., в панельных домах 44 196 руб., в монолитно-каркасных – 51 989 руб.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат.

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3–комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в августе 2009 года лидером стали однокомнатные квартиры, средняя цена предложения квадратного метра которых по городу составила 49 тысяч 552 рубля.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в августе по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались гостинки (47 793 руб./кв.м), за ними следуют двухкомнатные квартиры (46 069 руб./кв.м), далее идут комнаты в коммунальных квартирах (45 106 руб./кв.м), и замыкают рейтинг трехкомнатные квартиры, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (44 912 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с августа 2008 г. по август 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в августе предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (50 015 руб/кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в августе составила 49 293 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 831 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 41 938 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в августе,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в августе предлагалось к продаже в 9-10–этажных панельных домах (38,58%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 24,41%, в 9-10–этажных кирпичных домах – 26,38% и в пятиэтажных панельных домах – 10,63%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения квадратного метра в квартирах различных типов жилого фонда с августа 2008 по август 2009 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке, с разбивкой по типам фонда,
за период с августа 2008 по август 2009.

Самые дорогие квартиры в августе (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 52 092 руб., на втором месте квартиры в улучшенном жилом фонде – 46 667 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском фонде (46 329 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (42 666 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в августе,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в августе, относятся к улучшенному типу жилого фонда (69,72%), 17,22% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 7,22% – сталинки, 5,83% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в августе в сравнении с июлем.

График 13. Средняя цена предложения кв.м в различных микрорайонах в августе,
в сравнении с июлем 2009.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Август 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78