Обзор рынка вторичного жилья (март 2009)

Цена одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в марте в среднем по Ростову составила 53 тысяч 637 руб./кв.м. Это на 826 рублей выше аналогичной цены в феврале. Общий рост цен на квартиры составил 1,56%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней, сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена квадратного метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены одного квадратного метра от стоимости одного квадрата в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило -1,37%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1108 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменения обоих средних не превышают показатель погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на Графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом второго порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону,
руб./кв.м. (аппроксимация полиномом 2-го порядка)

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения кв.м на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за март, %

Из графика видно, что изменение цен в районах города было разнонаправленным, с высокой амплитудой, что связано с меньшим, чем обычно бывает в это время года, числом заявок на продажу, причем большинство районов находятся в отрицательной зоне: Болгарстрой (-13,28%), Александровка (-8,53%), Орджоникидзе/Аэропорт (-6,67%), Чкаловский (-5,51%), Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (-2,84%), СЖМ (-2,81%), Сельмаш (0,07%), Темерник (1,33%), Нахичевань (1,87%), Центр (2,22%), ЗЖМ (3,21%), Военвед/Стройгородок (9%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности (данный показатель для каждого района приведен в Таблице 2), поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за март квартиры в монолитных домах занимают 6,24% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 31,98%, квартиры в кирпичных домах – 61,62%, и в блочных 0,16% – это видно на Графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в марте,
с разбивкой домов по материалу постройки, %

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за март (График 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 23,88% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 21,64%, и на третьем СЖМ – 14,93%.

Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,75%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за март,
с разбивкой по микрорайонам, %

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в марте 2009 в сравнении с февралем (График 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за март, %

Как видно из графика, мартовская структура предложения похожа на февральскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в марте находились однокомнатные квартиры (35,83%), второе место занимают двухкомнатные квартиры (29,96%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (19,09%), далее рейтинг продолжают коммуналки (6,61%), квартиры гостиничного типа (6,31%), и четырехкомнатные квартиры (2,2%). Это видно на Графике 6:

График 6. Структура предложения по продаже жилья за март, %

На Графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в марте 2009 в сравнении с февралем.

График 7. Средняя цена предложения квадратного метра в марте и феврале с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (График 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с марта 2008 по март 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в марте предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (58 169 руб./кв.м.).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила 53 024 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 50 656 руб./кв.м., а в пятиэтажных панельных домах – по цене 47 337 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда:

График 9. Структура предложения по продаже жилья в марте, с разбивкой по этажности и материалу постройки, %

Наибольшее число квартир в марте предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (37,24%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 22,48%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 30,91%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 9,37%.

Завершающим этапом исследования рынка продажи жилья стал анализ структуры спроса, результаты которого приведены на Графике 10.

График 10. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %

Рейтинг числа заявок на покупку квартир на вторичном рынке в марте выглядел следующим образом: Центр – 23,33% от общего числа заявок на покупку, ЗЖМ – 22,22%, на третьем месте СЖМ – 15,56%.

На Графике 11 представлена структура спроса в марте с разбивкой по числу комнат в квартирах.

График 11. Структура спроса в марте 2009 с разбивкой по числу комнат, %

График показывает, как распределился покупательский спрос на квартиры в марте. Наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры (47,06% заявок), двухкомнатные квартиры (35,29%) и трехкомнатные (16,91%). Многокомнатные квартиры в марте желали приобрести 0,74% из числа обратившихся.

Кроме рынка купли-продажи жилья были также исследованы данные рынка найма (аренды) жилья. Результаты приведены на Графике 12.

График 12. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в марте,
с разбивкой по микрорайонам, %

Как видно из вышеприведенного графика, лидером по количеству предложений в секторе найма (аренды) жилья в марте выступает ЗЖМ – 23,88%, на втором месте находится Центр и 21,64%, и на третьем СЖМ и 14,93% от общего объема предложений по найму (аренде) в Ростове-на-Дону.

Следующая гистограмма отображает рейтинг микрорайонов города Ростова-на-Дону по процентной доле в общем объеме предложений по найму (аренде) в марте 2009 по сравнению с февралем (График 13). Микрорайоны расположены по убыванию.

График 13. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по найму (аренде) жилья за март, %

Как видно из графика, структура предложения по найму (аренде) жилья в марте 2009 по сравнению с февралем выраженных изменений не претерпела, за исключением снижения доли заявок в Центре по сравнению с другими районами.

График 14. Структура объема предложений на рынке найма (аренды), %

Из Графика 14 видно, что на первом месте по количеству предложений в марте находились однокомнатные квартиры – 37,71% от общего количества заявок наймодателей, на втором – двухкомнатные (30,86 %), на третьем трехкомнатные (16,29%), далее идут квартиры гостиничного типа (8,86%) и комнаты в коммунальных квартирах (6,29%).

Таблица 1.

*Индекс «Титул-Рантье» разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Кд= (Pар/Pнедв*100% + Тпр(%)) / Pдеп(%)

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Март 2009г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

А.М. ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
(863) 290-78-78
www.realtitul.ru