Бизнес-центрам Ростова присвоят справедливые классы

В скором времени в Ростове не останется предприимчивых владельцев, которые присваивают своему бизнес-центру высокий класс, желая заработать на арендных ставках. О том, какие проблемы могут возникнуть между собственниками и арендаторами, а также чем полезна единая классификация офисной недвижимости, рассказал полномочный представитель Гильдии Управляющих и Девелоперов в ЮФО Павел Репин.

– Расскажите подробнее о цели вашего приезда.

- В настоящее время экспертами Гильдии ведется работа по реализации программы «Всероссийская классификация бизнес-центров», и цель моего визита – классификация бизнес-центров Ростова-на-Дону. Я расскажу немного подробнее. В 2009 году ГУД разработала и приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России, главная цель которой – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России, введение единых и понятных правил классификации объектов офисной недвижимости. В начале 2010 года в нескольких городах России, в том числе и в Краснодаре, были созданы Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД, авторитетные представители местного сообщества, профессионалы рынка, представители органов власти. Главный вопрос – зачем? Сейчас девелоперы пользуются существующими на рынке классификациями: системой от американского института Urban Land Institute (ULI), европейскими стандартами, классификацией деловых площадей, разработанной компаниями «Большой Четверки» (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle). Проблема в том, что единой системы не существует, и собственники могут самостоятельно присваивать классность своим объектам. И на сегодня, по разным оценкам, от 12 до 20% офисной недвижимости не соответствует заявленной классности. Делается это в рекламных целях для обоснования арендной ставки.

По мнению экспертов, в Ростове в ближайшие несколько лет сохранится потребность в офисах среднего класса. На 15 февраля в базу недвижимости 161metr.ru было добавлено 100 предложений о сдаче офисов в аренду. Из них 76 предложений в центральных районах города. Так, офисное помещение на ул. Б.Садовой площадью 80 кв м сдается за 50 000 рублей в месяц, офис на пер. Соклова/ул.Лермонтовской площадью 41 кв м сдается за 18 450 тыс рублей, офис в пер. Семашко площадью 109 кв м на 14 этаже бизнес-центра сдается за 65 400 рублей в месяц.

– В чем состоит отличие классификации ГУД?

– Оно заключается в том, что представители офисного центра сами себе не могут присвоить классность. Объект исследуют эксперты сертификационной комиссии ГУД. Классификация бизнес-центров проводится бесплатно – это также одно из главных отличий системы классификации ГУД. Работа экспертов ведется на общественных началах, решение принимается комиссией коллегиально, голосованием, что гарантирует беспристрастность в оценке объекта. Первым офисным центром, которому мы присвоили категорию в Ростове, стал «Гедон». Это произошло в конце ноября. Следующее заседание Сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров, на которой будут рассмотрены объекты офисной недвижимости Ростова-на-Дону, состоится 15 февраля. Мы представим 10 объектов.

– По каким параметрам оценивается объект?

– В анкете, которую заполняет эксперт по каждому объекту, около 25 параметров, среди которых инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, качество управления, услуги, предоставляемые арендаторам, и многое другое. Информация открыта, и каждый собственник или управляющая компания может ознакомиться с ней на официальном сайте ГУД. Немаловажный аспект для признания высокого класса – наличие профессиональной управляющей компании, которая предоставляет хороший сервис для арендаторов и собственника. Я был поражен, что в Ростове существует УК с высоким уровнем профессионализма, управляет зданием, у которого порядка 150 собственников. Чтобы найти общий язык с таким количеством владельцев, нужно быть мастером своего дела.

– Какие проблемы могут возникнуть, когда у бизнес-центра множество собственников?

– Проблема состоит в эксплуатации объекта. Любая недвижимость через какое-то время требует дополнительных денежных вливаний. Хотя бы раз в 3-5 лет нужно делать косметический ремонт здания, иногда менять инженерные системы на более современные и так далее. Когда у здания множество собственников, все ремонтные работы, как правило, делаются совместными усилиями, и, зачастую, владельцы не могут прийти к компромиссу, возникают конфликты, что в конечном итоге может привести к обветшанию здания. Посетив некоторые ростовские бизнес-центры, я увидел, что ремонт в местах общего пользования оставляет желать лучшего.

