«Война рекламы, а не качества». Как спецоперация подстегнула рост цен на квартиры в Ростове

Квартиры в Ростове начали дорожать весной на фоне политических и, как следствие, экономических потрясений. Только в августе стоимость квартир в новостройках «вышла на плато». С директором агентства недвижимости Immobily Алексеем Олейниковым корреспондент 161.RU Марина Гаричян обсудила, как будут меняться цены и экономят ли ростовские застройщики на своих клиентах.

— Мы уже пережили пиковые цены?

— На самом деле, в Ростове уже в конце 2021 года цены начали отыгрываться: в декабре подорожали стройматериалы — арматура выросла в три раза, кирпич невозможно было найти. К примеру, компания «ККПД», которая строит Левенцовку, кирпич на свои монолиты везла из Подмосковья. При том что цена керамического кирпича в нормальной ситуации — около 20 рублей за штуку, а тогда она за 40 уже перевалила.

Стоимость квартир пошла вверх еще до Нового года. Я думаю, произошло это в первую очередь потому, что застройщики не понимали, чего ждать. Они видели, что в разы растут цены на стройматериалы. Они наблюдали, что заводы и трейдеры того же металла не располагают нужной арматурой. Заводы останавливали заявки и не отгружали товар. Все перестраховывались.

Если посмотреть с Нового года по июль, цена у нас выросла примерно на 15%. Финансовая модель застройщика выстраивается на полтора-два года вперед. При старте продаж и в процессе строительства финансовая модель корректируется — в зависимости от ситуации.

Есть «МСК», которые больше всех в Ростове строят, но из-за своей репутации продажи делают такие, будто их нет. Это отражается в отчетах на различных сервисах. И по срыву сроков ввода в эксплуатацию они тоже «лидеры», ни один объект вовремя не сдали. В июле, к примеру, они продали 26 квартир — по данным сервиса «Про дома». Они строят 500 тысяч квадратных метров на 9 жилых комплексов.

Для сравнения, «ЮСИ» строит 368 тысяч квадратных метров, а в июле они продали 296 квартир. При этом даже средняя цена продажи квадратного метра выше, чем у «МСК». Еще пример: «ВКБ» продали 31 квартиру в июле. При этом даже средняя цена квадрата в Суворовском, судя по отчетам, уже очень близка к цене, по которой были проданы квартиры от «МСК».

Покупатели начинают ориентироваться на рынке, они понимают, кто надежен, а кто нет, кто в Ростове строит качественно. Тот же «ЮгСтройИнвест» не отличается качеством, но застройщик привнес в наш город принципиально новую концепцию благоустройства, с ними в этом аспекте сложно конкурировать.

— При этом «ЮСИ» критикуют градозащитники и архитекторы, говоря о том, что, к примеру, строить жилые дома на Левом берегу опасно и проект квартала «Левобережье» составлен с грубым нарушением генплана. Почему им это прощается?

— Попадать под критику должны не они, а чиновники, которые эти проекты одобряют, кто дает разрешения на строительство. У компании выстроена хорошая рекламная стратегия, они делают ставку на маркетинг. Создают вау-эффект: альтернатив «ЮСИ» по уровню благоустройства практически нет в Ростове. Только-только появляются крутые проекты: жилой комплекс «Сокол на Оганова» от ГК «Сокол» или, например, «Измаильский экоквартал» от «Альянса», «Девелопмент-Юг» и их «Династия» и «Западная Резиденция». Интересную концепцию благоустройства предлагает «Сигма» у ЖК «Шолохов» и «СК10» в своих новых проектах. По качеству есть к чему придираться, но видно, что часть застройщиков пытается меняться и развиваться.

Однако зачастую у застройщиков, которые конструктиву уделяют внимание, не найти эстетики, благоустройства и качественной инженерки. В том же «Белом Ангеле» (застройщик — «СМУ-1», — Прим.ред.) стоят окна Rehau самой дешевой линейки, как в Суворовском. Это, кстати, можно оценивать в плюс последнему.

— «СМУ-1» выглядит максимально привилегированным застройщиком, потому что им дают участки у береговой линии — «Державинский», «Белый Ангел», «Адмирал», «Донская Слобода». При этом лично у меня вопросы и к качеству, и к внешнему виду.

— Справедливости ради скажу, что сваи в «Белом Ангеле» залегают более чем на 50 метров вниз. Это очень много. В Ростове редко сваи забиваются глубже, чем на 25 метров

«СМУ-1» всегда демпят. Продажи в «Державинском» открывали по 60 тысяч рублей за квадратный метр, а он ведь неподалеку от центра, хоть и промзона. «Донская Слобода» примерно по такой же цене, хотя на Западном, куда дальше от центра, есть комплексы, в которых цена квадрата была сильно выше — и на старте продаж, и даже сейчас. Зато у них нет агрессивной навязчивой рекламы о том, что «мы в центре», «мы лучшие».

— Уже можно оценить, как спецоперация на Украине повлияла на продажи квартир в Ростове?

— Весной исчезла ипотека из-за роста ключевой ставки — тогда на рынке недвижимости в Ростове случился анабиоз. В июне-июле начали потихоньку восстанавливаться. Динамика продаж росла. Цена продержится в ближайшие месяцы. Отдельные застройщики, чтобы увеличить показатели по продажам, будут с ценниками играть, работать с партнерами и делать спецпредложения.

