Обзор рынка вторичного жилья (февраль 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в феврале в среднем по городу составила 47 тысяч 876 рублей, что на 893 рубля выше аналогичной цены в январе. Общее изменение цен на квартиры составило 1,9%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – рост данного показателя за отчетный месяц составил 1,03%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 897 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб/.кв.м
(аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за февраль, %.

Из графика видно, что в феврале наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Орджоникидзе/Аэропорта (-7,02%), Каменки/Зоопарка/РИИЖТа/Ленина (-5,96%), Чкаловского (-4,11%), снижение цен в Болгарстрое составило 4,07%, в Центре – 3,36%, в ЗЖМ – 1,51%, в Александровке – 1,31%, на Темернике – 1,09%. В некоторых районах наблюдался рост: Сельмаш (26,15%), Нахичевань (8,16%), СЖМ (7,45%), Военвед/Стройгородок (6,91%). Стоит отметить, что высокие колебания вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за февраль квартиры в монолитных домах занимают 4,29% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 30,87%, квартиры в кирпичных домах – 64,84%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за февраль (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 22,47%, на втором месте Центр – 21,78% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 16,64%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,86%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья
за февраль, с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в феврале 2010 по сравнению с февралем 2009 года (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за февраль, %.

Как видно из графика, февральская структура предложения похожа на январскую, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в феврале находились двухкомнатные квартиры (33,79%), второе место занимают однокомнатные квартиры (25,21%), на третьем месте трехкомнатные квартиры (22,81%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,23%), квартиры гостиничного типа (6,69%) и многокомнатные квартиры (3,26%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за февраль, %.

На графике 7 отображается динамика изменения цен на квартиры в домах различного материала постройки за период с января 2002 года по февраль 2010, вне зависимости от местоположения объекта.

График 7. Сравнительная динамика средней цены предложения кв.м жилья
на вторичном рынке Ростова-на-Дону с января 2002 по февраль 2010,
с разделением по материалу постройки, руб./кв.м.

Средняя цена предложения квадратного метра в феврале 2010 года в кирпичных домах составила 49 225 рублей, в панельных домах – 44 314 рублей, в монолитно-каркасных – 51 311 рублей.

На графике 8 показана динамика средней цены предложения квартир в разбивке по количеству комнат:

График 8. Сравнительная динамика средней цены предложения жилья на вторичном рынке
с дифференциацией квартир на 1-2-3 комнатные, гостинки и коммуналки, руб./кв.м.

Сравнительный анализ средней цены предложения квадратного метра с разбивкой по числу комнат показал, что в феврале текущего года лидером стали квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения которых по городу составила 50 658 руб./кв.м.

Далее рейтинг выглядит следующим образом: на втором месте в феврале по уровню средней цены предложения квадратного метра оказались однокомнатные квартиры (50 025 руб./кв.м), за ними следуют трехкомнатные квартиры (46 981 руб./кв.м), далее идут двухкомнатные квартиры (46 838 руб./кв.м), и замыкают рейтинг коммунальные квартиры, оказавшиеся в отчетном месяце самыми недорогими (46 370 руб./кв.м).

На следующем графике показана динамика средней цены предложения на квартиры с разбивкой по этажности и материалу постройки дома.

График 9. Динамика средней цены предложения 1 кв.м. квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с февраля 2009 г. по февраль 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в феврале предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (51 950 руб./кв.м). Средняя цена предложения квартир в кирпичных 5-этажках в феврале составила 47 259 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 762 руб./кв.м, а в 5-этажных панельных домах – по 42 856 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 10. Структура предложения по продаже жилья в феврале,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в феврале предлагалось к продаже в 9-10-этажных панельных домах (33,67%), процент предложения квартир в кирпичных пятиэтажках составил 28,06%, в 9-10-этажных кирпичных домах – 27,04%, и в пятиэтажных панельных домах – 11,22%.

На следующем графике изображена динамика средней цены предложения квадратного метра в квартирах различных типов жилого фонда с февраля 2009 по февраль 2010 года.

График 11. Динамика средней цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке,
с разбивкой по типам фонда, за период с февраля 2009 по февраль 2010 г.

Самые дорогие квартиры в феврале (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде – средняя цена предложения 1 кв.м составила 49 417 рублей, на втором месте квартиры в улучшенном жилом фонде – 48 214 руб./кв.м, за ними следуют квартиры в хрущевском фонде (46 052 руб./кв.м), и самые недорогие предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (42 201 руб./кв.м).

Следующий график показывает процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда в отчетном месяце.

График 12. Структура предложения по продаже жилья в феврале,
с разбивкой по типу жилого фонда, %.

Из графика видно, что наибольшее количество квартир, предлагаемых к продаже в феврале, относятся к улучшенному типу жилого фонда (68,69%), 20,81% от общего числа продаваемых квартир – хрущевки, 7,07% – сталинки, 3,43% – квартиры в домах дореволюционной постройки.

На графике 13 изображен прирост средней цены предложения на квартиры с разбивкой по микрорайонам в феврале в сравнении с январем:

График 13. Средняя цена предложения 1 кв.м в различных микрорайонах
в феврале, в сравнении с январем.

Таблица 1.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Февраль 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78