Ипотека: весенняя «оттепель»

Доступность жилищных кредитов остается для россиян больным вопросом: из-за кризиса банки повысили процентные ставки и ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Граждане сетуют: ипотека сейчас – удовольствие не из дешевых, однако признают, что без привлечения заемных средств обзавестись собственным жильем практически невозможно. Между тем, похоже, и в сегменте жилищного кредитования с приходом весны наступила «оттепель».

Несмотря на то, что на рынке ипотеки в настоящее время наблюдается относительное затишье, это не означает, что сектор перестал развиваться. «После разгара кризиса в ипотечном сегменте осталось не более 5-10 банков, которые продолжают выдавать кредиты на покупку недвижимости. Это, как правило, кредитные организации с государственным или иностранным капиталом. Именно эти организации сегодня удовлетворяют тот спрос на ипотеку, который, несмотря на изменение условий рынка, продолжает оставаться стабильным», – рассказывает руководитель группы кредитных продуктов BSGV Екатерина Забелина.

При этом, по словам эксперта, речи о предоставлении кредитов на «первичку» сейчас вообще не идет. «Этот сектор в кризисные времена стал чрезмерно рисковым как для банков, так и для самих покупателей, которые по сути не могут получить никаких гарантий, что объект будет достроен в срок».

В куда более выигрышном положении находится сектор кредитования на приобретение вторичной недвижимости. «Кредитование «вторички», а также покупки земли и загородной недвижимости продолжает развиваться. Это уже не те темпы, которые можно было наблюдать до кризиса, но, тем не менее, прирост объемов есть», – отмечает госпожа Забелина.

Национальное агентство финансовых исследований опубликовало результаты опроса россиян, которые оценивали кризисное время на предмет своевременности покупки жилья, а также давали прогнозы в отношении динамики цен на жилье и ипотечных ставок.

Вопрос – брать или не брать ипотеку – для многих граждан стал скорее риторическим. Россияне неоднозначно оценивают перспективы рынка недвижимости и свои собственные возможности по обслуживанию кредита.

Так, в апреле по сравнению с октябрем прошлого года на 6% выросла доля россиян, считающих, что с покупкой жилья лучше повременить. В то же время 32% жителей крупных городов уверены, что именно сейчас для приобретения жилой недвижимости самое подходящее время. Оптимистичны россияне и в отношении роста ставок по ипотечным кредитам. Так, в октябре 55% респондентов ожидали роста ставок, а в апреле – лишь 43% опрошенных.

Согласно исследованию компании «Кредитмарт», рост ставок по ипотечным продуктам банков действительно замедлился. В апреле среднерыночная ставка в рублях увеличилась на 0,05% и составила 19,79%, ставка в долларах США не изменились и составила 15,48%.

«В апреле процентные ставки в рублях и долларах США в предложениях с фиксированной ставкой практически не изменились, – рассказывает директор по маркетингу компании «Кредитмарт» Виктория Кочеткова. – Текущая тенденция свидетельствует об относительной стабилизации ситуации на рынке кредитования. К тому же объявленное 23 апреля Банком России снижение ставки рефинансирования до 12,5% должно привести к снижению фиксированных ставок по ипотеке уже в мае текущего года».

Россияне не верят в то, что цены на недвижимость будут расти. По данным НАФИ, за год доля граждан, ожидающих роста цен на недвижимость, сократилась с 67% до 45%! При этом в пять раз выросла доля тех, кто ожидает падения цен на жилье, и в три раза – доля тех, кто уверен в их стагнации.

По словам генерального директора компании MACON Realty Group Ильи Володько, в марте средняя стоимость квадратного метра в Ростове-на-Дону составила 49 тысяч рублей. По сравнению с февралем цена упала на 2,2%.

«Максимальное снижение уровня цен, которое может быть достигнуто в Ростове-на-Дону во втором и третьем кварталах, составит 5% от того, который был зафиксирован в марте. Данная коррекция цен произойдет, в первую очередь, за счет неликвидных объектов, во вторую очередь – за счет объектов бизнес- и элитного классов, спрос на квартиры в которых на сегодняшний день крайне низок», – говорит Илья Володько, по словам которого, цены на объекты среднего и эконом-класса уже значительно приблизились к себестоимости строительства, а значит у них уже практически нет потенциала снижения.

«В четвертом квартале при положительном изменении экономической обстановки в стране возможен небольшой, не более 3-5%, рост цен. Если же экономическая обстановка не изменится – цены снизятся на 2-3%», – отмечает господин Володько.

Данный прогноз отражает то, что в перспективе существенное снижение цен на первичном рынке Ростова-на-Дону маловероятно. Во втором и третьем квартале, по словам Ильи Володько, сложится наиболее благоприятная обстановка для потенциальных покупателей, планирующих приобретение квартир в строящихся объектах. Однако участники рынка уже отмечают активность покупателей и заемщиков. Связано это не только со снижением цен и возобновлением некоторыми банками ипотечного кредитования. Сейчас продавцы охотно торгуются, уступая за квартиры до 5%, поскольку предложений очень много и привлечь покупателя можно лишь хорошими скидками.

«Большинство строительных компаний сейчас готовы предоставлять скидки платежеспособным клиентам, поэтому многие покупатели решаются оформить сделку именно сейчас. Их активность также подогревается мнениям ряда экспертов рынка о том, что нынешняя коррекция цен на жилье носит характер временной тенденции и в скором будущем тренд на рынке поменяется», – поясняет Екатерина Забелина.

В пользу повышения цен говорит и тот факт, что объемы строительства неотвратимо падают, и в будущем предложение на рынке недвижимости вновь будет в дефиците. «С другой стороны, многие надеются на то, что строительные компании все же захотят распродать пустующие площади для возвращения денег, и пойдут на существенное снижение цен», – отмечает банкир.