– Повлиял ли кризис на доходность БЦ?

– Безусловно. В условиях кризиса все вынуждены снижать издержки. Арендаторы стараются либо уменьшать площадь арендуемых офисов, либо арендовать помещения в БЦ более низкого класса. В целом, эксперты считают положительной стороной кризиса то, что он поднял на поверхность многие недостатки российского бизнеса. Неэффективно работающие компании были вынуждены уйти с рынка. Произошло общее оздоровление экономики.

Плюс тем БЦ, которые во время кризиса смогли, что называется, «удержать» арендаторов. Для того чтобы крупные компании не съезжали, в Москве и Петербурге некоторые офисные центры делали «арендные каникулы», предоставляя возможность некоторое время не платить за аренду помещений.

– Вы присваиваете класс всем БЦ?

– Эксперты Гильдии оценивают только качественные бизнес-центры (класса А, В+, В, С).

Если владельца не устраивает присвоенный класс, он имеет право подать апелляцию, которая в обязательном порядке будет рассмотрена на очередном заседании сертификационной комиссии, и эксперты проведут повторную оценку БЦ. В этом случае на объект выезжает расширенный состав членов комиссии. По итогам офисному центру повторно присваивается класс. Классность дается на два года, и если бизнес-центру не хватает незначительных доработок для соответствия более высокому классу, у него есть шанс за два года исправить ситуацию и повысить свой статус. В этом случае эксперты могут дать собственнику или УК рекомендации о необходимых доработках или дополнительных услугах. Например, в «Гедоне» сделали дополнительную услугу для арендатора – мойка машин. Я нигде такого не видел, хорошая идея. При желании собственник или управляющая компания могут подать заявку на прохождение процедуры классификации. Для этого необходимо направить письмо в адрес исполнительной дирекции ГУД.

– Получается, что в единой классификации заинтересованы прежде всего те бизнес-центры, которые считают, что другие порочат их честное имя, присваивая себе необоснованно высокие классы?

– Лучше сказать, что в классификации заинтересованы собственники и управляющие бизнес-центров, которые уверены, что условия, которые они предоставляют арендаторам, соответствуют заявленному классу. «Обоснованный» класс важен не только для собственника, но и для арендаторов. И при классификации, кстати, мы учитываем мнение арендатора, который на практике знает, действуют те или иные опции, о которых заявляет владелец.

– Обращаете ли особое внимание на парковочные места при присвоении класса?

– Конечно. Но это не самое главное, потому что проблемы с парковочными местами есть во всех городах. При оценке офисного центра эксперты обращают внимание на качество отделочных материалов бизнес-центра, наличие входной группы, зоны ресепшен, колл центра, профессиональной УК и инженерии (видеонаблюдение, пожарная сигнализация, приточно-вытяжная вентиляция) и многое другое. Отмечу, что отдельного внимания заслуживает инженерия. Для того чтобы бизнес-центр функционировал, он должен быть оснащен двумя независимыми источниками энергии, плюс дизельным энергогенератором. Для БЦ класса «А» это обязательное условие. Если выключается свет, и офис не работает хотя бы час, это уже потеря денег для компаний. В таком случае международные операторы сразу выставляют БЦ счет.

– Дайте прогноз: какие БЦ будут востребованы в ближайшие годы?

– Если говорить о перспективах развития деловой недвижимости, то бизнес-центры будут строиться, но не в таких количествах, как до кризиса. Сегмент БЦ будет заполняться строительством многофункциональных комплексов. Это БЦ, которые включают в себя помимо офисов торговую сеть, гостиницу, фитнес-клуб, рестораны. Все в одном комплексе. Заполняемость офисных помещений в таких центрах будет высокая.