«Завуалированный сговор». Как в центре Ростова сбивают ограничения ради высоток

В Ростове составляют объединенную зону охраны — правовой «купол», который должен накрыть исторический центр и защитить старинную застройку. Общественники считают, что в прошлых версиях проекта завышали допустимую высотность застройки и не учитывали плотность исторически ценной застройки. Чиновники и строительные фирмы, в свою очередь, не согласны с новой предложенной схемой охранных зон: мол, городу нужно развиваться, компаниям — получать прибыль, а «штыки» в виде ограничения высотности до 18 метров на пользу не пойдут.

Корреспондент 161.RU Марина Гаричян обсудила с архитектором Александром Ломтевым и координатором движения «МойФасад» Еленой Чернышевой, какими аргументами власти и девелоперы давят на горожан.

Корректировкой проекта объединенной зоны охраны для центра Ростова-на-Дону занимается компания «Аграф» из Нижнего Новгорода — на это она получила 3 миллиона рублей от автономного учреждения комитета по охране ОКН «Донское наследие». Председатель правления Союза архитекторов России в Ростовской области Алексей Полянский представил свой вариант.

Обе схемы до последнего не появлялись в публичном поле: впервые их вместе показали на круглом столе в Торгово-промышленной палате 11 апреля. Профессиональных архитекторов Ростова, которые могли бы оценить разрабатываемый проект и дать рекомендации, на мероприятие не позвали.

Архитектор Александр Ломтев обратил внимание на доводы чиновников о том, что проектировщики объединенной зоны охраны должны учитывать параметры застройки на участках, где инвесторы уже ведут работу.

— Любые попытки подстраивать границы и параметры зон охраны объектов культурного наследия под параметры разработанных ранее инвестиционных проектов застройщиков незаконны. Они противоречат требованиям 73-го ФЗ и постановления № 972 о порядке разработки зон охраны и могут быть расценены как давление на разработчика, — заявил Ломтев. — Также нахожу в попытках подстроить параметры в охранных зонах рядом с ОКН под конкретные «инвестиционные» проекты в ущерб требованиям «обеспечения визуального восприятия ОКН в его историко-градостроительной и природной среде» признаки завуалированного сговора — с целью извлечь максимальную прибыль застройщиком.

При этом, считает Ломтев, извлечение максимальной прибыли через повышение высотности приведет — и местами уже привело — к переуплотнению кварталов и к коллапсу социальной инфраструктуры в центре.

— Обращаю внимание, что в требованиях для разработки параметров границ и высот для охранной зоны ОКН указано требование «сохранения и восстановления сложившегося в природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств» рядом с ОКН. Закон требует ставить под охрану пространство в кварталах с историческими зданиями. Для этого «пространство» должно как минимум быть в реальности и его размер нужно выбирать исходя из точек видимости и высот объектов культурного наследия. А у нас в Ростове ради интересов инвесторов и при участии комитета по охране проектировщики охранных зон периодически устанавливали их по границе тротуара и стен самого здания ОКН. По факту это нарушение требований федерального законодательства, которое приводит к хаотической застройке периметра исторических кварталов, — подчеркнул эксперт.

Покупая землю в центре, застройщик должен заранее оценивать риски, в том числе те, что связаны с обременением, которое может быть назначено в результате разработки и утверждения проектов зон охраны на близлежащих участках, говорит Ломтев.

— Оценивать риски, а не пытаться потом давить административным ресурсом на разработчиков зон охраны и заставлять их прописывать нужные высоты. О наличии ОКН в радиусе 100 метров от земельного участка каждого застройщика уведомляют еще на стадии проектирования, так что они знают, на что идут, начиная разработку проектов в центре города.

В схеме от Алексея Полянского из объединенной охранной зоны выкорчеваны участки с исторически ценными зданиями. К наработкам компании из Нижнего Новгорода тоже есть вопросы, но в перспективу поэтапного ее обсуждения с профессиональным градостроительным сообществом верится с трудом — тем более местные архитекторы изначально не были включены в работу.

Градозащитница Елена Чернышева отметила, что власти стали ускоряться с принятием границ, и назвала смешными тезисы о том, что проект «позволит разморозить стройку в центре города», а «исторический центр должен развиваться».

— Это искажение понятий. Суть объединенной зоны охраны — сохранение и защита исторической застройки. Это не документ, который должен разрабатываться в интересах застройщиков, — говорит Чернышева. — Правильно разработанная зона охраны поможет избежать диссонирующей застройки, сохранить атмосферу исторических кварталов и защитить важные здания без статуса памятника от сноса и перестроек. С моей точки зрения, она необходима.

Исторический центр — самая ценная городская территория, уверена Чернышева.

— Даже не с точки зрения стоимости земли, а с точки зрения городской идентичности, смыслов и туристического потенциала. Внедряясь в ткань исторических кварталов, необходимо действовать максимально обдуманно и деликатно. Это не та территория, которую стоит как можно быстрее нарезать на куски и раздать застройщикам.