Январь 2022 года стал рекордным по вводу жилья в Ростове. Хорошо ли это?

Застройщики в январе 2022 года ввели 347,3 тысячи квадратных метров жилья в Ростове. Ростовстат сообщает, что это в 5,3 раза больше показателей прошлого января и почти четверть от итога всего 2021-го. Корреспондент 161.RU Марина Гаричян попросила экспертов объяснить, с чем связан такой скачок на рынке.

— Наращивать объемы жилищного строительства помогают меры поддержки граждан по ипотечному кредитованию, а также системная работа регионального правительства с застройщиками и предприятиями промстройиндустрии, — сказал в декабре Сергей Куц, возглавлявший тогда Минстрой области.

По словам замминистра строительства Сергея Вифлянцева, по итогам 2021 года Ростовская область вошла в десятку регионов-лидеров по объемам строительства. Застройщики сдали 2,6 миллиона квадратных метров жилья в городах и районах области — это рекорд.

Светлана Жукова, агент по недвижимости в Ростове:

— Переломным для всего строительного бизнеса стал 2019 год: тогда изменили систему оплаты за новостройки, ввели оплату через эскроу-счета. Поменялись правила. Теперь контроль за финансами, поступившими от покупателей, осуществляет банк, который финансирует стройку.

Средний цикл строительства жилого дома — полтора-два года. Застройщикам перечисляют деньги дольщиков со счетов эскроу после сдачи дома в эксплуатацию. Фактически в январе застройщики выстроились в очередь к банкам за деньгами, а основанием получения денег является сдача дома в эксплуатацию. В этом секрет таких цифр. Но есть один нюанс. Некоторые застройщики прямо прописывают в договоре, что передача ключей происходит в течение 3 месяцев: за это время устраняют недочеты.

Мое мнение, не нужно обращать внимание на темпы сдачи — это всего лишь очередь за деньгами в банк застройщиков. Темпы сдачи домов в эксплуатацию не отражают ни спрос, ни предложение, ни тем более цены. Обратить внимание стоит на объекты, где происходит задержка по срокам сдачи. На этих объектах застройщики получили деньги от своих покупателей. Сегодня эта проблема затронула объекты, где застройщики получили разрешение на строительство до введения закона об обязательном открытии эскроу-счетов — например, ЖК «Город у реки» (на 23-й Линии. — Прим. ред.).

Темпы ввода жилья — это всего лишь открытие эскроу-счетов для застройщиков. При этом увеличение темпов сдачи хорошо коррелирует с госпрограммой о доступном жилье — то есть для отчетности на уровне правительства.

Что касается повышения цены, то тут важно разделять понятия цены и ценности, и в данном случае на повышение цены квадратного метра очень сильно повлиял эмоциональный фактор: в любой непонятной ситуации — покупай недвижимость! А за последние два года таких ситуаций была масса — ковид, закрытие границ, к примеру. Завтрашний день вообще стал зависеть от одной минуты.

Алексей Олейников, директор агентства недвижимости Immobily:

— На конец 2021 года в Ростовской области на разных этапах готовности находилось почти 2,5 миллиона квадратных метров жилья с разрешениями на строительство, выданными до 2025 года. Из них непосредственно в Ростове — 2,1 миллиона. Любопытно, что уже 38% этих площадей распродано, а в комплексах, которые сдавались в 2021 году, распродано порядка 90% площадей. Это подтверждает, что в сданных домах купить практически ничего не получится. Как правило, остаются большие двух- и трехкомнатные квартиры.

На начало марта 2022 года распродано уже более 60% объемов в жилых комплексах, которые должны вводить в эксплуатацию в этом году, и по 20–23% в проектах, которые будут вводиться в следующие 4 года. У застройщиков получилось сформировать некоторый запас прочности, который с учетом происходящих сегодня событий несколько прибавляет спокойствия и уверенности. Однако цены на волне неопределенности и взвинченной до 20% ставки ЦБ уверенно поползли вверх. Некоторые останавливают продажи, некоторые пересматривают прайс по 2–3 раза в неделю, а те, кто не успел открыть продажи, вполне оправданно решили повременить.

В последнем квартале 2021 года мы наблюдаем некоторую просадку объема ввода жилья в эксплуатацию по отношению к 2020-му в основном из-за декабря.

С моей точки зрения, она может быть связана со следующими причинами:

• сроки приемки домов и получения документов на ввод в эксплуатацию прилично увеличились, несмотря на то, что обещали их, наоборот, сократить — вплоть до 10 дней;

• некоторые застройщики не успели вовремя ввести в эксплуатацию свои проекты и получили разрешение на ввод уже в новом 2022 году.
  

Застройщики сейчас пребывают в некотором анабиозе от быстро меняющейся ситуации в мире. Да и нет уверенности, что покупатели, зная, что у них недавно была возможность оформить ипотеку под 10% годовых, пойдут брать ипотеку под 20% и более. Хотя я думаю, что в скором времени ситуация устаканится, прояснится, и мы уже будем привыкать к новым условиям, но сейчас, если вопрос приобретения недвижимости не стоит крайне остро, я бы повременил.

161.RU писал, что средняя цена квадратного метра в новостройках Ростова в феврале выросла до 102 247 рублей. Изменения на рынке вторичной недвижимости мы отдельно разобрали с экспертами.