Екатерина Войтешонок, генеральный директор АН «Стройкомплекс»: «Цены на ростовскую недвижимость за год выросли на 20%»

В конце года принято подводить итоги. Рынок недвижимости Ростова в течение года активно развивался, соответственно, поднимались цены. На сколько вырос квадратный метр, какие районы города и квартиры популярны у ростовчан и как риелторы борются с конкурентами – ответы на эти вопросы 161metr.ru дает генеральный директор АН «Стройкомплекс» Екатерина Войтешонок.

– Екатерина Владимировна, что происходило на ростовском рынке недвижимости в 2012 году? Были ли спады, подъемы?

– Рынок весь год не стоит на месте. Раньше на рынке недвижимости можно было наблюдать сезонность: в январе-феврале было затишье, лето – тоже мертвый сезон. Сейчас есть некая равномерность, нет каких-то подъемов или спадов. Как ни удивительно, летом 2012 года мы отмечали большую активность. Перед Новым годом нет особенного ажиотажа, как это было раньше. Активность покупателей равномерно распределилась на весь уходящий год.

Я считаю, что это связано с тем, что сейчас на рынке очень много «ипотечников». По нашим наблюдениям, примерно 70% всех сделок с недвижимостью на ростовском рынке совершаются с помощью ипотеки. Наша компания тесно сотрудничает с банками, которые заключают с нами договоры возмездного оказания услуг: делают скидки для наших клиентов. Более того, люди в агентство недвижимости чаще всего приходят с уже рассмотренной в банке заявкой на ипотечный кредит.

Цены на недвижимость начали подниматься не сразу после Нового года. В январе-феврале квадратный метр оставался на том же уровне, что и в декабре 2011 года.

В целом цены на ростовскую недвижимость выросли примерно на 20%. Рост на 10% мы отметили до лета 2012 года, и с этого времени цена квадратного метра увеличилась еще приблизительно на 10%.

– Это весьма значительная цифра. Чем вызван такой рост цен? Некоторые считают, что риелторы искусственно поднимают цены на недвижимость.

– Если спрос превышает предложение, как это происходит в Ростове, то это провоцирует рост цен на недвижимость. Очень простой пример: ваш сосед продал свою квартиру за определенную цену. Причем ее у него буквально вырвали с руками, купили сразу. В этом случае вы, решив продать свое жилье, понимаете, что сосед продешевил, можно запросить больше. Вы продавали ее немного дольше, но в конце концов недвижимость у вас купили. Потому что спрос очень большой на такое жилье. Таким образом рынок недвижимости по чуть-чуть поднимается. А если бы покупателей не было, вы были бы вынуждены снизить цену.

Нельзя сказать, что цена на недвижимость растет мгновенно. Не бывает, что квартира моментально подорожала на 300 тысяч рублей. Обычно постепенно происходит рост стоимости на 50 тысяч, потом еще на 50 тысяч.

Как правило, в сфере недвижимости не бывает таких ситуаций, что человек продал квартиру, получил деньги и положил их в банк. Обычно он сразу покупает себе другое жилье. Если продал дороже, то и купил дороже – и рынок поднялся. Ниже рыночной стоимости квартир в Ростове нет. Такие случаи единичны, и, конечно, эти квартиры покупают моментально. Так происходит, например, если человеку нужно быстро уехать из города или еще в какой-то форс-мажорной ситуации. Тогда ростовчанин выставляет объект на продажу, снизив цену, скажем, на 100 тысяч. И эта квартира уходит за неделю.

– А сколько в среднем продается квартира?

– В среднем жилье эконом-класса продается примерно месяц. Элитную недвижимость можно продавать и полгода, и год, и три. Имеется ввиду жилье, цена которого превышает шесть млн рублей.

– Какие районы Ростова пользуются наибольшей популярностью у горожан?

– Как обычно, пользуются спросом спальные микрорайоны. Актуальны те части города, где идут большие застройки. Например, жилье эконом-класса в Левенцовке. Впрочем, жилье такого уровня всегда актуально, поскольку это – стандарт. Если частные дома разительно отличаются друг от друга в смысле планировки, внешнего вида, то гостинка или однокомнатная квартира, как правило, типичны. Покупателя, нацеленного на такую недвижимость, интересует только месторасположение дома.

– Говорят, что СЖМ теряет свою привлекательность...

– Нет, СЖМ все еще очень популярный микрорайон. Он на втором месте по популярности после ЗЖМ. Это объясняется тем, что СЖМ – район довольно-таки маленький, раза в три-четыре меньше, чем ЗЖМ. Соответственно, там больше предложений по недвижимости. К тому же, в Западном микрорайоне активно ведется застройка, а в СЖМ строительства практически нет. Исключение – возведение многоквартирного дома на улице Пацаева. А желающих жить в СЖМ достаточно много. Те же жители Северного, решив поменять жилье на лучшее, предпочитают остаться в этом же микрорайоне.

