«Ценную архитектуру меняют на бутафорию». Какие вопросы есть к проекту объединенной зоны охраны в Ростове

Высота новых зданий в историческом центре Ростова будет существенно ограничена — таков основной тезис чиновников при обсуждении проекта объединенной зоны охраны. Областной депутат Светлана Мананкина, курирующая разработку документа, уверена, что с принятием регламента нельзя затягивать, иначе застройщики успеют получить разрешения на новые высотки. Архитектор Александр Ломтев согласен, что топтание вокруг проекта выгодно только застройщикам, но утверждает, что в обновленном варианте объединенной зоны охраны допустимая высота новостроек местами даже увеличилась.

Схему объединенной зоны охраны объектов культурного наследия для Ростова-на-Дону создает компания «Аграф» из Нижнего Новгорода. Последняя попытка утвердить зоны охраны, по выражению председателя правления Союза архитекторов России в Ростовской области Алексея Полянского, провалилась.

Инициативы правительственного учреждения «Донское наследие» совершенно «не зашли» градозащитникам, и проект ушел на доработку.

Депутат Законодательного собрания Ростовской области Светлана Мананкина называет несколько выгодных, по ее мнению, отличий разработанного «Аграфом» проекта от ранее представленной версии:

• ужесточилось ограничение этажности — максимум 8 этажей, в отличие от предыдущей версии, где было 12. От улицы Социалистической до набережной, а также в Нахичевани предельную высоту новостроек предлагают ограничить шестью этажами, а кое-где даже четырьмя;

• выросло количество объектов культурного наследия: было 460, а теперь — 508;

• почти в три раза увеличилось количество так называемых исторически ценных объектов (ИЦГФО), которые тоже нельзя будет сносить: было 201, стало 657. При этом до введения объединенной охранной зоны такие ИЦГФО можно вообще не учитывать при планировке и строительстве.

Мананкина в беседе с корреспондентом 161.RU напомнила, что главной претензией общественников к проекту «Донского наследия» была возможность строительства слишком высоких зданий в центре города.

— Что мы видим сейчас? Этажность снижена, причем довольно значительно. Остались те же три зоны, но если раньше предельно допустимая высотность была 33, 24 и 18 метров, то сейчас — 24, 18 и 12 метров. И чем дольше мы будем тянуть с принятием проекта объединенной охранной зоны, тем больше будет разрешений на строительство зданий значительно выше 24 этажей, — отметила Мананкина. — Если углубляться в детали, то мы найдем в проекте пункты, к которым можно предъявить претензии. Но если мы сравним тот проект, который был отправлен на корректировку, и сегодняшний вариант, то последний имеет много преимуществ.

Участники общественного движения «МойФасад», которые годами отстаивают сохранность исторического центра, не верят «красивым фразам об ограничении застройки в центре Ростова восемью этажами».

— Проект опять игнорирует историческую среду — например, весь центр Нахичевани накрыт зоной с максимально разрешенной высотой в 18 метров. Это в два-три раза выше памятников архитектуры, которые там стоят, — говорится в заявлении «МоегоФасада». — Нынешняя версия объединенной зоны охраны от фирмы «Аграф» слабо отличается от проекта «Донского наследия». В нем убрана зона застройки в 12 этажей и добавлены шесть с лишним сотен ценных исторических зданий, которые надо будет сохранять, но основные проблемы остаются те же, а остальные регламенты вновь повторяются.

Архитектор Александр Ломтев входит в состав комиссии по сохранению исторического архитектурного облика города Ростова-на-Дону при проведении работ по сносу или реконструкции домов, признанных аварийными. Он считает, что новый вариант объединенной охранной зоны фактически возвращает Ростов к прошлому, провальному проекту «Донского наследия».

— Из плюсов нового варианта — отказ от зоны застройки высотой в 33 метра и существенное добавление исторически ценных градоформирующих объектов. Остальные проблемы перекочевали из предыдущего проекта. В некоторых местах допустимая высота для новых зданий даже увеличилась — например, в районе Центрального рынка, Ворошиловского, набережной. Последние предложенные два варианта проекта объединенной охранной зоны были категоричны. Так, в прошлой версии выровняли полностью всю застройку под высоту исторических зданий и лишили инвесторов большей свободы при освоении внутриквартальной застройки. А в последнем варианте вдруг задрали высоту для разрешенного строительства на 3–6 метров, фактически вернувшись к варианту, который игнорирует высоту исторической застройки и который ранее не устроил общественность, — объяснил Ломтев в комментарии 161.RU.

Специалист напомнил, что в объединенную зону охраны входят разные участки. Во-первых, это собственно объединенная охранная зона, в которой нельзя строить здания — только реставрировать и регенерировать застройку, сносить можно, но только не исторически ценные объекты, объясняет Ломтев. В эту зону в проекте «Донского наследия» были помещены объекты культурного наследия и исторически ценные градоформирующие объекты. Во-вторых, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — в ней можно строить, но с ограничениями, таких зон предлагают три — разной высоты застройки.

По словам Александра, представителей общественных организаций и независимых экспертов удалили из обсуждения с разработчиком предварительных вариантов объединенной зоны охраны, а процесс работы над документом непрозрачный.

На вопрос редакции о существовании рабочей группы по обсуждению проекта объединенной охранной зоны Светлана Мананкина ответила, что никакого коллегиального органа нет: есть заказчик, разработчик с 15-летним опытом работы в сфере охраны ОКН, а также аттестованные Минкультом России эксперты, которых привлекают для историко-культурной экспертизы проекта.

