Расти, Ростов: не грозит ли городу перенасыщение новыми квартирами

Ростовская область – на шестом месте по строительству жилья в общероссийском рейтинге. За первые шесть месяцев года у нас введено в эксплуатацию более миллиона квадратных метров – это больше 13 тысяч квартир. И почти на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом в Ростове сейчас не продано около 20 тысяч квартир в новостройках.

Несмотря на обилие предложения на первичном рынке, цены на жилье в новостройках практически не растут и не снижаются.

– Сегодня цены на первичном рынке Ростова стабильны, – утверждает генеральный директор компании MACON Realty Group Илья Володько. – От необходимости их снижения рынок удержал дефицит, который имел место довольно длительно время. В дальнейшем, если объем строительства продолжит расти столь же высокими темпами, то конкуренция заставит девелоперов снижать цены. Если темпы прироста новых проектов замедлятся в среднесрочной перспективе, то застройщики смогут сохранять уровень цен на текущей отметке.

Если в 2016 году средняя стоимость ростовского квадрата, по данным MACON Realty Group, составляла 55 460 рублей, то в первом и втором кварталах нынешнего года она равна 55 832 и 55 737 рублей соответственно. Цены на элитное жилье в донской столице выросли за год с 104 696 до 105 004 рублей за кв.м. Экономкласс подешевел также незначительно – с 45 388 рублей за квадрат в прошлом году до 44 576 рублей в нынешнем.

Руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова отмечает незначительное падение цен во всех сегментах. По ее мнению, это связано с тем, что в городе появились новые застройщики.

Стоимость квадрата в июне на первичном рынке Ростова

– Самый большой прирост предложения в июне отмечен в Нахичевани – 78%. Это связано с продажей квартир в микрорайоне «Красный Аксай». На 55% предложение выросло в ЗЖМ, там строят «Патриот-Девелопмент Юг» и «Магистрат-Дон». Львиная доля нового жилья – 74% – приходится на экономкласс, – поясняет она.

В топ самых активных застройщиков, по данным риелтора, входят «ВКБ-Новостройки» (микрорайоны «Суворовский», «Платовский») со 120 тысячами кв.м, выстроенных в июне. На втором месте «Магистрат-Дон», построивший 104 тысячи квадратов, на третьем – «ЮгСтройИнвест» (95 тысяч кв.м за июнь). В пятерке лидеров и ростовские застройщики – «СК 10» и «Комстрой».

Даже если не опираться на цифры, в городе и визуально очень много новостроек, но будет ли востребовано это жилье?

– В краткосрочной перспективе я не вижу проблем с реализацией недвижимости с удачными планировками и продуманной инфраструктурой. Новое жилье всегда будет востребовано, квартиры стареют, у людей увеличивается состав семьи, растут доход и потребности – всегда есть повод для расширения или покупки новой квартиры, – считает директор ООО «Объединение застройщиков» Валерий Мироненко.

Согласно исследованиям консалтинговой компании MACON Realty Group, активный рост объема строительства в Ростове начался с середины 2016 года.

– Чтобы определить, есть профицит нового жилья на ростовском рынке или нет, нужно сравнить этот объем с аналогичным значением других регионов, – считает генеральный директор компании Илья Володько. – Показатель объема строительства на одного ростовчанина равен 1,3 кв.м. В Новосибирске – 2 кв.м строительства на одного горожанина, в Екатеринбурге – 1,3 кв.м, в Перми – 1,1 кв.м. В целом для средних и крупных городов РФ этот показатель составляет 1-2 кв.м на человека, что говорит о средней девелоперской активности ростовчан. Если сравнить объем строительства Ростова и соседнего Краснодара, в котором на одного жителя приходится более 5 кв.м возводимого жилья, то становится ясно, что Ростову еще есть куда расти.

Как пояснил эксперт, только на основании показателя объема строительства говорить о наличии переизбытка не вполне корректно. Для этого целесообразно рассмотреть число непроданных квартир. По подсчетам компании, на конец II квартала нынешнего года в остатке объектов первичного рынка (как строящихся, так и сданных) в Ростове находится 20,6 тысячи квартир. В сравнении с началом 2016 года их число выросло в 1,4 раза. Но, как отмечает Илья Володько, прослеживается и рост числа сделок. Если за весь прошлый год их было 11,1 тысячи, то только в первом полугодие 2017 года зафиксировано 6,3 тысячи сделок. Это в 2,6 раза выше аналогичного периода прошлого года.

