Кому «Стимул»?

Спрос на жилье экономкласса на Дону растет очень быстро, а число квартир этой ценовой категории стремится к нулю. Из-за этого в скорости, прогнозируют эксперты, стоимость на них может взлететь в разы – ведь строитель последнее время предпочитает возводить лишь элитное жилье. Чтобы всем жителям среднего класса в Ростовской области хватило квартир, власти региона решили поучаствовать в федеральной программе «Стимул». Фактически программа позволяет банкам возобновить кредитование застройщиков на разных этапах строительства. Банки будут пользоваться целевыми займами агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, АИЖК предлагает свое ипотечное страхование, которое позволит снизить сумму первоначального взноса.

Администрация Ростовской области предлагает решать проблему дефицита дешевых квартир через федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования. Регион уже подписал с ним соглашение о сотрудничестве через программу поддержки жилищного строительства экономкласса «Стимул».

«Программа – это абсолютно работающий организм. Запускалась как антикризисный инструмент, чтобы подтолкнуть банки к кредитованию жилищного строительства.

За 2010 год общий объем обязательств составил более 30 млрд, это 120-130 проектов на территории России. По Ростовской области заключено три соглашения, банки приняли на себя обязательства финансировать строительные проекты», – рассказывает исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» Андрей Щелковой.

Средства, на которые реализуется программа – кредит Внешэкономбанка в размере 40 млрд рублей. В декабре 2010 было принято решение выделить дополнительно еще 30 млрд, это будут иные источники. Сегодня по России в разработке находится 125 проектов, еще около 80 проектов на 20 млрд находится на рассмотрении, пояснил Андрей Щелковой.

Под каждый проект заключается соглашение о фондировании, дается целевой займ под 7-8,75%. «Мы внесли ключевое изменение – снятие ограничений порогов вхождения банка в программу. Готовы работать с любым банком. Только каждый банк проходит проверку – оценку финансового состояния, и агентство определяет денежный лимит – это беззалоговые деньги, которые агентство передает банку. Если по финансам не проходит, то агентство готово работать с банком на условиях размещения залоговых средств», – пояснил условия директор АИЖК.

Заключая такое соглашение, у банка нет обязательств брать деньги. В течение двух лет кредитная организация получает возможность взять деньги со счета. У банка может быть любое количество проектов. Он может финансировать и застройщиков, и дольщиков.

По словам экспертов, проблема упирается в первую очередь в то, что требования по обеспечению кредита для строительных компаний завышены. «Залог требуют большой, – говорит директор по развитию ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили. – Более того, требования растут до того, что по одному и тому же кредиту возникает 5-6 видов обязательств. Это явно завышенные требования. Нужно компромиссное решение. Нужен совместный проект. То, что есть программа «Стимул», это замечательно, поскольку возможности ростовского агентства РИК – где-то 500-600 млн рублей. А нужно 5 млрд. Нужны дополнительные гарантии, нужно дополнительное фондирование гаранта. Сегодня уже не нужно стимулировать спрос, со спросом все в порядке, люди работают с банками, все идет хорошо».

Это не новый продукт на мировом финансовом рынке, говорит Игорь Далаксакуашвили. В Канаде подобная модель давно действует. «И если помните, какие провалы с ипотечным рынком были в Америке, а в Канаде – ничего подобного, там этот механизм работает успешно», – уверяет он.

К примеру, банк «ГЛОБЭКС» подтвердил свое желание участвовать в федеральной программе. «В данный момент совместно с областной администрацией мы прорабатываем возможность кредитовать застройщиков в соответствии с требованиями АИЖК», – подтвердила управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.

Банкам эта программа, безусловно, интересна, говорит управляющая. «Но в Ростове сложилась уникальная ситуация в строительстве по сравнению, например, с Краснодаром. Прежде всего, ростовские застройщики должны учитывать, что для конструктивного диалога с банком им необходимо соблюсти четыре параметра. Во-первых, это полная прозрачность. Как правило, застройщик входит в группу компаний. Нежелание раскрыть информацию о группе может быть причиной отказа в кредитовании. Во-вторых, банку должна быть предоставлена четко структурированная финансовая модель проекта.