— Но каждый, кто хочет высказать свое мнение относительно проекта, имеет такую возможность. Именно сейчас — этап общественного обсуждения.

Мананкина отметила, что сама выступает в роли «модератора, который слышит аргументы разных сторон и помогает найти компромисс». Но итоговое решение, подчеркивает депутат, за аттестованными экспертами.

В скорректированном проекте объединенной охранной зоны фигурируют два типа зданий — объекты культурного наследия и так называемые «ценные объекты». Мананкина перечислила действия, которые в отношении вторых запрещены:

• снос, за исключением разработки аварийных строительных конструкций;

• изменение архитектурных решений, стиля;

• объединение исторических оконных проемов, их замена дверьми, устройство новых дверных и оконных проемов на главных фасадах;

• остекление и обшивка листовыми материалами балконов и лоджий на уличных фасадах зданий;

• замена оконного остекления рекламными конструкциями.

Ломтев считает сомнительным решение изменить название «исторически ценный градоформирующий объект (ИЦГФО)» на термин «ценные объекты историко-градостроительной среды», а также разрешить их сносить в случае аварийного состояния — таких зданий в городе сотни. Он пояснил, что даже со сменой термина на «ценный объект историко-градостроительной среды», такие постройки должны быть в границах объединенной охранной зоны и не должны сноситься даже в аварийном состоянии, что предписывает 9-й пункт постановления Правительства РФ № 972.

— Предыдущий проект «Донского наследия» эти здания ставил под охрану путем размещения таких объектов в охранной зоне. Они назывались «исторически ценные градоформирующие объекты». Вопрос смены названия не обсуждался на комиссии по сохранению исторического архитектурного облика города Ростова-на-Дону при проведении работ по сносу или реконструкции домов, признанных аварийными в 2022 году. Напомню, что аварийные здания, представляющие историческую ценность, рассматривались на данной комиссии. По результатам голосования решили представить список этих зданий для внесения в корректировку проекта объединенной зоны охраны именно в статусе «исторически ценный градоформирующий объект» и защитить их внесением в границы объединенной охранной зоны.

Он задается вопросом, в какой момент и по чьей идее разработчики из фирмы «Аграф» решили изменить формулировки. Замечания к проекту от комитета по охране, которые поступили на корректировку к «Аграфу», не были связаны с названием исторически ценных градоформирующих объектов, а касались безосновательно завышенных высотных регламентов. В регламентах к «ценным зданиям», объясняет архитектор, прописаны противоречивые требования. В частности, прописано, что «запрещен снос», но, с другой стороны, «разрешен снос аварийных ценных зданий с последующим их воссозданием».

Ломтев считает, что разрешить уничтожать подлинную архитектуру, даже в аварийном состоянии, и менять ее на новоделы — это не про охрану исторического наследия. Вопрос сноса и воссоздания исторически ценных градоформирующих объектов в большинстве случаев всё-таки стоит рассматривать только в одном случае — при их утрате, считает архитектор. Во всех остальных случаях, по его мнению, надо стараться найти возможности для реставрации и реконструкции — а это уже вопрос не к проекту объединенной зоны охраны, а к администрации города, ведь «вопрос сохранения исторического наследия озвучивается как приоритетный».

— К чему может привести узаконенное право сносить аварийные исторически ценные градоформирующие объекты? Учитывая, что количество таких зданий измеряется сотнями, разрешение их сносить с последующим восстановлением может привести к тому, что подлинную архитектуру будут необоснованно уничтожать и заменять на бутафорские новоделы, — опасается Ломтев. — Создавать бутафорию — это не про охрану города, это про создание декораций для съемки фильмов. Современные принципы обращения с историческим архитектурным наследием заключаются не только в сохранении внешнего образа здания, но и в сохранении подлинных материалов, конструкций и интерьеров зданий со следами трансформаций в разные исторические периоды.

Как рассказывает Мананкина, сейчас в историческом центре Ростова 508 объектов культурного наследия, включая выявленные. Для 136 из них уже разработаны локальные проекты зон охраны. Для остальных регламенты еще не установлены.

— Если земельный участок, который хочет освоить застройщик, попадает в 100-метровую зону такого ОКН, то у застройщика два варианта. Первый — ждать утверждения объединенной зоны охраны. Второй — заказать разработку локального проекта. Как вы думаете, если застройщик тратит свои деньги, каких экспертов он подбирает для разработки такого документа? Вряд ли надо объяснять, в чьих интересах создаются такие локальные регламенты.

С появлением большого количества новых ИЦГФО встал вопрос о том, что эти здания тоже нужно поместить в объединенную охранную зону, чтобы она их «накрыла » и защитила от сноса. Для этого, говорит Ломтев, нужно, грубо говоря, «перерисовать и продлить границу» этой объединенной охранной зоны, чтобы она их «охватила и защитила» от сноса — даже в аварийном состоянии.

— Именно это и ожидалось от корректировки проекта, помимо корректировки допустимых высот в зонах регулирования застройки. Нужен гибкий проект с индивидуальным подходом к каждому кварталу, с возможностями сохранять масштаб зданий, стоящих по периметру кварталов. При этом стоит увеличивать высоту внутриквартальной застройки, исходя из высоты ОКН, ширины улицы, обзора с разных точек. Это и сохранит масштаб исторической застройки кварталов и даст возможность иметь большую свободу для инвесторов при застройке внутри кварталов, — уверен Ломтев.

161.RU писал, что в Ростове предложили восстанавливать старые кварталы в силами застройщиков, получающих землю под ЖК. Городская администрация надеется завлечь инвесторов для реновации в центре, где много ветхого и аварийного жилья.