«Разрыв с доходами людей всё больше»: почему дорожает недвижимость в Ростове

Недвижимость в Ростове дорожает галопирующими темпами. С начала 2019 года цена за квадратный метр в новостройке выросла с 53 тысяч до 77,4 тысячи рублей — это один из самых заметных скачков среди городов-миллионников. Корреспондент 161.RU Григорий Ермаков разобрал ситуацию на рынке с агентами по недвижимости.

Кредитов — больше, контроль — жестче

— В 2020 году впервые за всю историю постсоветской России жилье стало доступным, — уверен гендиректор агентства по недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий. — Жилье стало дороже, но стало и доступным — с помощью дешевых ипотечных кредитов. Это обусловило бум на рынке недвижимости.

С апреля по декабрь 2020 года в России выдано 304 тысячи льготных кредитов — на 874 миллиарда рублей. Ипотечная ставка упала до 6,5% при покупке жилья в новостройке — механизм внедрило Правительство России, чтобы поддержать строительную отрасль и спрос в условиях вызванного пандемией кризиса.

— Мы считали, что более 60% семей в России имеют право на ту или иную форму господдержки. Поэтому это тоже увеличивало платежеспособный спрос [населения] — это привело к тому, что цены выросли, — говорит Сосницкий.

По словам эксперта, несмотря на рост доступности ипотечных кредитов, банки сохранили жесткий контроль за выдачей. В 2020 году отказов оказалось больше, чем в 2018-м и 2019-м. Сосницкий считает, что такой подход позволяет удерживать баланс: на рынке не возникнет ситуация, при которой надуется ипотечный пузырь.

Льготная ипотека — не единственная мера поддержки, которую выпустили в 2020 году. Какие пособия были выделены и какие еще будут выдавать, читайте в нашем разборе.

Кроме господдержки, увеличившей платежеспособность многих россиян, на подорожание жилья повлиял переход на эскроу-счета. Но его влияние незначительно, считает Сосницкий. Система появилась в 2019 году как замена долевому строительству: по ней деньги дольщиков хранятся в банках и передаются застройщикам только по завершении строительства.

— В 2020 году подавляющее большинство объектов еще строилось не по системе эскроу, — отмечает Сосницкий. — Реализовывались те проекты, разрешение на которые были получены еще до эскроу. А в 2021 году переход на эскроу действительно привел к увеличению цен, но это было разовое увеличение. Это был не главный фактор [подорожания] и далеко не основной.

Третьим фактором, кроме господдержки и перехода на эскроу-счета, оказался курс доллара, рост которого закономерно ведет к удорожанию недвижимости. Он, с одной стороны, увеличивает себестоимость нового жилья, и в то же время — вынуждает людей менять рубли на валюту или вкладывать. Например, в недвижимость.

Оценивая меры властей по смягчению удара пандемийного кризиса по рынку, Сосницкий отмечает, что льготная ипотека — не первое нововведение, которое применяло правительство для создания доступного жилья. Но, возможно, это одно из наиболее удачных:

— До своего президентства [Дмитрий] Медведев возглавлял ряд нацпроектов — один из них «Жилье». Тогда шла речь о том, что люди должны иметь свои квартиры. Что у нас огромный отложенный спрос — люди живут в коммуналках, ветхом жилье. И тогда шел пресс на застройщиков, что они должны снижать цены. Тогда я, да и многие другие эксперты, говорил, что доступное жилье — не равно дешевому жилью. <...> Пытаться административными методами сделать так, чтобы цены на жилье упали, — это аморально, не экономично, не рыночно.

Цены не могут расти до бесконечности. И это плохо

— 2020 год характеризуется небывалым кризисом, связанным с коронавирусной инфекцией, — отмечает руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «Дон-МТ» Галина Пивоварова. — Ограничительные меры не могли не повлиять, также повлиял переход на эскроу-счета. Несмотря на то, что они вводились постепенно, мы имели падение объемов продаж в I и II квартале [2020 года]. Введение льготной ипотеки дало толчок росту продаж. Уже в III и IV квартале мы подтянулись. Но не все регионы подошли к тем же показателям [по продаже], что и в 2019 году.

Другая проблема, с которой столкнулась отрасль, — рост цен на строительные материалы. По словам Пивоваровой, металл подорожал на 90%, пластмасса — на 50–60%. Сдерживание этого повышения — вопрос уровня президента.

— Раньше говорили, что в Ростове цена одна из самых низких за квадрат в городах-миллионниках. Сейчас Ростов входит в топ-5 городов с крупнейшим ростом цен. В 2019 году цена первичного рынка в Ростове составляла 53 тысячи за квадратный метр. В 2020-м — 58,8 тысячи. В январе 2021-го — 69,3 тысячи, в феврале — 70,6 тысячи, в марте — 73,6 тысячи, в апреле — 77,4 тысячи. <...> Сейчас говорить о том, что в Ростове самая низкая цена на жилье среди городов-миллионников, — уже невозможно.

По мнению Пивоваровой, появление эскроу-счетов, рост цен и повышенный спроса ведут к доминированию крупных строительных компаний, нацеленных на комплексную застройку. Одиночные объекты и мелкие застройщики пропадают с рынка.

Опрошенные 161.RU эксперты разошлись во мнениях о том, как изменилось соотношение цены и качества в новых условиях. Пивоварова считает, что льготная ипотека повысила спрос на новостройки — и цены за квадрат впервые обогнали вторичку. Изменился и портрет целевого покупателя — он стал моложе и начал отдавать предпочтение современному жилью — «бэушное» становится тяжелее продать.

Сосницкий в свою очередь считает, что соотношение цены на первичном и вторичном рынке — очень динамичная величина. Спрос на новостройки взлетел из-за льготных ипотек — как только вторичный рынок подешевел, спрос развернулся в сторону вторички.

Говоря об эффективности льготной ипотеки в сложившейся на рынке ситуации, Пивоварова отмечает, что если ее «отрубят» — объемы продаж рухнут.

— У застройщиков снизятся объемы реализации. Те, кто строят по эскроу, — они должны выполнять план, так что где-то будут устраиваться акции [для покупателей]. Сократится количество открытий новых объектов. Это несколько затормозит рост.

Эксперт также добавляет:

— Рынок — это всегда два участника: спрос и предложение. Если с одной стороны растет цена квадратного метра, а платежеспособность людей не растет, то это будет просто оттягиванием кризиса на рынке недвижимости. Я считаю, что цены растут — и они не могут расти до бесконечности. Если бы параллельно росли доходы населения, то да. Но доходы не растут. И разрыв происходит всё больше и больше — это наглядно было видно, когда мы только перешли на эскроу-счета. И еще не было льготной ипотеки.

При этом, по данным Росстата, житель Ростовской области зарабатывал по 31,3 тысячи рублей ежемесячно. В сравнении с 2019 годом средние зарплаты увеличились на 1,9%. Но реальные доходы по итогам 2020 года уменьшились на 1,4%.

Программа льготной ипотеки в Ростовской области сейчас действует до 1 июля 2021 года. Ее могут продлить — регион вошел в список из 24 регионов, где спрос на недвижимость еще не полностью выправился. В выражении «могут продлить» — ключевое слово «могут».