Выравнивается ситуация со строительными материалами. Цена арматуры упала до декабрьских значений. По кирпичу тоже стало полегче. Несколько производств по газоблокам планируется к открытию.

Нам рассказывали, что страна упадет, экономика развалится. Но люди видят, что этого не происходит. Никуда падать мы не собираемся. Да, у нас есть высокая инфляция, да, у нас не всё классно в экономике. Но мы оказались гораздо более крепкими, чем нам пророчили скептики. Достаточно посмотреть на прибыль, которая страна стала получать после изменений цен на сырье. Бюджет в первом полугодии был профицитным на 1,6 триллиона рублей — даже с учетом затрат на спецоперацию и выделения громадных средств на восстановление территорий после боевых действий.

Но надо учитывать, у каждого застройщика свой план продаж. «ЮгСтройИнвест», как мы уже говорили, в июле продал 296 квартир, из которых около 180 — это «Левобережье», остальное — «Вересаево». Но для них это маленькие темпы, им нужно больше. А у компании «Кристина» (строит жилые комплексы в Нахичевани. — Прим. ред.), я уверен, всё более чем хорошо. Они строят небольшими объемами, их комфортно реализовывать, к тому же у застройщика серьезное имя и репутация, которая строилась годами.

Если в 2020 году спрос у нас рос на двухкомнатные квартиры, то в последние пару лет мы откатываемся к «однушкам» и студиям — их берут для детей, под сдачу или просто чтоб не держать на руках бумажные деньги.

— На ваш взгляд, большинство застройщиков в Ростове халтурят?

— В основном, сегодня идет война маркетинга. А хочется, чтобы застройщики все-таки конкурировали уровнем и качеством жилых комплексов: архитектурой, планировками, наполнением, территорией, озеленением. В последние годы чаще стали использовать словосочетание «квартиры в центре» — в «географическом», в «историческом», а дальше, пожалуй, остается «культурный» еще добавить и «в центре Северного». (Смеется.) А какие названия! Соревнуются маркетологи. А покупатель видит планировки и наполнение жилого комплекса и не понимает, за что там платить.

У нас манипулируют классами жилья. Очень многие дома позиционируют бизнес-классом, хотя они таковыми не являются. Но в домах «бизнес» не должно быть студий, по крайней мере в том виде, в котором они представлены в большинстве объектов Ростова. Застройщику выгодно строить студии — на них всегда есть спрос со стороны инвесторов, их сметают под сдачу. Высота потолков должна быть не ниже 3 метров в чистом виде после ремонта. Единицы проектов, где этот критерий соответствует.

Бывает, что на большой дом в 400–500 квартир застройщик ставит одну убогую песочницу и горку на детской площадке. Это «бизнес-класс» такой? Это то отношение, которое клиенты заслужили, по мнению застройщика?

Редкое исключение по качеству разработки продукта — строящийся ЖК «Шолохов» от «Сигмы». Себестоимость квадратного метра там переваливает 100 тысяч рублей. Я такого еще нигде не видел. На начальном этапе продаж квадрат там обойдется в 160–180 тысяч. Компания максимально вкладывается в наполнение и инфраструктуру — и там заявленный «бизнес-класс» очевиден.

— Хорошие примеры на рынке строящегося жилья есть?

На Социалистической строят довольно солидный жилой комплекс, им занимается «Альянс Групп». Концепция там с закосом на элитку, но что-то мне подсказывает, что техническое наполнение может пострадать. Но надо учесть, что этот же застройщик делает «Измаильский экоквартал» — один из топовых проектов в Ростове. Завершается первый этап строительства, уже ключи передают. Начала вырисовываться итоговая картина, которая совпадает с тем, что застройщик транслировал изначально в рекламе — это очень большая редкость сегодня. Когда, во-первых, ЖК выглядит так же, как на эскизах, во-вторых, когда соблюдаются все фишки, которые декларировались.

Покупатель должен понимать: если в доме 12 квартир на этаже, а сам ЖК в 25–26 этажей, какую бы крутую квартиру он ни выбрал, он никуда не денется от дальнейших склок и негатива, связанного с желаниями и хотелками соседей. Примерно 10–15% покупателей готовы создавать конфликт буквально на ровном месте. Им куда проще рассказать, как все плохо вокруг и какие все плохие, вместо того, чтобы направить запрос о проблеме в управляющую компанию или ТСЖ. Кому-то будет жалко платить 25–100 рублей в месяц на домофон, кто-то откажется платить за обслуживание дома, потому что якобы дорого. Причем даже если тариф ТСЖ будет в пределах 30 рублей с квадратного метра в доме на 70 квартир, найдутся те, кто сочтет эту ставку неоправданно высокой.

Когда на ростовский рынок пришли застройщики из других регионов, лед хоть немного тронулся и проекты начали меняться. Чем больше конкуренции, тем лучше — компании просто вынуждены будут соревноваться не только рекламой и ценой, но и качеством самих жилых комплексов. А те, кто не смогут конкурировать, просто уйдут с рынка

В тему

Вместе с экспертами обсудили проект реновации: в Ростове завершились слушания по межеванию участка на проспекте 40-летия Победы — там планируют «комплексно развивать территорию». Мы показали первые эскизы и узнали детали проекта.

Смотрите также, как выглядит достроенный ЖК «Державинский» на набережной Дона.