Люди в Ростове достаточно консервативны в этом плане, очень привязаны к своим микрорайонам. Переориентировать на другую территорию практически невозможно. У нас были даже такие случаи, когда в другом микрорайоне предлагали квартиру такого же уровня, но дешевле на полмиллиона рублей, и люди отказывались от такого выгодного предложения, предпочитая остаться в привычном месте. Такая привязанность к своим микрорайонам у 95% ростовчан.

– Центр уже не самый востребованный район города?

– Центр города – это очень специфический сегмент рынка. Здесь, как правило, покупают либо совсем дешевое жилье – так называемый старый фонд, либо очень дорогое. Дешевое жилье – это коммуналки или квартиры в двух-трехэтажных домах. Элитное жилье в центре тоже пользуется спросом, но это уже совсем другой уровень, о массовости в этом случае говорить нельзя. Покупателей не так много.

Жилье эконом-класса в центре покупать не очень выгодно: оно значительно дороже аналогичной недвижимости в спальных районах. Например, однокомнатная квартира в панельном доме СЖМ сейчас обойдется примерно в 2,5 млн рублей, а в центре города такую же можно купить за 3,2 млн рублей. Сделав выбор в пользу спального микрорайона, ростовчане ориентируются не только на цены, но и на то, что там меньше пробок, больше школ, детских садов.

– А какие квартиры чаще всего покупают ростовчане?

– Самые ходовые квартиры – стоимостью от двух до пяти млн рублей. Это одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса. Пользуется спросом жилье как в панельных, так и в кирпичных домах. Популярнее всего – самое дешевое жилье: однокомнатные квартиры и гостинки. В них ростовчане обычно вкладывают накопленные деньги.

– На ростовском рынке недвижимости множество риелторских агентств. Как существовать в такой жесткой конкуренции?

– Как правило, каждое агентство недвижимости (АН) ищет свою нишу – направление, в котором оно в основном будет работать. Например, «Стройкомлекс» специализируется в основном на эксклюзивных объектах, некоторые квартиры и дома можно купить только у нас, в базе других агентств их нет.

Вообще же, основной залог успеха риелторской компании – ее надежность. Компания должна обеспечить клиенту не только подбор объекта, но и юридическое сопровождение сделки. Лучше всего оказывать комплекс услуг, включающий полное оформление приобретенной недвижимости.

– Черным пиаром конкуренты не донимают?

– Всякое бывает. Каждое АН старается привлечь к себе клиентов разными способами. Иногда это попытка окунуть конкурента в грязь лицом. Но приличные компании такими методами не пользуются. Я своих агентов настраиваю так: мы должны работать честно, не делая черную рекламу своим конкурентам. Потому что жизнь – это бумеранг. Сегодня ты, а завтра – тебя... Работать нужно мирно и дружно, со всеми уметь договариваться.

Чаще сталкиваемся с непорядочностью клиентов. Порой люди, посмотрев квартиру, отказываются от нее и за нашей спиной договариваются с продавцом. Но у нас уже есть судебная практика по работе с такими гражданами. Агенты предварительно заключают с клиентами договоры просмотра. Если нас «кинули», мы обращаемся в суд и всегда выигрываем дело. Причем в иске мы требуем с клиента максимальный процент – 12%.

– А какой процент со сделок вы берете обычно?

– В среднем 3-4%. Если у человека нет денег, мы всегда находим компромисс. У нас покупали жилье и ветераны Великой Отечественной войны, с которых мы вообще не брали денег. Если клиент покупает квартиру, к примеру, за десять миллионов, то мы стараемся делать скидку. Порой не берем даже трех процентов. Мы готовы договариваться. Но если человек ведет себя непорядочно, действуем жестко. Ведь АН тратит большие деньги на рекламу, проводит непростую работу по поиску объектов. И эта работа должна оплачиваться.

– Екатерина Владимировна, как вы считаете, вырастет ли цена ростовского метра в будущем году?

– Делать какие-то прогнозы в нашей стране сложно, практически невозможно. Я полагаю, что в первый квартал 2013 года рынок недвижимости Ростова будет стабильным. Но в целом рынок будет расти, пока есть спрос на жилье. Его подпитывает и ипотека. Если человеку нужна квартира, а денег на нее не хватает, он знает, где их взять. Человек идет в банк и берет ипотеку. Рынок недвижимости двигается, потому что есть где взять недостающие средства.