Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в июне в среднем по городу составила 60 954 рублей за кв.м, что ниже средней цены предложения мая 2013 г. Напомним, последняя составила 62 532 рублей за квадрат. Общее изменение цен на квартиры за истекший месяц составило (-2,52%). Это первый месяц в текущем году, в течение которого наблюдается снижение цен.
Анализ производится на основании данных риэлторской базы компании ООО «КУН «Титул». Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской Гильдией Риэлторов.
По данным Росстата, в июне 2013 г. индекс потребительских цен составил 100,6%. Увеличение за месяц составило 0,1%.
На нижеследующем графике представлена средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена в виде красной линии. Синяя линия отражает реальную цену (в ценах января 2002 года) – то есть среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает процентное изменение цен товаров, составляющих потребительскую корзину.
График 1. Динамика изменения средней цены предложения изолированных квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м
Рассмотрим изменение цен предложений по микрорайонам города. График 2 иллюстрирует характер изменений средней удельной цены предложения одного кв.м на вторичном рынке жилья по микрорайонам Ростова-на-Дону. Из графика видно, что в июне, как и в мае, имела место разнонаправленная ценовая динамика, однако в большинстве районов зафиксировано снижение цен. Ценовой рост предложения за июнь 2013 г. отмечался в районе Александровки (+1,85%) и Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (+0,65%). По уровню снижения цен предложения выделяются Сельмаш/Нахичевань (-8,12%), и Центр/Комсомольская площадь (-3,1%), остальные районы также продемонстрировали снижение цен.
График 2. Изменение средней цены предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке за июнь 2013 г., %
В остальных районах колебание средних удельных цен предложения невелико, что связано с изменением структуры выборки.
Стоимость квадратного метра жилья в Ростове-на-Дону в течение последних месяцев практически не изменилась, рост был в пределах месячной инфляции. Февраль 2013 г. продолжил курс на стагнацию – удельные цены предложения в среднем по городу практически не изменились по сравнению с январем 2012 г. (0,06%). Март 2013 г. не принес заметных изменений – в среднем по городу прирост цен предложения за месяц составил (+0,34%), апрель скорректировал цены на -0,42%, в мае произошло такое же снижение цен на -0,41%, июнь же выделился сравнительно резким снижением цен (-2,52%).
Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за июнь 2013 г. квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 4,94% (в мае 4,2%) от общего объема, предлагаемого к продаже вторичного жилья. Квартиры в панельных домах составляют в июне 37,85% (в апреле 39,3%) в общем объеме предложений. Предложения на продажу в кирпичных домах составляют в июне 57,21% (в апреле 56,5%) от общего числа заявок, что отражено на диаграмме 3. Таким образом, можно отметить, что в июне структура общего объема предлагаемого к продаже жилья в целом ненамного отличается от майской. Изменения не являются статистически значимыми.
График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в июне, с разбивкой домов по материалу постройки, %
График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за июнь, с разбивкой по микрорайонам, %
Первое место по количеству предложений на продажу с солидным отрывом стабильно занимает ЗЖМ – 29,26% (в мае 29,54%). Район СЖМ удерживает второе место, но с минимальным перевесом. Доля в общем объеме предложения в июне у СЖМ – 16,62% (в мае 16,78%), у района Центр/Комсомольская площадь – 16,2% (в мае 16,27%) от общего числа предложений. Далее в четверке лидеров устойчиво держится район Темерник/Чкаловский – 12,55% (в мае 12,07%) от общего числа предложений.
Остальные районы существенно отстают от вышеуказанной стабильно лидирующей четверки. Менее всего заявок на продажу в июне поступило по районам: Александровка – 4,92%, Болгарстрой/ Стройгородок – 2,04%, что отмечалось и в предыдущие месяцы.
Таким образом, структура объема предложений по микрорайонам за истекший месяц по сравнению с предыдущим изменилась незначительно. Лидеры июня в целом сохраняют свои позиции почти на том же уровне, что и в мае с незначительной динамикой.
График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений на продажу жилья за июнь 2013 г. в сравнении с маем 2013 г., %
В июне 2013 г. так же в структуре предложения на продажу лидируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 30,81% и 28,69% от общего числа предложений. На третьем месте стабильно трехкомнатные квартиры – 24,28% (в мае 20,02%) от общего числа предложений. Далее в июне рейтинг продолжают комнаты в коммунальных квартирах – 6,54, за ними следуют гостинки – 6,28%, на последнем месте в июне 2013 г., так же как и в мае, многокомнатные квартиры – 3,4%. В целом структура предложений с разделением по числу комнат в июне 2013г. практически не изменилась в сравнении с маем.
График 6. Структура предложения по продаже жилья за июнь 2013 г., %
Средняя цена предложения одного квадратного метра в июне 2013 г. в целом по городу составила 60 954 руб./кв.м, что на 1578 руб. и на -2,52% ниже аналогичной цены мая 2013 г.
В панельных домах средняя цена предложения июня 2013 г. составила 60 263 руб./кв.м (в мае 61 542 руб./кв.м), что ниже майской цены предложения на (-2,07%). Средняя цена предложения одного кв.м. в домах кирпичной постройки в июне 2013 г. – 60 956 руб./кв.м. (в мае 63 289 руб./кв.м), что ниже майской цены предложения на -3,69%. В июне 2013 г., средние удельные цены предложения одного кв.м. в монолитно-каркасных домах напротив, выросли, составив 66 207 руб./кв.м. (в мае 61 604 руб./кв.м).
Таким образом, в июне 2013 года цены предложения квартир в домах, различных по материалу постройки, продемонстрировали разнонаправленную ценовую динамику.