– Такой рост стал возможен благодаря выходу на рынок проектов, наиболее соответствующих потребительским предпочтениям в аспектах стоимости, расположения и социальной инфраструктуры, – уточняет эксперт.

Соотношение сил спроса и предложения зависит от многих факторов, а не только от объемов строительства. На ситуацию влияют и общая экономическая ситуация в стране, ставки по ипотеке, место застройки, считает генеральный директор концерна «Единство» Валентина Полевиченко.

– Надо помнить и про сегментацию рынка по классам жилья. В каждом из них будут свои особенности. Можно сказать, что сейчас рынок близок к насыщению практически во всех сегментах. Особняком стоит сегмент премимум-класса и выше. Здесь предложение весьма ограничено и это логично: таких объектов не может быть много, поскольку участки исключительного качества тоже редкость, – отмечает эксперт.

По мнению Валентины Полевиченко, в сегментах бизнес- и премиум-класса сейчас особенно важны качественные характеристики объектов. Именно они вышли на первый план.

– Если в объекте все продумано и сделано правильно именно для нужной категории потребителей и с учетом специфики места, то квартиры будут востребованы рынком. И, напротив, любые ошибки девелоперу придется компенсировать ценой, – отмечает застройщик.

Стоит отметить, что сейчас в городе немало застройщиков, которые готовы «компенсировать ценой» не столь интересное расположение объекта. Премиум и бизнес – не такой ходовой товар, не все могут и готовы за него платить. Недорогие же квартиры всегда актуальны.

– Опираясь на 25-летний такой опыт, наши аналитики полагают, что бюджетное жилье, которое строит компания, будет востребовано. У нас большие планы по освоению территории – в микрорайоне «Платовский» будет построено еще 18 домов (сейчас их четыре. – Прим. авт.), в «Суворовском» появится до 200 домов (сроки застройщик пока не уточняет. – Прим. авт.). Бюджетное жилье с отделкой в перспективных районах в Ростове сегодня очень востребовано. Учитывая, что большая часть квартир приобретается в ипотеку, горожане часто предпочитают купить квартиру, в которую можно сразу въехать, а не оплачивать одновременно ипотеку, ремонт и аренду, – считает руководитель фирменного центра продаж «Ростовский» ООО «ВКБ-Новостройки» Александра Кравченко.

Вошедшие в регион в последние годы «иногородние» застройщики берут объемами, интересными планировками, ценой. Но у новых микрорайонов есть и минусы, считают некоторые эксперты.

– Не всегда у пришлых застройщиков все в порядке с инфраструктурой, с доступом в микрорайон, – уточняет Валерий Мироненко. – Как риелтор (эксперт – руководитель агентства недвижимости. – Прим. авт.) могу сказать, что микрорайоны у ростовчан не так популярны. Народ сомневается, ведь есть проблемы со школами, детскими садами. Они запланированы, но сколько их придется ждать? Иногда нет нормальных транспортных развязок, их обещают сделать, но тоже в перспективе. На мой взгляд, местные застройщики подходят к возведению новостроек с большим знанием местного рынка. Они строят локально, но их проекты находятся рядом с образовательными, учреждениями, магазинами, поликлиниками, остановками.

Тот же «Платовский» часто упрекают в транспортных и дорожных проблемах. В микрорайон ведет ул. Орская, которая может не справиться с возросшим потоком транспорта. Но, к чести застройщика, ситуация не брошена на самотек.

– За счет застройщика в «Платовском» установлен остановочный комплекс, теперь конечная остановка некоторых маршрутов начинается с микрорайона. Что касается дорожной доступности, то была реконструирована дорога по ул. Орской, планируется реконструкция выезда через дельту Ростовского моря, – перечисляет Александра Кравченко.

Стоит вспомнить о том, что проблемы с транспортной и дорожной инфраструктурой, а также со строительством школ и садиков, были в свое время и завоевавших сегодня популярность в городе «Левенцовском» и «Суворовском» микрорайонах. Зато вряд ли такие проблемы будут у микрорайона «Красный Аксай», который расположен в Нахичевани. К новому городскому кварталу ведет несколько подъездов, к тому же прямо к микрорайону перенесут остановку общественного транспорта. Первый дом сдается в эксплуатацию поздней осенью, однако первый садик уже выстроен. Зато и цены в «Красном Аксае», квартиры которого позиционируются на уровне комфорт- и бизнес-класса, несколько выше.

Как полагает Валерий Мироненко, присутствие на первичном рынке «варягов» способствует здоровой конкуренции. Застройщики, борясь за покупателя, не задирают цены, больше внимания уделяют качеству жилья и планировочным решениям.