Если вернемся, то куда?

Рынок коммерческой недвижимости, в том числе и рынок аренды, в кризис оказался в наиболее сложной ситуации. Вплоть до ноября 2009 года коммерческая недвижимость продолжала находиться в стадии падения и стагнации. За это время сократилось и вовсе прекратилось финансирование многих проектов. С изменением общеэкономической ситуации меняется и конъюнктура российского рынка недвижимости. О том, в какую стадию он вступает сегодня, каких перемен стоит ожидать в ближайшее время, вели беседу за круглым столом, организованным ИД «МедиаЮг», участники рынка. Информационным спонсором мероприятия выступил интернет-портал 161.ru.

Предложение неадекватно спросу

Практически все представители риелторских компаний отмечают падение цены на объекты коммерческой недвижимости и снижение арендной ставки. Руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «Компания управления коммерческой недвижимостью «Титул» Ариф Шахмуратов, по данным мониторинга, проведенного компанией, называет следующие цифры: средняя арендная стоимость квадратного метра в бизнес-центрах – порядка 450 рублей, что примерно на 30% ниже, чем в докризисный период, а заполняемость офисных зданий класса А составляет сегодня 50%-60%. Некоторые арендаторы сменили офисные помещения на менее престижные и, соответственно, менее дорогие, некоторые вообще покинули рынок, но большинство, по словам риэлторов, просто уменьшили метраж арендуемой площади. Ситуация заставила и девелоперов пересмотреть первоначальные планы. «Здание, которое мы заявляли первоначально, как офис класса А, теперь решено переформатировать в процессе строительства под пятизвездочную гостиницу, – рассказывает председатель совета директоров Конгресс-отеля «Дон-Плаза» Игорь Горин. – Новый проект представляли на МИПИМ и заинтересовали представителей «Хайят», с которыми теперь будем развивать его».

Директор АН «Парус» Максим Хмель отмечает: несмотря на сложности с инвестированием и перспективами получения прибыли, у некоторых проектов коммерческой недвижимости, находящихся в высокой стадии готовности, есть шанс быть достроенными именно в качестве офисных помещений. «Для того чтобы проект успешно развивался, девелопер должен договориться с покупателем. Сегодня настал час «икс», когда рынок можно привести к золотой середине в соотношении цена-качество», – считает эксперт. Эту точку зрения поддерживает руководитель отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ» Галина Пивоварова. «Есть предложение, не совсем соответствующее спросу, – уточняет г-жа Пивоварова, – и спрос, который не находит предложения. Решающую роль начинает играть качество. Клиент уже не идет на компромисс и хочет получить за свои деньги именно то, что подходит под его потребности».

«Во время бума строительства офисных центров я спрашивал у застройщиков: «на кого вы рассчитываете?», но внятного ответа не получал, – рассказывает руководитель Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону Александр Кочергин. – Большинство наших офисных центров и на 50% не обеспечены парковочными местами. Но на них был спрос, потому что офисов не хватало. Арендаторы соглашались на любые условия». Именно такие проекты, по мнению участников дискуссии, понесли наиболее значительный ущерб от кризиса. Притом, что ряд офисных центров пострадали незначительно – и их заполняемость, и арендные ставки почти не изменились. На первый взгляд, парадокс, на самом деле таковым не является. Это все – проекты, соответствующие заявленной классности и обеспечивающие в наибольшей степени потребности арендаторов. Еще одна важная составляющая успеха – грамотное управление. Помещения, распроданные поэтажно, где условия аренды на каждом этаже существенно отличаются, а ответственного за общие коммуникации вообще найти невозможно, пользуются спросом в последнюю очередь.

Покупатель ждет стабильности

Если спрос в секторе аренды, изменившись качественно, все же присутствует и даже растет, то в секторе покупки коммерческой недвижимости ситуация иная. Собственники, приобретавшие коммерческую недвижимость в 2009 году по сниженным ценам, уже тогда отдавали себе отчет, что в ближайшее время дохода они приносить не будут, это просто вложение денег, отмечает Александр Кочергин. Сегодня желающих купить офисное помещение вообще можно пересчитать по пальцам.

