Регистрируем права на недвижимость правильно

С регистрацией прав на недвижимость хоть однажды пришлось столкнуться каждому ростовчанину. Купить квартиру, продать участок, оформить нужные документы – все эти пути ведут в Росреестр. Обыватель редко владеет нужной информацией – в отличие от сотрудников ведомства. Составить обзор самых популярных вопросов, которые задают в Ростовском Росреестре горожане, Dom.161.ru помогла и.о. начальника отдела регистрации прав на жилые помещения ведомства Елена Овчарова.

По словам эксперта, чаще всего посетители интересуются договорами купли-продажи, списком документов, необходимых для какой-либо сделки, а также изменениями в законодательстве.

Вступлением в силу с 01.03.2013 изменений в нормы Гражданского кодекса РФ отменены требования о государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимости (договоров купли-продажи жилого помещения, договоров купли-продажи предприятия, договоров дарения, договоров ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, договоров мены), заключаемых после 01.03.2013. Однако сделки, совершенные до 1 марта 2013 включительно, подлежат государственной регистрации, в том числе, когда соответствующие сделки и иные документы представлены на государственную регистрацию после этой даты.

На основании вышеперечисленных договоров, заключаемых после 1 марта 2013, осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. Правила о государственной регистрации договоров аренды, договоров об ипотеке, договоров участия в долевом строительстве не изменились.

Пунктом 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Следовательно, для оценки законности сделки, совершенной после 1 марта 2013, направленной на приобретение объекта недвижимого имущества жилого назначения, нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (приобретателя) не требуется, поскольку указанная сделка не подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, ст. 24 Федерального закона от № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Доверенность действует в течение срока, указанного в доверенности. В соответствии со ст. 186 Гражданского кодекса РФ, если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Пункт 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ регламентирует, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в Едином государственном реестре прав и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации права указывается общая площадь объекта недвижимого имущества без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закон о регистрации вступил в силу с 31 января 1998 года. При этом согласно п. 2 ст. 32 Закона о регистрации, до создания Учреждения юстиции Ростовской области государственную регистрацию прав продолжали до 1 января 2000 года осуществлять органы учета объектов недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.