Ипотека с господдержкой: итоги начала продаж и прогноз на 2015

Ипотека с господдержкой по итогам первых двух месяцев справляется со своей задачей. Спрос на жилищные кредиты и квартиры в новостройках превышает показатели конца прошлого года. Об этом заявляют и застройщики, и банкиры, работающие на территории Ростовской области. Средний чек по ипотеке снизился и составляется на сегодняшний день 1,63 млн рублей. При этом стоимость квадратного метра на Дону сохраняет свои позиции, как и уровень доходов жителей Ростовской области. Об этом рассказали эксперты банковской и строительной сферы на круглом столе, организованном 161.ru.

«Хочется отметить, что даже при текущем раскладе в России одна из самых высоких ставок по ипотеке. Сейчас средняя составляет 12,3%, в то время как в США и Европе, например, этот показатель находится на уровне не более 4,5%. Тем не менее, за январь-февраль 2015 года в России выдано около 92 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 150,1 млрд рублей. Это около 78% от уровня января-февраля 2014 года в количественном выражении. В денежном выражении – 76%. Средняя сумма рублевого кредита на данный момент в России 1,63 млн рублей, а по итогам 2014 года средний чек был 1,74 млн рублей», – отметила старший аналитик компании «Альпари» Анна Бодрова.

Напомним, что программа льготных жилищных кредитов запущена в России 16 марта 2015 года. Она была создана для того, чтобы поддержать ипотечный и строительный рынок за счет субсидирования ставок по жилищным кредитам из средств федерального бюджета. Для банков-участников, а это в основном крупнейшие частные и государственные банки, были установлены единые условия: ставка до и после регистрации ипотеки – не более 12% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос – 20%, максимальный срок кредита – 30 лет. Максимальная сумма кредита по данному предложению для жителей Ростовской области составляет три млн рублей. Квартиру можно приобрети только в новостройках.

«На текущий момент по Ростовской области и Краснодарскому краю у нас аккредитовано около 600 объектов, по Российской федерации более 6,5 тысяч. То есть наш клиент может приобрести квартиру в ипотеку практически в любом населенном пункте, где расположен объект недвижимости, который ему интересен. Так же у нас развивается программа взаимодействия с партнерами банка. Клиент может подать заявку в любом офисе партнера, при наличии сертификата, подтверждающего партнерство – это агентство недвижимости или застройщик. Для клиента это максимально удобно и выгодно, потому что нет необходимости тратить время и деньги на перемещение в офис банка», – отметила начальник отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами Ростовского ГОСБ Юго-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Анастасия Шапран.

Условия по программе льготного ипотечного кредитования у всех банков-участников практически одинаковые. Отличаются только лишь более лояльные условия для корпоративных клиентов и список аккредитованных объектов, на которые тот или иной банк охотно выдает кредиты и совместно с партнерами-застройщиками предоставляет скидки на стоимость квадратного метра. Разница иногда весьма существенная. Например, если говорить о ставке, то для сторонних клиентов банка она может находится на уровне 11,9% годовых, при этом «свои» могут получить ипотеку и под 10% годовых.

«Вот, например, по тем строящимся объектам, которые инвестирует «Московский индустриальный банк», у нас ставка 10%. Банк пошел на такие условия, так как заинтересован продать «свою» недвижимость. Но это в основном Москва, Астраханская область – там идет активная застройка, финансируемая банком. Для Ростовской области это не так актуально, если только ростовчане желают приобрести недвижимость в другом регионе. Но, тем не менее, для наших зарплатных клиентов, которых в Ростовской области у нас порядка 100 тысяч, программа льготной ипотеки работает по ставке 11,5%. Для сторонних клиентов 11,9%. При этом отмечу, что банк снизил стоимость страховки (личностное страхование) теперь он рассчитывается исходя из 0,5% от суммы кредита», – отметила начальник отдела продаж ростовского филиала «Московский индустриальный банк» Наталья Литовченко.