При этом банки не исключают возможности возобновить услугу коммерческой ипотеки. «Банки сегодня испытывают избыточную ликвидность и готовы рассматривать предложения, которые раньше отнесли бы к высокорискованным (с неоправданно высоким уровнем риска)», – сообщает заместитель управляющего ФКБ ООО «ЮНИАСТРУМ БАНК» Владимир Белоусов.

Изменению ситуации должен бы был способствовать и одобренный Советом Федерации Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Документ устанавливает порядок преимущественного права на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в установленном порядке. Субъекты МСБ, таким образом, могут приобрести офис, который арендуют, по выгодной цене, с выплатой сразу 20% стоимости и затем оплатой в рассрочку, в срок до 5 лет.

По мнению Галины Пивоваровой, количество покупателей не растет, потому что сам бизнес не уверен в своих возможностях, а точнее – в стабильности экономической ситуации. Сегодня выплаты таких сумм для него реальны и не слишком обременительны, но никто не знает, что будет завтра.

«Банковский процент, даже учитывая, что он стал ниже, по сравнению с 2009 годом, все равно остается довольно высоким, – добавляет Александр Кочергин. – По нашим оценкам, при внесении 20% стоимости, погашение оставшихся 80% в течение 5 лет соизмеримы сегодня с существующей арендной ставкой». Таким образом, бизнесу сегодня выгоднее и надежнее брать помещение в аренду, нежели приобретать его в собственность.

Подводя итог сказанному, руководитель управления банковского страхования ОАО «АльфаСтрахование» Артур Пегливанян выразил уверенность, что в 2010 году ни подъема коммерческой ипотеки, ни заметного роста спроса на покупку коммерческой недвижимости можно не ожидать.

Куда движется рынок

Говоря о будущем рынка коммерческой недвижимости, эксперты отмечают наметившиеся позитивные тенденции. В частности, агентства недвижимости констатируют рост заявок на аренду. При этом риелторы уверены, что в прежнем своем состоянии рынок не восстановится, и это совсем не плохо. Приоритет будет за качественными проектами. Девелопер будет вынужден ориентироваться не на собственные амбиции, а на потребности и удобство потенциальных арендаторов. Во главу угла будет ставиться качество и максимальное соответствие проектов заявленной классности.

Ввиду того, что центр города может дать все меньше возможностей для качественных офисных проектов, офисное строительство будет постепенно смещаться на периферию. Как удачный пример участники дискуссии называют центр «Горизонт» в Северном жилом массиве.

Участники рынка прогнозируют, что в сегменте коммерческой недвижимости офисные помещения уже не будут «лидировать». Равновесие сместится в сторону гостиничной и складской недвижимости. «Имеет смысл некоторые незаконченные проекты переформатировать под гостиничный сегмент. Спрос на покупку крупных земельных участков, который сегодня реанимируется, связан именно с гостиничной застройкой. Объективно, у нас есть дефицит и качественных логистических комплексов, – уверен управляющий офисом «Риэлти-Ленина» Станислав Нови. – Как только спрос на них активизируется и пойдет вверх, это будет индикатором того, что жизнь налаживается».

«Что же касается второсортных объектов коммерческой недвижимости и хуже, то тут остается пожелать их владельцам набраться терпения, или заняться изменением концепции своего объекта, что очень часто может принести определенный положительный эффект, – считает Максим Хмель. – Опять же при условии наличия денежных средств и грамотного консультанта у собственника». В свою очередь, банки выражают готовность обеспечить денежными средствами внятные проекты с четкими сроками окупаемости. Управляющая ЗАО Коммерческий банк «Акрополь» Галина Тетерина отмечает, что твердые прогнозы по восстановлению кредитования в сфере коммерческой недвижимости можно будет делать тогда, когда остановится падение цен на нее, сегодня эта тенденция проявляется все заметнее.

Сегодня, по мнению Игоря Горина, крупные инвестиционные проекты могло бы помочь реализовать государство. «Объединив усилия всех заинтересованных сторон, можно с большей эффективностью прийти к результатам», – резюмирует эксперт.