Кто виноват в росте цен на недвижимость?

Еще перед наступлением кризиса в России широко распространилось мнение, что в росте цен на недвижимость виноваты сами риелторы, что именно они «раздувают мыльный пузырь цен». Обсуждение роли и влияния агентов по продаже недвижимости на развитие рынка недвижимости становятся все острее. Звучат мнения о том, что жилье недоступно большинству россиян во многом по вине самих риелторов, которые, лишившись тех заработков, которые были до кризиса, теперь пытаются брать деньги еще и с продавцов.

«Точку зрения о том, что кто-то виноват в росте цен на недвижимость, можно довести до абсурда, – комментирует генеральный директор компании «ТИТУЛ» Евгений Сосницкий. – Например, можно обвинить застройщиков в том, что они взвинтили цены на недвижимость и получают сверхприбыли. А может быть, во всем виноваты спекулянты-инвесторы, которые скупают недвижимость, а потом перепродают ее втридорога. Банки не выдают кредиты всем подряд под минимальные проценты, собственники жилья требуют все больше и больше денег за свои квартиры, государство облагает недвижимость налогами. Но подобная логика заводит в тупик. Есть лишь один факт, который нельзя подвергать сомнению: рост цен на любой товар, в том числе и на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения».

Не секрет, что все последние годы до кризиса бурный рост цен был обусловлен неудовлетворенной потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека по состоянию на 2009 год в России составил 22,7 кв м по сравнению с 40 кв м на человека в Европе и 70 кв м на человека в США. Кроме того, следует учитывать качество имеющейся жилой недвижимости, большая часть которой была построена в советские времена, и ее сильный износ. Все это, наряду со свертыванием объемов строительства и вводом нового жилья в условиях кризиса, определяет дефицит предложения, а следовательно, единственный сценарий развития рынка недвижимости – постоянный рост цен. В периоды кризисов цены снижаются, но потом вновь наверстывают упущенное.

«При рыночных отношениях цена отражает состояние соотношения спроса и предложения, – говорит председатель комитета по аналитике ЮГРО, руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ – недвижимость» Галина Пивоварова. – При сбалансированности спроса и предложения цена находится в устойчивом состоянии. Если спрос отсутствует, то цена падает: сегодня таким примером в Ростове является сегмент загородной недвижимости. Если спрос превышает предложение, то цена растет, поэтому цена одного квадратного метра в ликвидных однокомнатных квартирах выше, чем в других объектах».

Риелторы не формируют цены на недвижимость, их формируют продавцы – собственники объектов. В отличие от некоторых городов России, где покупатель не знает, сколько денег получает на руки продавец, в Ростове риелторы работают с изначально заявленной продавцом ценой и на «открытой комиссии». В любом рекламном объявлении, будь то газета, сайт и тому подобное, выставлена та цена объекта, которую определил сам продавец.

«Я не встречал продавца, который бы сразу выставлял реальную цену на объект, – утверждает Евгений Сосницкий. – Все собственники, в том числе и я, при продаже объекта заявляют «цену завтрашнего дня», то есть с учетом инфляционных ожиданий. Они учитывают и то, что объект будет какое-то время продаваться, а цены за это время могут подрасти, закладывают возможность торга. Кроме этого у каждого продавца свои представления о ценности объекта: для каждого человека его квартира самая лучшая. Эти факторы как раз и способствуют тому, что цены на недвижимость всегда выставляются «с опережением». И было бы странно обвинять риелторов в том, что они завышают цены. Все как раз наоборот. Риелтор, заинтересованный в сделке, всегда старается найти компромисс и достигнуть договоренности между продавцом и покупателем. Как правило, собственники под влиянием риелтора несколько снижают цену, чтобы договориться с покупателем».

Еще одним фактором, влияющим на рост цен на недвижимость, является ее привлекательность в качестве инструмента инвестиций. Согласно статистике, к 2007 году до 40% сделок с недвижимостью носили инвестиционный характер. Спрос в данном случае формировался со стороны инвесторов, рассчитывающих на извлечение денежного дохода от использования недвижимости.

По мнению директора агентства недвижимости «Парус» Максима Хмеля, на рынке любых товаров активные участники рынка всегда вносят свою лепту в изменения цены. «Другой вопрос: в каких масштабах?» – задает вопрос Максим Хмель. – Что касается рынка недвижимости, то здесь значительные колебания цены могут создать только покупатели и инвесторы, то есть спрос (качественных предложений у нас в стране всегда недостаток, даже в кризис). Риелтор, как правило, может влиять уже на конкретную сделку или переговоры. А информационный фон, который мы создаем, без подкрепления финансовыми инструментами малоэффективен. В чем могут быть виноваты риелторы, если недвижимость не они хватали, как горячие пирожки, а инвесторы. Все хотели сегодня рубль вложить, и через год два заработать, ничего не делая. А как денежный водопад закончился, так и стало все на свои места. Гречка из-за продавцов в магазинах подорожала, что ли?!»

Последний экономический кризис изменил на рынке недвижимости соотношение спроса и предложения. Если бы платежеспособность населения не стала ограниченной из-за массовых увольнений, остановки выдачи кредитов и тому подобного, то рынок недвижимости бы не пострадал. Люди лишились стабильных источников финансирования, и, естественно, перестали покупать недвижимость. Таким образом, спрос упал, а предложение, наоборот, выросло, так как многие стали стремиться продать свои объекты, чтобы выручить какие-то средства. Такая ситуация продолжалась около двух лет, и за это время цены снизились на 30-35%. Сегодня спрос и предложение постепенно выравниваются. Платежеспособный спрос растет за счет того, что экономика страны восстанавливается, банки вновь начали выдавать кредиты, причем под те же проценты, что и до кризиса, люди стали более уверены в завтрашнем дне. Поэтому снижение цен остановилось, и в настоящее время последние остаются примерно на одном уровне.

Именно сейчас наступило самое подходящее время для консолидации профессионалов, работающих на рынке недвижимости, в целях выработки единых стандартов оказания услуг клиентам. Только грамотная работа с продавцами объектов на «эксклюзивной» основе, включающая профессиональную помощь по формированию адекватной рыночной цены и комплекс действий по эффективному продвижению и продаже объекта, позволят контролировать прогнозируемый бурный рост цен и обеспечивать качество риелторских услуг.

Материал подготовлен Южной гильдией риэлторов и оценщиков (ЮГРО)