«Варятся в собственном соку»: почему Ростов застраивают не местные, а иногородние компании?

Ростов уже много лет застраивают иногородние компании. Некоторые крупные застройщики позиционируют себя в качестве местных, однако это в известной степени лукавство. По-настоящему ростовских застройщиков немного, объёмы возводимого жилья у них достаточно скромные. И это уже не тенденция, а данность, которая вряд ли изменится. Потому что все новые заявленные крупные проекты в Ростове строят и будут строить компании, собственники которых находятся в других регионах.

По данным Единого реестра застройщиков, наибольший объём введённого жилья в Ростове приходится на «ЮгСтройИнвест». Головная компания прописана в Ставропольском крае. Самые известные проекты — «Красный Аксай», «Вересаево», застройка Левобережной и территории бывшего аэропорта.

На втором месте — «TEN Девелопмент» из Екатеринбурга. Речь идёт о Левенцовке, которую когда-то давно начинала застраивать московская «Интеко» супруги бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова. Позднее компания распалась. Не вдаваясь в подробности — в 2023 году «TEN Девелопмент» выкупила строительный бизнес бывшей «Интеко» в Ростове.

На третьем месте — кубанское «Объединение застройщиков ВКБ-Новостройки». Это жилые районы Суворовский и Платовский.

На четвёртом и пятом месте находятся «СК 10» и «Московская строительная компания», которые позиционируют себя в качестве ростовских застройщиков. В реальности же первая давно принадлежит московскому концерну «Прамо» Дмитрия Гордица и сильно нарастила объёмы строительства именно после смены собственника. У второй головная компания зарегистрирована в Москве, а конечный собственник вообще находится в Гонконге.

Первый по настоящему ростовский застройщик находится аж на седьмом месте. Это «СМУ-1». Компания принадлежит бывшему депутату Заксобрания Ростовской области Асланбеку Джиоеву. Специализируется она на классических жилых комплексах — один или несколько огромных домов спорной архитектуры с кучей квартир и небольшой территорией. Яркие примеры — знаменитый «Белый Ангел» и «Державинский».

Если же смотреть объёмы текущего строительства, то ситуация ещё нагляднее. Ростовская компания — ГК «Сокол» бывшего депутата Заксобрания Арутюна Сурмаляна — появляется лишь на девятом месте. Зато в списке очень много краснодарцев — ГК «Точно», «АльфаСтройИнвест», «ССК». В перспективе к ним скорее всего присоединится и «Неометрия», которая будет застраивать земли Ростовского ипподрома.

По мнению гендиректора агентства недвижимости «Титул» Евгения Сосницкого, переломный момент на рынке недвижимости Ростова примерно совпал с приходом нового губернатора из другого региона. Речь про Василия Голубева, который хоть и родом с Тацинского района, но с 1980 года работал в Подмосковье. В Ростовскую область он вернулся лишь спустя 30 лет.

«Буквально сразу же закончилась политика протекционизма, которую проводил предыдущий губернатор Владимир Чуб. Какие при нём были застройщики? Жильё строили наши родные, ростовские компании. И это была правильная политика протекционизма», — говорит Сосницкий.

Как говорит директор агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников, долгое время ростовский рынок недвижимости по большей части был закрыт для посторонних.

«В Ростов просто никого не пускали. Предполагаю, это было связано с тем, что часть наших застройщиков находилась в Заксобрании, в гордуме. Это серьёзные, уважаемые люди, которым не хотелось иметь лишнюю конкуренцию», — говорит эксперт.

В итоге такие комфортные условия обернулись проблемами для ростовских компаний. Они не привыкли «сильно заморачиваться» с благоустройством, озеленением и прочими конкурентными преимуществами. В соседнем Краснодаре тем временем рынок уже был перенасыщен и гораздо более конкурентен.

«С учётом бешеного нереализованного потенциала Ростова, те же краснодарцы, как только у них появилась такая возможность, с удовольствием облюбовали наш рынок. Потому что-то, что строили в Ростове на момент их прихода — а это примерно 2014–2015 года — было просто не конкурентно», — рассказывает Олейников.

Речь не всегда шла о высоком качестве строительства, но оно всё равно было пусть и немного, но выше того, к чему привыкли ростовчане. Поэтому проекты от иногородних застройщиков быстро начали пользоваться спросом. Что в свою очередь сподвигло эти компании строить ещё больше.

При этом, говорит Евгений Сосницкий, экспансия иногородних застройщиков для Ростова стала скорее плюсом.