В-третьих, необходимо предоставить проектно-сметную документацию в полном объеме. И, в-четвертых, при реализации проектов необходимо привлечение компании – сюрвейера, которая будет осуществлять надзор за строительством, контролировать сроки проекта и целевое использование денежных средств. Обычно застройщики предлагают свои компании, банки же предпочитают независимых сюрвейеров. Увы, в Ростовской области их не так много. Но сотрудничество без участия таких компаний может оказаться для банка рискованным», – рассуждает Лариса Сулацкая.

«Конечно, проблема может состоять в том, что иногда застройщик не отвечает требованиям банка, – говорит Игорь Далаксакуашвили. – Но есть сильные и серьезные компании, которых достаточно много на ростовском рынке и которые сумели строить и обойтись без обманутых дольщиков». Он считает, что необходимо найти механизм перетока денег с последующим выходом в ипотеку.

Некоторые крупные банки и хотели бы воспользоваться деньгами АИЖК, но в Ростовской области с этим есть некоторые проблемы. «Мы активно работаем с АИЖК во всех регионах, но в Ростовской области не получается работать по «Стимулу». Все проекты, с которыми к нам приходят за кредитом, находятся на нулевой стадии, когда есть один фундамент, и замерли на нем. Если дом достроен до седьмого-восьмого этажа, то «Стимул» уже не нужен, приходят дольщики и покупают квартиры. Но компания-гарант выкупает у застройщика жилье не по рыночной цене, а по цене, зафиксированной в минрегиона, которая значительно ниже. Строители же не хотят упустить прибыль и отказываются от «Стимула», – пояснила управляющая банком «Возрождение» Яна Гамалей.

Преимущества программы для банков, прежде всего, в гарантии доступа к ресурсам АИЖК с фиксированными параметрами, при этом банки получают право, а не обязанность использовать займ агентства. Кроме того, предоставляется гарантия сбыта в случае нереализации квартир. Еще один плюс – гарантия рефинансирования кредитов, то есть выкупа ипотечных кредитов граждан. «Другой вопрос – тот факт, что рынок жилья экономкласса в Ростовской области довольно ограничен. Все упирается в нежелание застройщиков строить жилье именно в сегменте экономкласса. Основная проблема, на мой взгляд, кроется в том, что они предпочитают строить преимущественно элитное жилье», – считает управляющая «ГЛОБЭКСа».

Администрация Ростовской области только начинает использовать эти продукты. «Мы тоже идем на определенные риски, – поясняет заместитель главы администрации Ростовской области Сергей Трифонов. – Они связаны с бюджетными деньгами. Нам, может, и не очень бы хотелось выкупать квартиры за бюджетные деньги, потому что есть и другие обязательства. Сейчас дефицит бюджета, мы тоже подстраховываемся. И я сейчас предлагаю губернатору инициативу по компенсации части процентов по ипотечному кредиту, возможно, страхование ипотечных кредитов. Кроме бюджетных средств мы думаем о привлечении других, в том числе в рамках предприятий АРО».

В прошлом году АИЖК ввело страхование ипотечных продуктов. Страховая компания АИЖК, дочка федерального агентства, страхует не жизнь, не трудоспособность и объект недвижимости, а риск потерь в случае обращения взысканий на заложенное имущество. «По сути, если по кредиту, который имеет такую страховку, банк в результате каких-то плохих событий обращается к взысканию на этот объект недвижимости, пытаться его продать и по результатам продажи недостаточно средств оказывается для полного закрытия кредита. То эта разница как раз и является страховым случаем и покрывается этой страховкой. У банка уже не возникает необходимости списывать это на свои убытки, – пояснил Андрей Шелковой. – При этом отличием этой страховки является то, что она единовременная. Заемщик заключает договор страхования и страховая премия, которая выплачивается, единовременная, не ежегодная. При наличии такой страховки размер первоначального взноса по тем стандартам, которые действуют в агентстве, может быть 10%. Если банк требует 30 (собственные средства) на 70 (средства кредита), то здесь первоначальный взнос может быть снижен до 10%».

Стоит такая страховка около 2% от общей стоимости. Страховая компания АИЖК не работает с физическими лицами. Она занимается перестраховочной деятельностью, практически со всеми крупнейшими розничными страховыми компаниями заключены соглашения. Саму страховку и договор страхования заключают те же самые компании, которые страхуют все другие виды рисков.