Ипотека станет адекватной

Ипотека в новых условиях будет сдерживать рост цен на жилье. К такому неожиданному выводу пришли аналитики рынка. Любопытно, что до сих пор наиболее распространенной являлась прямо противоположная точка зрения: жилищное кредитование не сдерживает цены, а, наоборот, стимулирует их рост.

Однако эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» выдвинули новую версию. До кризиса, считают специалисты, цены толкала вверх не столько ипотека, сколько её неадекватная либерализация. Начальный взнос с 30% упал до нуля, сроки кредитования выросли с 10 до 40-50 лет, а подтвердить свою платежеспособность можно было даже справкой в свободной форме с «левого» места работы.

Все это было уж слишком оторвано от классической, разумной ипотеки, подразумевающей минимальные риски как для банка, так и для заемщика. А именно: когда начальный взнос составляет 30% (в идеале) или хотя бы 20%, срок кредитования не превышает 20-30 лет, то есть коррелирует с возрастом работоспособности заемщика, а также, что очень важно, имеет место качественная проверка платежеспособности заемщика.

В итоге ипотечные программы становились просто безумными, считают в аналитическом центре. Размер первоначального взноса, к слову, мог упасть вообще до нуля. То есть шансы получить ипотечный кредит появились даже у тех, кто не накопил ни копейки.

Между тем столь либеральное отношение с самого начала грозило повышением цен. При этом, подчеркивают эксперты, опасность таило в себе не только отсутствие первоначальных взносов, но даже недостаточный их размер. Пусть у человека есть $100 тыс., и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%, приводят пример в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Такому человеку по карману квартира за $333 тыс. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, то заемщик начинает претендовать на жилье стоимостью в $1 млн. А это первый шаг на пути резкого повышения цен на недвижимость. Ведь покупатели начинают вдруг оперировать значительно более высокими бюджетами не за счет реального роста доходов или накоплений, а всего лишь за счёт снижения стоимости «входного билета». Продавцы на такие сигналы реагируют однозначно, меняя ценники в сторону повышения.

По сути, излишне либеральная ипотека, становившаяся похожей на бездумную раздачу денег ради премий за объемы выданных кредитов, и подстегивала рост цен на недвижимость, заключают эксперты. Как только банки очередной раз упрощали условия выдачи кредитов, люди, которым еще вчера не хватало денег на квартиру, создавали ажиотаж на рынке, что неизбежно толкало цены вверх.

Еще во времена стагнации 2007 года специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» пытались понять, почему стоимость жилого квадратного метра в Москве замерла именно на отметке около $4000. Оказалось, что именно на этой отметке цены на квартиры в российской столице оказались неподъемными для основной массы среднего класса с доходами порядка $2000 в месяц на человека при существовавших тогда условиях ипотеки. То есть жилье оказалось дороже, чем размер бюджетов, которые могло взять в кредит большинство людей. И рынок остановился.

Впрочем, чуть позже ряд банков еще больше упростил условия выдачи кредитов. Именно 2007 год стал годом «рождения» ипотеки с нулевым начальным взносом. Люди вновь смогли выходить на рынок с заёмными деньгами, что спровоцировало новую волну удорожания жилья в 2007-2008 гг. То есть, по сути, вверх рынок толкала не ипотека как таковая, а ее неадекватная либерализация. Хотя к чему привела широкая выдача sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, знал уже весь мир. Более того, по этим кредитам сейчас полмира расплачивается, сетуют эксперты.

Президент-председатель правления банка ВТБ-24 Михаил Задорнов считает, что не только доступность ипотеки спровоцировал запредельный рост цен на недвижимость в стране.

«Во много фактор цены – это еще и психологический момент. Потому что в годы до кризиса недвижимость была одним из инвестиционных инструментов для населения, люди в ней сберегали свои деньги и планировали получить доход от роста цены. И с пятого по седьмой года так действительно было. Это подогревало спрос, создало некую игру, гонку, сильный психологический фактор, подогревающий интерес. Сейчас такого спекулятивного спроса мы не видим. В посткризисный период гонка за недвижимостью перестала быть увлечением и игрой».

Кризис отрезвил участников рынка, считают в аналитическом центре. С одной стороны, условия ипотечного кредитования ужесточили сами банки. С другой – заемщики, оценившие всю прелесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов, показали всем остальным, что не следует торопиться влезать в долги на любых условиях.

На сайте Irn.ru считают, что московский «средний класс» (семья из трех человек, двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100-120 тыс. руб.) сегодня может позволить себе приобретение квартиры в кредит на следующих условиях. Начальный взнос в 30%, ставка в 12% годовых и срок в 20 лет дают основание претендовать на типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн руб. (тогда ежемесячный платеж составит порядка 50 тыс. руб. в месяц). И если цены на квартиры в Москве окажутся заметно выше, то основная масса реальных покупателей окажется отрезанной от рынка, а это создает серьезные основания для коррекции цен вниз, заключают аналитики центра.

Увы, неясно только, будет ли возможной такая коррекция в свете наметившегося дефицита нового жилья.