«Их вклад в развитие рынка просто безумный. Новые технологии, новые планировки, озеленение, благоустройство, вайт-боксы, шоу-румы, покупка квартир в рассрочку, закрытые охраняемые территории — это всё в Ростов принесли краснодарцы, ставропольцы и москвичи. Ничего этого раньше не было», — рассказал Сосницкий.

Привнесли эти компании в Ростов и культуру работы с риэлторами. Ростовские застройщики партнёрские продажи не жаловали.

«Они нас ненавидели, прогоняли и считали, что мы на них наживаемся. Они строят, а мы видите ли продаём их объекты. Культуру партнёрских продаж в Ростов принесли в первую очередь краснодарские компании. У некоторых это сейчас 95% всех продаж», — поясняет эксперт.

Как говорит Олейников, сейчас ростовский рынок недвижимости подошёл к тому, что конкуренция стала достаточно высокой. Компании, которые привыкли строить обычный массегмент, сталкиваются с теми же проблемами, которые когда-то помогли им зайти на рынок Ростова.

«Появилось больше застройщиков, покупателей стало меньше. Конкуренция выросла. В итоге застройщики борются за покупателей, в том числе за счёт качества продукта и его проработки», — рассказал он.

По словам основателя консалтинговой компании «Жилин. Эксперт» Александра Жилина, сейчас в Ростове наблюдается вторая, куда более масштабная волна экспансии иногородних застройщиков.

«Проекты реализуются уже в формате комплексного развития территорий, с застройкой десятков гектаров с объёмами по 500 тысяч — 2 миллиона квадратных метров. Эти масштабы были заложены под постоянный рост — но сегодня макроэкономические условия поменялись: господдержка закончилась, рост цен остановился, ключевая ставка выросла», — указывает эксперт.

По его оценкам, уже в ближайшие пару лет ростовский рынок жилья столкнётся с ситуацией, когда такие гигантские объёмы строительства приведут к затовариванию — рынок просто не сможет их «переварить».

«При этом у Ростова нет федерального потока покупателей, который мог бы подхватить этот объём. Это серьёзный вызов: когда на рынке появится большой объём не проданного готового жилья, строящееся жильё станет продавать ещё сложнее, ведь цены на него из-за инфляции не смогут быть ниже, чем на готовый продукт», — говорит Жилин.

Справедливости ради нужно сказать, что ростовские застройщики — помимо «СМУ-1» и «Сокола» — по-прежнему существуют и чувствуют себя неплохо.

«На вопрос у какой компании самое лучшее качество строительства и я, и большинство специалистов назовут одну и ту же компанию — „Кристина“ (принадлежит депутату гордумы Ростова Валерию Левченко — Прим. ред.). Хоть 30 лет назад, хоть сейчас. Почему не выходит в другие регионы? Могу лишь гадать, но думаю, чтобы не наносить ущерб своему имени», — говорит Евгений Сосницкий.

По словам Алексея Олейникова, ростовские застройщики нашли свою нишу — высокий ценовой сегмент.

«В городе появляются объекты, которые строятся по всем правилам самых дорогих проектов Москвы. Все проекты в элитном сегменте — это наши местные компании, с других регионов у нас таких объектов не строят», — говорит он.

Элитный сегмент практически не масштабируется, указывает Сосницкий:

«Я не знаю компаний, которые бы строили лакшери-жильё по всей России. Масштабирование всегда приводит к снижению качества».

Остаётся вопрос, почему те же краснодарские застройщики со временем вышли на федеральный уровень, а ростовские так и остались местечковыми. По мнению Александра Жилина, это связано с тем, что Краснодар изначально более грамотно себя позиционировал.

«Краснодар последние годы последовательно продвигает себя как южную столицу и комфортный город для жизни — и это продвижение работало на всю отрасль. Воронка покупателей у Краснодара фактически стала всероссийской: туда едут люди с Урала, Дальнего Востока, из Москвы и даже из Ростова-на-Дону», — говорит эксперт.

Этот поток поддерживался и господдержкой в пандемийный и постпандемийный периоды. В результате краснодарские застройщики быстро набрали масштаб и капитал, чтобы выйти за пределы своего региона.

«Ростов же, несмотря на статус „столицы Юга“, так и не стал активно работать на федеральном уровне. Многие местные девелоперы десятилетиями „варятся в собственном соку“, полагаясь на локальный административный ресурс. Но этот ресурс быстро исчерпывается, особенно когда в город заходят крупные компании из Краснодара, у которых сильнее маркетинг, структура и опыт работы с массовыми федеральными покупателями», — поясняет Жилин.

В итоге, шутит эксперт, не за горами времена, когда Ростов на федеральном уровне начнут продвигать краснодарские застройщики, а не местные власти или компании. Просто потому, что им надо будет кому-то продавать построенное.