По словам заместителя директора ростовского филиала «Банка Москвы» по розничному бизнесу Ирины Прокопенко сама структура ипотечного кредитования после запуска программы претерпела существенные изменения «Доля господдержки в апреле составила 60%. Это выдачи ипотечных кредитов именно по программе, и это cущественное оживление. В том числе программа повлияла и на снижение среднего чека. Изменилась и сама структура клиента, потому что индивидуальные вип-квартиры стали менее востребованы. Клиенты переориентировались на жилье эконом-класса», – отметила эксперт.

Застройщики, работающие на территории Ростовской области, также отмечают, что льготная ипотека со своей задачей справляется. Во всяком случае, приток ипотечных клиентов уже к маю 2015 года ощутили компании, возводящие жилье эконом-класса. Доля ипотечных сделок превысила даже показатели предкризисного периода 2014 года (до повышений ключевой ставки – Прим. ред.) В сегменте же бизнес-класса и элитного жилья ситуация по сути никак не изменилась – доля ипотеки как была здесь на уровне 15-20% от общего количества сделок, так и остается.

«У нас, в сегменте жилья эконом-класса, в октябре-ноябре 2014 года ипотека составляла 41% от общего количества сделок. В январе 2015 году мы ощутили просадку – 31%. Февраль дал – 37%, март – 34%, а вот в апреле доля ипотечных сделок составила уже 54%. Так что мы можем сегодня констатировать, что господдержка увеличила поток ипотечных сделок в нашем сегменте недвижимости. При этом мы наблюдаем единственный минус данной программы – это планка минимального платежа в 20%. Если мы возьмем самую дешевую однокомнатную квартиру за 1,55 млн рублей, то первоначальный взнос здесь будет составлять 340 тыс. рублей. Согласитесь, проблематично взять и выложить такие деньги для семьи среднего достатка. Это при том, что сами платежи по кредиту будут составлять всего около 13 тыс. рублей в месяц», – отметила руководитель «ФЦП – Ростовский» Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки».

«Господдержка сдвинула продажи. Если раньше 50% – это был наличный расчет, то сейчас ипотека составляет порядка 70-80%. И исключительно в сегменте эконом-класса. При этом у нас есть ощущение отложенного спроса. Мы предполагаем, что через несколько месяцев он будет реализован. Люди немного успокоятся, будут больше уверены в своем завтрашнем дне. Когда курс валют стабилизируется, нефть начнет расти, то и люди начнут брать кредитные средства», – говорит директор по продажам СК «Феникс-Инвест» Елена Вдовина.

Относительно цен за квадратный метр в Ростовской области, то на данный момент он практически вернулся к отметкам конца прошлого года. Предпосылок для дальнейшего удешевления нет. Нынешний уровень будет держаться как минимум до осени 2015 года, а потом начнется традиционный сезонный рост.

«В прошлом году, 17 декабря, из-за резкого скачка курса валют, застройщики резко подняли ценник. Примерно на 10-15%. В январе 2015 года ценник все удерживали, так как клиенты, у которых еще оставались деньги, активно их инвестировали в недвижимость. В феврале застройщики поняли, что строить нужно на деньги дольщиков, а дольщиков к тому времени уже не осталось, тем более по такой высокой цене за квадратный метр. В марте они начали откатываться по цене. Правда к концу весны потихоньку возвратились на прежний уровень, особенно те застройщики, которые строят не на свои деньги», – пояснила руководитель отдела маркетинга ООО «Азово-Донская девелоперская компания» Наталья Сафронова.

Примечательно, что банки при этом наблюдают снижение среднего чека по ипотечным кредитам, но не замечают снижения уровня доходов заемщиков в Ростовской области. Средний чек снизился из-за того, что клиенты переориентировались и решили экономить. А вот заявленные официальные средние зарплаты продолжают составлять 30-40 тыс. рублей в месяц.