График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения одного кв.м жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону с разделением по материалу постройки, руб./кв.м
Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в июне 2013 г. по-прежнему лидируют квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила в июне 68 285 руб./кв.м (в мае 70 083 руб./кв.м). На втором месте по уровню средней цены предложения одного кв.м остались однокомнатные квартиры с небольшим снижением цен предложения – 64 189 руб./кв.м (в мае 65 201 руб./кв.м).
В июне 2013 г., средние цены предложения комнат в двухкомнатных квартирах опередили средние удельные цены предложения «коммуналок». Средняя цена предложения «двушек» в июне 2013 г. составила 60 025 руб./кв.м (в мае 60 909 руб./кв.м). Средняя цена предложения коммунальных квартир в июне 2013 г. составила 59 018 руб./кв.м, (в мае 61 824 руб./кв.м). Цены предложений трехкомнатных квартир в июне 2013 г. снизились: 56 713 руб./кв.м (в мае 59 108 руб./кв.м).
График 8. Динамика средней цены предложения одного кв.м квартир на вторичном рынке с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с июня 2012 г. по июнь 2013 г.
Тенденция увеличения цен прослеживается за весь период, хоть и отличается некоторой колебательной динамикой в соответствии с сезонностью рынка недвижимости.
Самые дорогие квартиры из расчета средней цены предложения одного кв.м в июне 2013 г., предлагались к продаже в 12-20-этажных кирпичных домах – 63 915 руб./кв.м (в мае 65 568 руб./кв.м). На втором месте квартиры в 9-10-этажных кирпичных домах – 61 407 руб./кв.м (в мае 65 935 руб./кв.м). Третье место в июне 2013 г. занимают средние цены предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 60 757 руб./кв.м (в мае 62 394 руб./кв.м).
На четвертом месте с минимальным отрывом цены предложения квартир в 9-10-этажных панельных домах – 60 741руб./кв.м, в мае – 61 965 руб./кв.м.
На пятом месте цены предложения квартир в пятиэтажных панельных домах – 60 249 руб./кв.м (в мае 57 171 руб./кв.м). Самые дешевые цены предложения в этом месяце зарегистрированы в 12-20-этажных панельных домах – 58 695 руб./кв.м (в мае 65777 руб./кв.м.). Резкое снижение цены в данных домах объясняется изменением структуры выборки квартир.
График 9. Структура предложения по продаже жилья в июне 2013 г. с разбивкой по этажности и материалу постройки %
Структура предложений в июне 2013 г. мало изменилась по сравнению с маем: количество предложений в 9-10-этажных панельных домах превышает все остальные. Число квартир предлагаемых к продаже в 9-10-этажных «панелях» составило в июне 2013 г. – 31% от общего объема предложения. На втором месте предложение квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 19,43% (в мае 19,25%). В июне 2013 г. третье место по количеству предложений занимают квартиры в кирпичных 9-10-тиэтажках – 17,94% (в мае 18,32%). На четвертом месте – квартиры в 12-20-этажных кирпичных домах – 16,77% (в мае 15,32%) от общего числа предложений, далее идут предложения квартир в пятиэтажных панельных домах – 10,08% (в мае 8,39%). И меньше всего предлагается на продажу квартир в 12-20 этажных панельных домах последних лет постройки – 4,78% (в мае 6,11%), низкой долей в общем объеме и объясняется снижение цен.
Таким образом, количество предложений в 9-10-этажных панельных домах «советской» постройки больше, чем в подобных домах, но с кирпичными стенами.
Рассмотрим, как распределились предпочтения потенциальных покупателей квартир на вторичном рынке в июне 2013 г. по комнатности – числу комнат в квартирах. Лидерами спроса в июне 2013 г. вновь стали двухкомнатные квартиры, опередившие однокомнатные. Интерес к двухкомнатным квартирам в июне выразили 43,27% потенциальных покупателей. Однокомнатные квартиры в июне 2013 г. желали приобрести 33,47% из числа потенциальных покупателей. Далее покупательские предпочтения обращаются на трехкомнатные квартиры – 17,96% от общего объема спроса. Гостинки в июне 2013 г. желали приобрести 1,22% из числа обратившихся, а коммуналки – 4,69%. К покупке многокомнатной квартиры в июне 2013 г. выразили интерес – 1,63% (в мае 1,95%) потенциальных покупателей.
График 10. Структура спроса в июне 2013 г. с разбивкой по числу комнат, %
По объему заявок на покупку квартир на вторичном рынке в июне лидирует район Центр/Комсомольская площадь. В июне 2013 г. квартиры в ЗЖМ желали приобрести 25,16% (в мае 20,28%) от общего числа потенциальных покупателей. Второе место по уровню спроса в июне занимает район ЗЖМ – 20,28% от общего числа потенциальных покупателей. На третьем месте район Александровка (15,84%), на четвертом – Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (13,58%).
График 11. Структура спроса с разбивкой по микрорайонам, %
Меньше всего заявок на покупку в июне 2013 г. поступило по районам: Болгарстрой/Стройгородок – 0,62% (в мае 0,62%), Военвед/Зоопарк/Каменка – 0,93%. На эти районы спрос был минимальным и в апреле 2013 г.
График 12. Относительное количество предложений по найму (аренде) жилья в июне, с разбивкой по микрорайонам, %
График 13. Структура спроса в найм (аренду) в июне 2013г. с разбивкой по числу комнат, %
Алексей ЧУМАКОВ, САРН Компания по управлению недвижимостью «Титул», Тел. (863) 290-78-78
Фото: Фото Ульяны АЛФЕЕВОЙ