«Клиентов достаточно большое количество. Если обратиться к статистике, то за месяц действия программы в целом по банку собрано более 15 тыс заявок на сумму более 30 млрд рублей. Если брать только Ростов-на-Дону, то в целом по группе ВТБ собрано заявок более чем на 450 млн рублей за один месяц – это на мой взгляд большое количество. Если сюда присоединить заявки Сбербанка, то я думаю, что за миллиард рублей мы перешагнем. Так что мы с вами видим, что люди желают и хотят брать ипотеку по таким условиям. Более того, я не могу сказать что кризисные явления как-то повлияли на платежеспособность населения. Например, согласно программе есть ограничение по первоначальному взносу (минимум 20%) и зачастую клиенты вносят существенно больше средств», – считает управляющий директор по ипотеке регионального операционного офиса «Ростовский» ВТБ24 Олег Бражников

«Что касается платежеспособности клиентов, то стоит отметить, что Россельхозбанк при кредитовании учитывает доходы от ведения личного подсобного хозяйства. Многие виды кредитов позволяют у нас учитывать этот доход. Конечно, их нужно подтвердить выписками из похозяйственных книг», – рассказала начальник отдела розничных продаж Ростовского филиала «Россельхозбанка» Марина Крамарь.

По мнению представителей банков, есть вероятность того, что выделенные средства на реализацию программы по льготной ипотеке в скором времени будут исчерпаны. Во-первых, к программе продолжают подключаться новые игроки, а во-вторых, к сентябрю этого года ожидается пик спроса на продукт. После того, как программа будет реализована, не исключено, что ставки вернуться к обычному уровню, который сейчас можно наблюдать по жилищным кредитам на вторичку, а это около 15%.

«Сейчас большинство людей уже успокоились и определились, как действовать. Расти спрос на ипотеку будет и дальше. На данный момент по программе с господдержкой в рамках всей России у нас одобрено 27000 заявок, по Ростовской области – порядка 3000 заявок», – отметила начальник отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами Ростовского ГОСБ Юго-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Анастасия Шапран.

При этом финансовые аналитики более осторожны в своих прогнозах относительно роста выдач ипотек. По мнению старшего аналитика компании «Альпари» Анны Бодровой в целом на 2015 год ожидается, что объем ипотечных кредитов в количественном выражении сократится на 30%. Оживление рынка ипотечного кредитования по глобальным прогнозам Минфина ожидается в первом квартале 2016 года. «Наш прогноз более консервативный. Мы ждем оживление к концу второго квартала следующего года», – говорит эксперт.

Тем не менее, чтобы льготная ипотека набирала обороты и решала жилищные вопросы ростовчан, банкиры советуют заемщикам обратить внимание на некоторые нюансы, которые сегодня актуальны и могут существенно повлиять на положительное решение и на процент по кредиту. Как сообщила начальник отдела розничных продаж Ростовского филиала Россельхозбанка Марина Крамарь, сегодня есть некоторые сбои с обновлением кредитных историй в БКИ. Это может быть следствием нерасторопности тех банков, которые отправляют сведения в БКИ после полного погашения кредита заемщиком.

«Хоть и заявлено, что обновление БКИ идет в течение двух недель, но по факту информация о погашении кредита может «висеть» до трех месяцев. К сожалению, это отражается на проценте одобрения кредитных заявок клиента. Поэтому мы сейчас пошли другим путем и берем справки, подтверждающие, что кредитные обязательства закрыты. Даже если клиент сегодня закрыл кредит и обратился в наш банк с целью оформления ипотечного кредита, мы можем его кредитовать, не учитывая, что он еще будет проходить по записям в БКИ», – посоветовала эксперт.

Аналитическим партнером круглого стола является компания «Альпари» – один из ведущих мировых брендов, предоставляющих услуги для работы на финансовых рынках. Компании бренда работают в 22 странах мира, обслуживают клиентов из 150 стран, имеют лицензии пяти регуляторов и являются членами четырех бирж.